王大治[1]2003年在《城市住宅开发投资区位选择的理论分析》文中研究表明本文主要针对城市住宅开发投资的区位选择问题进行了规范的理论探讨。全文分为五部分：第一部分导言，介绍写作意图、相关文献和结构体系；第二部分城市空间形态与城市发展阶段，第叁部分土地利用模式与住宅区位选择，第四部分城市空间演化与住宅区位选择，第五部分外部效应、公共政策与住宅区位选择。在本文主体部分，我们首先介绍了城市空间形态和发展阶段，这是下文展开论述的时空背景；然后介绍了在完全竞争和无外部效应条件下城市土地利用的区位模型，这是最基本的理论模型；在此基础上，我们结合城市郊区化和城市更新两个城市成长阶段，揭示了城市空间形态演化与住宅开发投资区位选择的关系；最后，我们考察了外部效应和公共政策因素对住宅开发投资区位选择的影响。本文偏重于理论分析，在理论分析的基础上，也对一些实际问题(比如城市郊区化等)作了一定的实证分析。同时，本文在解读理论模型的基础上，也指出了它们所蕴涵的政策含义。本文主要是对微观或中观经济现象和问题的分析。因此，我们主要采用的是微观经济学、房地产经济学和城市经济学的分析工具。本文的写作意图一是从房地产开发投资的角度对住宅区位理论进行重构，二是以理论分析为基础为房地产企业的住宅开发投资区位选择提供决策参考。
林莹[2]2008年在《我国住宅房地产项目开发的区位选择研究》文中研究说明近年来,随着我国土地供应收紧,土地成交价目益增高,导致开发成本大大增加,房地产住宅项目的开发风险变得越来越大。因此开发商在“跑马圈地”的过程中越来越重视开发项目的区位选择。尤其是在全国跨区域开发的大型房地产企业,优质的“土地储备”成为企业后续经营和可持续发展的战略问题。因此,区位选择的研究具有重要的理论和现实意义。由于我国的经济发展格局中存在着区位条件的差异,在住宅房地产项目开发中关键是对所在城市的区位选择。本文在研究了住宅区位理论的基础上,对我国住宅房地产项目的开发现状进行宏观及中观分析及比较,概括了我国东中西部以及各主要区域板块房地产项目开发的主要差距,系统阐述了影响我国住宅房地产投资区位选择的宏观及微观方面的因素。在这基础上,对常州奥林匹克花园项目在区位的宏观及微观方面的资源进行梳理,对区位选择所考虑的各方面因素进行实证分析。本研究采用实证分析方法,将区位理论运用于我国住宅房地产项目开发的区位选择,在广泛收集案例和数据的基础上,力争用数据和案例说话,分析影响住宅房地产项目区位选择的各种因素,解决住宅房地产项目投资应该如何选取最优的区位,从而得出我国住宅房地产项目开发区位选择的战略对策,为我国开发商在住宅开发项目区位选择提出建议,为项目选址的决策提供理论依据。
刘芳[3]2006年在《市场力和行政力驱动的城市住区空间区位演化》文中研究说明中国人对于幸福与未来生活的渴望一直都与居住密不可分。近年来伴随着社会主义市场经济的不断深化,我国社会经济面临全面转型,众多城市中已经以及正在发生着一场居住革命,从居住模式到居住文化,从居民的安居乐业到都市的城市化进程,居住都在发挥着持久而深刻的影响力,并在城市住区空间区位的演化中得到突出体现。本文集中关注驱动我国城市住区空间区位演化的内在动力机制及其与空间结果的对应关系,试图从中寻求实现城市住区空间的区位优化及未来良性发展之路。 论文直接针对当前城市住区空间发展中的动态变化,创新性地以凸显区位内涵的“板块现象”为线索,以城市住区空间的区位演化为研究核心,根据主导驱动力的本质属性将其系统地划分为市场力和行政力,从经济学、社会学、行为学以及生态学等多学科理论出发展开深层次的探讨,并提出了具有建设性的区位优化策略建议。 