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摘要：土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。进行价值评估的过程中，我们常常碰见土地增值税的问题。有关在价值评估中如何考虑土地增值税，在我们的现实工作中产生了很多问题和不同的意见。本文就价值评估中如何考虑土地增值税展开探讨。
关键词：价值评估；土地增值税；浅析
引言
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行征收，对于房地产分期开发的项目，以房地产分期项目为单位征收。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
1土地增值税概述
土地增值税是指转让建筑物、附着物及土地使用权而缴纳的一种税赋，其清算是指企业在合法范围内计算房地产开发项目中需要缴纳增值税的资金额度。与其他税种相比，土地增值税具有三个方面特点：一是按次征收，每发生一次转让行为，就会产生一次税收缴纳行为；二是实行超率累进税率；三是征收依据为转让行为中产生的增值额。土地增值税的超率累进税率以增值额为征税标准，普通住宅增值额20%以下不征收增值税；增值额20%以上，按照50%、100%、200%及以上区间，实行30%、40%、50%和60%的税率。
2土地增值税的处理方式
常见的土地增值税处理方式有以下三种：（1）由于被估值企业未提出明显要求，部分估价师在价值评估中既没有考虑土地增值税的扣除问题，也不披露土地增值税对价值评估的影响。（2）被估值企业未提出明确要求，且估价师在价值估算中对土地增值税扣除问题存在争议，部分估价师未考虑土地增值税的扣除因素，而让委托估价当事方去考虑，所以在价值评估中不考虑土地增值税的扣除，仅就土地增值税对价值评估的影响经行披露。（3）根据土地增值税的相关法规，有多种可供选择的方式来计算土地增值税的扣除，估价师基于对估价对象的历史状况和估价当事各方情况的充分了解情况下，选择一种适合被估值对象的计算方法并对被估值企业进行纳税行为的比较和策划。
3资产评估中土地增值税处理方式存在的问题
3.1目的是股权转让的价值评估中的问题
考虑到目的是股权转让的价值评估而不是土地使用权的转让，这是没有能够让增值税生效的纳税行为，那么就不需要考虑土地增值税的估值和影响。但是还有另一种说法是觉得，如果这个企业主要的经营是房地产业务，那么一般情况下股权转移房地产也会发生相关产权的转移，这是需要对土地增值税进行估值和计算的。如果按照第一种观点来看，忽视房地产产业股权转让时土地增值税对于价值评估的影响的话，那么之后房地产项目的所有增值额都要由后来的股东承担，这是非常不合理的。
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3.2抵押估值中是否需要考虑扣除土地增值税
房地产抵押行为，产权并没有转移，一种观点认为不需扣除土地增值税，主要是因为抵押设定行为与抵押物处置是两个不同阶段的行为，设定时没有涉及到产权转移，没有土地增值税纳税义务的存在，则不应考虑土地增值税。另一观点认为，当抵押人无法偿还到期贷款时，抵押权人会存在抵押物处置这样的行为，通过拍卖或者协议方式，可能涉及到产权转移。若发生产权转让时，则会产生土地增值税纳税行为，在估值中就需要考虑土地增值税的扣除问题。
3.3从产权持有人方考虑土地增值税的问题
从产权持有人的角度去考虑，如果在价值评估中和产权转移有关，那么土地增值税对于资产评估的影响就要考虑。如果不涉及产权转移，那么土地增值税对于资产评估的影响就不需要考虑。
4针对资产评估中土地增值税处理方式的问题提出的改进方式
4.1合理运用清算技巧
运用清算技巧是当前税收筹划的重要手段。一是适度延迟清算时点，一方面可以减少房地产企业的资金占用量，推动企业将资金投入项目中，实现资金增值循环；另一方面，企业可以优先缴纳税负成本较小的项目，后缴纳税负成本较大的项目，以减少企业的资金占用。但需要注意的是，该清算方式需要在国家规定的清算时限内运用。二是合理增加可抵扣金额，如某企业不含税销售价格为1000万元，增值税税率为11%，其开发成本为615.38万元，那么其开发费用与加计扣除金额为184.62万元，共计800万元。按照11%的税率计算可得进项税金为67.69万元，应纳税额为42.31万元；按照12%的比例缴纳城建及教育费附加为5.08万元，其增值额为194.92万元，增值率为24.21%，由此可得土地增值税为58.48万元。且其增值率大于20%，因此需要缴纳土地增值税。如果将装修成本计入可抵扣金额时，如其销售价格为1100万元，经过应纳税额、城建及教育费附加等计算，增值额为164.92万元，增值率为17.64%，土地增值税为49.48万元，且其增值率小于20%，不需要缴纳土地增值税。由此可见，合理增加可抵扣金额，可以显著降低税负，合理运用清算技巧是房地产企业进行税收筹划的基础条件。
4.2结合纳税主体、评估目标及结论
在考虑土地增值税的标准的时候，我们需要结合纳税主体、评估目标以及评估结论进行综合考虑。针对同样的一个被估值体，如果产权拥有者得到他的历史成本不一样的话，在产权产生变化时，纳税主体针对这个土地所缴纳的土地增值税就会发生不同。所以，要将纳税主体、评估目标及评论进行综合考虑，才能最终得到土地增值税对价值评估的影响。本国的土地增值税是归属于“土地转移增值税”那种类型的，需要将房屋与土地的转移得到的收入进行合并征收。而且在一些独立出来的资产价值评估中，如果评估师因为资料有限无法准确地计算出土地增值税的具体数额以及他们对价值评估的具体影响，在这样的状况下，评估师可以先不去考虑土地增值税的额度以及对价值评估的影响，但是需要持续关注，并且通知被估价方这个信息，以加强他们对这方面的重视。
4.3以房地产进行投资、联营的估值中是否需要考虑土地增值税
在以房地产进行投资、联营的估值中，投资、联营的一方以土地（或房地产）作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税，这种情况下，则不需要考虑增值税的扣除问题。另一种观点认为，当投资、联营的企业将上述房地产再转让时，发生了产权转让行为，则应征收土地增值税。在以土地（或房地产）作价入股进行投资或者联营的估值中，凡所投资、联营的企业从事房地产开发，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营时，应当征收土地增值税。如果投资人投入时的估值行为中没有考虑土地增值税的影响，而未来房地产项目转让时的增值扣除额是不应包括当初估值增值额，以房地产项目的增值额为税基缴纳的土地增值税由全部股东承担则不公平，这样会造成其他股东的损失。
结语
有关在价值评估中如何考虑土地增值税，在我们的现实工作中产生了很多问题和不同的意见，我们首先考虑了土地增值税的概念，其次针对土地增值税讲解了一些处理方式，目前存在的一些问题和分歧是造成很多评估师难以正确判断土地增值税影响的关键，所以我们要结合纳税主体、评估目标及结论来判断是否需要考虑土地增值税影响，以及资产将来是否会出现纳税义务或者评估这个行动是否会导致资产出现纳税义务来做出判断。
参考文献
［1］朱长胜.初探资产评估对税的考量与披露［J］.中国资产评估,2018（6）.
［2］中国资产评估协会.2018年资产评估师资格全国统一考试辅导教材《资产评估实务（一）［M］.北京:中国财经出版传媒集团,2018.
论文作者:马小康
论文发表刊物:《城镇建设》2019年第15期
论文发表时间:2019/9/17
标签：增值税论文; 土地论文; 万元论文; 价值评估论文; 估值论文; 房地产论文; 产权论文; 《城镇建设》2019年第15期论文;