论文研究的核心是“城市住区空间区位”,内容主要分为叁个部分:第一部分为基础研究,直接回答研究的“是什么”(what)的问题,在对国内外相关研究进行综述的基础上集中讨论了本文研究对象的具体范畴、概念内涵及一般规律,为后续研究建立理论基础;第二部分为分析研究,是论文的主体部分,着重探讨“为什么”(why)的问题,在分析当前我国城市住区空间区位演化基本特征的基础上,集中就市场力、行政力的构成要素及其空间结果进行分析,并以几个典型现象和上海情况为例,对市场力和行政力的合力作用表现进行了解析;第叁部分为策略研究,主要探讨“怎样做”(how)的问题,在指出了当前我国城市住区空间区位分布中存在的问题以及面临的挑战基础上,提出了实现住区空间区位优化的价值取向、基本策略、实施对策和发展模式建议。在论文最后的结论中笔者还就我国城市和上海住区空间区位的未来发展趋势予以了展望。
费云[4]2014年在《城市住宅用地开发中开发商的区位选择偏好研究》文中指出开发商是城市住宅用地的开发者和住宅产品的供给者,其住宅用地区位选择行为直接关系到城市住区空间的形成和房地产市场的有效运行。对开发商住宅用地区位选择行为的理解和研究,能帮助政府更有效地进行房地产市场引导和调控。然而国内对于开发商的研究起步较晚、研究范围局限,并且多基于完全理性和企业同质性视角。为了填补国内研究的空白,本文决定从行为经济学视角和企业异质性视角研究城市住宅用地开发中的开发商区位选择偏好。开发商区位选择决策实际上是开发商对不同区位的收益和风险进行权衡的过程,对这一过程的探究可以帮助我们更好地理解开发商的区位选择偏好。本文选取杭州市为研究区域,基于前景理论的思想设计了开发商住宅用地区位选择偏好的调查问卷,试图从开发商对收益和风险大小的判断、开发商效用曲线、参照点、最低收益要求和最高风险容忍度四个方面对其在不同区位的权衡过程进行理解。根据对开发商的问卷调查结果,本文首先对开发商偏好与区位因素进行了单因素方差分析,发现区位因素对开发商偏好有显着影响,并且这种影响主要来源于开发商区位参照点的差异。之后,本文对不同规模开发商的区位选择偏好进行了探讨。对开发商偏好和区位因素、开发商规模因素进行双因素方差分析,发现开发商规模因素对开发商区位选择偏好无显着影响。通过本文的研究,发现开发商本身的风险厌恶、对远郊的损失厌恶和远郊的高风险可能会阻碍开发商在远郊取得住宅用地,而当远郊的不确定性减小时,开发商对远郊的满意感可能会促使其进入远郊市场。因此,政府可以通过减少远郊的不确定性来吸引开发商投资,这对于杭州房地产市场的发展具有一定的实践意义。
刘琪[5]2011年在《住宅房地产开发区位选择方法研究》文中研究表明房地产业是我国国民经济的重要产业,住宅房地产业是我国房地产业的最主要业务之一,目前住宅房地产开发投资在我国房地产开发投资中占很大比重,我国房地产企业的主营业务大部分是住宅房地产开发投资,其特点是投入很大,风险很高,因此科学准确的决策非常重要。选择最佳区位,是房地产开发投资成功的关键。本文着眼于项目开发风险性最强的住宅项目区位选择问题,探索企业对住宅项目区位选择的方法与步骤,希望能为房地产开发的区位选择提供一些有价值的思路、建议和方法。本文通过研究住宅房地产开发和住宅区位选择的内涵及特点,并为了住宅区位选择研究的深入展开,对房地产开发区位选择的相关理论进行了适当的分析,探讨和总结。本文借鉴已有的国内外住宅房地产开发评价指标体系的研究成果,对住宅房地产开发区位选择的影响因素进行分析,初步建立了住宅房地产开发区位选择评价指标体系,并尝试性地把粗糙集理论应用到住宅房地产开发区位选择的评价中,构建了一个基于粗糙集理论的住宅房地产开发区位选择评价模型;最后用该评价模型进行了实证分析,证实了该方法的可行性。
屠帆[6]2008年在《政府行为和城市土地资源配置》文中认为土地是最根本的生产要素之一,土地问题是社会经济生活中的根本性问题之一,所以对于土地问题的研究直接关系到社会经济的深层问题。从对土地利用问题的研究演变和实践发展看,从土地使用制度改革、征地制度改革、土地用途管制制度改革到宏观调控,对于土地利用问题的研究始终伴随着中国改革开放的进程,在争论中突破,在突破中发展,在发展中完善。城市土地资源如何配置是土地经济学和土地管理学研究的核心问题。中国目前处于城市化发展的快速阶段,加上由于中国庞大的人口基数所必须面对的粮食问题和耕地保护问题,使得中国的城市土地资源配置问题的战略性、重要性都十分突出。城市土地作为各类建设的主要载体,在面对转变经济增长方式、坚持科学发展观、实现可持续发展的要求面前首先需要破解资源的配置方式。围绕着城市土地资源配置的研究,学者们从各个角度,自身领域出发进行献计献策,归纳起来,主要有几个方面:一是从中国社会经济发展所处的特定历史阶段入手分析城市化快速发展过程中的城市土地资源配置;二是从中国的行政管理体制和分权结构角度分析地方政府的博弈行为;叁是从完善行政管理手段,发挥市场机制作用的角度分析有效的管理方式和手段。本研究则从政府行为角度出发研究城市土地资源有效配置问题。中国政府既是地方的管理者,也是地方经济的推动者和参与者,随着放权让利和分灶吃饭财政体制的实施,拥有较大资源配置权的地方政府同时成为多年追求经济利益最大化的政治组织。政府在资源配置中的特殊地位使得在城市土地资源配置中首先要研究的是政府的行为特征、行为动力和行为约束问题。从国内外对于城市土地资源配置和政府行为研究的文献基础上,对中国城市土地资源配置制度变迁进行考察和分析,针对不同层面政府主体对城市土地资源配置的影响,分析在城市土地资源配置中的主要决定因素和有效影响途径,从政府竞争、政府失效、政府创新角度探讨了政府行为对宗地价格影响进而对政府目标的影响程度、土地闲置大量存在中的政府行政和市场调节因素失效原因,土地用途管制中的政府创新及影响,提出实现城市土地资源集约配置的构想,以期为中国城市土地资源集约配置实践和改革提供政策依据。本论文由导论和七章主体内容构成。第一章,导论。阐述了研究的背景、意义,研究的基本概念和基本假设,研究框架和研究方法,以及可能的创新点和不足;第二章,综述了城市土地资源配置和政府行为研究的国外和国内的研究进展;第叁章,从制度变迁理论的角度,回顾和总结了城市土地资源配置过程中的制度变迁,根据城市土地制度涉及的四个方面,即土地用途管制制度、土地产权制度、土地征用制度和土地利用制度分别进行了制度层面变化的分析;第四章,以地方政府为研究对象,分析了在城市土地资源配置中的宏观、中观和微观行为主体对于城市土地的主导目标和调控手段。按照对于城市土地资源配置的影响层面,宏观层面为中央政府、中观层面为省级政府、微观层面为地方政府;第五章,以土地价格为研究对象,以政府竞争为切入点,分析了当前存在的土地低价竞争的表现和规律,将工业用地低价竞争作为土地价格竞争的典型代表。为了进一步分析在政府竞争中具体宗地价格的影响因素以及这种竞争在多大程度上影响了地区的招商引资行为,分两个角度进行了具体的实证研究。第一个角度是政府竞争对宗地价格的影响,第二个角度是政府竞争中土地优惠和税收优惠对招商引资的影响程度;第六章,以土地税收为研究对象,分析了政府设置土地税收的历史演变及其与国外土地税收制度的比较。对税收制度对土地资源配置影响的叁种路径进行了分析,指出现阶段大量的闲置土地的存在是低价取得土地以及缺少有效惩处手段的结果,土地税收作为市场调节手段,应在调整土地资源配置方面发挥积极的作用。从完善现有税制对土地闲置现象调整的角度,提出完善土地增值税和增加土地闲置税是两条必要的途径;第七章,分析了在分区管制中的政府创新行为,回顾了土地分区管制中国内外出现的两种主要的管理手段,一是土地用途管制,二是土地发展权,对如何运用土地发展权的操作,完善中国土地分区管理制度提出了四条建议;第八章,基于前面各章对于城市土地资源配置中政府行为在土地价格、土地税收、总量调控叁方面的阐述,完整的提出了实现城市土地资源集约配置的政府行为目标。本论文同国内已有的研究比较,具有以下的特点:第一是从研究角度和研究思路上,将政府行为和城市土地资源配置研究相结合,使得对城市土地资源配置研究中要解决的问题针对性更加突出。在城市土地资源配置中,配置的结构和配置的产出是配置效率的主要体现,配置结构体现在土地利用率,配置的产出体现在土地价格,因而将配置结构和配置产出进行整合研究才能完整的体现出城市土地配置绩效,现有的研究多是集中在某一个方面,缺少对城市土地配置的完整和系统的考察;第二从研究层面上,虽然在城市土地资源配置中的参与主体是多方面的,除了政府主体,还是企业主体、个人行为,但政府双重主体的地位有必要使提高城市土地配置绩效的切入点进一步缩小至如何提高和改善政府在配置城市土地资源中的重要作用,已有的文献在研究城市土地资源配置中也有涉及政府行为,但都是单一的研究某一层级的政府行为,其实政府行为是一个多层次主体的集合,中央政府、省级政府和地方政府参与管理的目的和导向性均有很大的差异,在研究城市土地资源配置绩效中分析各层次政府主体的行为模式和影响具有很重要的意义;第叁,从研究内容上,本研究围绕土地价格、土地税收及土地用途管制中的政府竞争、政府失效及政府创新进行了政府行为对城市土地资源配置影响的研究,将城市土地资源配置中的用地结构问题和用地产出问题纳入一个整体的框架中,而以往的研究多是注重于某一单一的因素。本研究的主要结论和创新点如下:一、通过制度经济学分析的视角归纳了中国城市土地集约配置的演变和演变的路径。既有的研究对城市土地使用制度的发展演变已有较多的阐述。但从制度经济学制度变迁和诱致性演变的角度重新进行了归因分析。二、从政府层级层面通过宏观、中观和微观叁个层面分析了政府各层面在土地资源配置中的影响作用,指出中观层面政府主体和微观层面政府主体是城市土地资源配置中的主导因素。说明在城市土地资源配置中,应充分注重中观和微观层面不同地区政府主体行为的差异性,在宏观政府调控中更多重视如何通过政策引导和调控发挥中观和微观层面政府主体的主导作用和积极作用。以往的研究多侧重从地方政府主体的角度进行分析,而将地方政府作为城市土地资源配置的“利益人”,从叁个不同层级的政府主体进行分析,能更客观和深入的了解政策的传导机制和异动情况。叁、从政府行为角度分析了政府竞争导致的低地价问题。探讨中国现行的政府考核体制和财政集分权体制对地方政府行为的影响,指出由于地方政府作为利益人的选择,导致了地方之间的竞争,在这种竞争过程中,土地要素中土地价格如何受到影响,以及土地价格的变异行为如何影响各地招商引资。四、从优惠政策的分类和归因中具体分析各类因素对政府工作实绩的影响。以往的文献中多侧重于从单一因素的角度,如税收优惠、土地价格优惠的角度分别分析相应因素对政府招商引资的影响,但并将各些因素影响根据实际情况作为统一的政策关联体来进行系统分析。本研究首次将税收优惠和土地优惠统一进行分析,模拟分析过程更符合现实情况,其结果有助于检视各类政策对城市土地资源配置的直接影响、间接影响和联动影响。五、从实证分析角度研究政府低地价策略对招商引资的实际影响程度。以往的研究虽然也在影响因素中都提到土地地价影响,但较少运用实际数据进行模型分析,本研究采用了大量充分的数据和地块资源,数据总量为819个地块,地块涉及浙江省内共64个城市(包括县级市和地级市所在地),以实证分析结果对低地价策略的调整提出建议。六、从制度优化的角度分析了在土地产权被严格界定的前提下如何优化发挥市场机制引导土地利用行为的问题。由于对土地使用者所享有的土地使用权权益内核界定和处分过程中的模糊部分导致了在土地资源配置上的低效。在二级市场土地利用低效的情况下,提出应进一步通过市场手段特别是税收手段完善制度设计。七、从制度创新的角度分析了土地宏观调控机制的背景下基于各地不同经济发展水平的实际,如何在执行中央政府情况下又能依各地情况不同而不至于产生一刀切的情况,以浙江省基本农田易地代保的案例进行理论分析、操作效果和与美国案例对比,对土地实施机制上的制度创新进行了理论的探索。
马光红[7]2006年在《社会保障性商品住房问题研究》文中研究说明住房问题一直是世界各国政府非常关注的重要问题，住房问题解决得如何关系到社会的稳定，经济的繁荣。随着市场经济的不断发展，我国居民的收入水平和生活质量得到了提高，居民在商品住宅市场货币支付能力逐步增强。但是，不可否认的事实是，城镇居民收入分配不均匀问题也日益严重。目前，我国基尼系数已经超过了国际公认的警戒线。最近几年，大中城市商品住宅价格涨幅较快，价格涨幅已经超过居民可支配收入的增幅，中低收入阶层在商品住宅市场逐步被边缘化了。伴随着住房制度货币化改革，我国政府为了解决中低收入阶层住房困难问题，在借鉴发达国家住房保障政策的基础上，根据我国居民的居住状况和收入水平，制定了相应的住房保障政策，即实行经济适用房政策、廉租住房政策和住房公积金制度。住房保障政策的实施，在一定程度上解决了城市居民的住房困难问题，其中，廉租住房政策实行货币化补贴，保障目标群体主要是城市中的最低收入、低保群体，在实施过程中，目标群体定位明确、补贴额度合理，廉租住房政策的运作是富有效率的；而作为以售为主的经济适用房，在运作中，由于保障目标群体定位模糊，准入限定标准不明确，开发商违规操作，导致经济适用房保障群体错位、“福利倒置”，经济适用房在运作中出现的问题引起了社会的广泛关注，叫停经济适用房的支持者众多。 本文在介绍国外先进国家住房保障经验的基础上，就我国住房保障政策进行了评析，分析了我国住房保障政策的合理性，不同于国内其他学者的观点，本文作者认为，在商品住宅价格不断提高、土地资源稀缺、居民支付能力较低、城市政府财政支付困难的情况下，取消经济适用房建设，对经济适用房保障群体实行货币化补贴具有相当的难度。基于以上问题的深入思考，本文就社会保障性商品住房(涵盖经济适用房)保障政策实施路径进行了研究。 本文在研究过程中，首先利用城市经济学、经济地理学的理论，对城市居住性土地的利用规律、城市住房的占有规律进行了探讨，主要是用住户的地租竞标曲线来阐述住户对区位的选择、住房的价格空间分布规律、城市住房消费规律等。在此基础上，对社会保障性商品住房开发区位选择及开发边界进行了研究，提出了基于建筑成本价值和位置价值的因素，社会保障性商品房开发应选择位置价值较低的区位，即选择城市边缘、交通便利的区域。 其次，本文利用信息经济学、博弈论对社会保障性商品房开发商开发行为选择、社会保障性商品房准入审核机制进行了研究；参考建设部颁布的住宅建设、住区规划、住宅性能评定、小康住宅标准等相关规范的内容，借鉴美国的商品住宅性能评定标准和LEED(Leadership in Energy and Environmental Design)建筑评估体系和欧洲国家商品住宅性能评定标准及评估体系的经验做法，利用层次分析法、模糊数学原理建立了社会保障性商品房前期评价、后评价综合评价指标和评价模型，通过科学性、合理性、前瞻性指标的设置和评价模型的应用，对社会保障性商品房住区进行科学评价，以此评价社会保障性商品住宅小区综合性能所属等级及规划、设计方案的合理性，从而判定开发商的工作绩效。通过前期评价，还可以有效地控制规划、设计方案，避免社会保障性商品房因开发面积超标所导致的目标群体错位。 第叁，本文就社会保障性商品房的销售定价、基于居民货币支付能力的住宅有效需求价格、社会保障性商品房一定时期供应量进行了研究。提出了在一定时期内，社会保障性商品房的供应量应该合理，既要能够解决保障群体的住房困难问题，又不能对商品住宅市场产生较大的冲击。本文利用GRNN模型对北京市商品住宅需求量进行了预测，并对经济适用房在一定时期内合理的供应量进行了分析。 最后，对社会保障性商品房租税费问题、住房公积金投资组合及运作流程进行了研究，通过研究表明，为了实现住房公积金的保值增值，降低支付风险，住房公积金应逐步扩大投资渠道。同时，对住房公积金风险防范机制及规范化管理的制度安排进行了研究，借鉴国外养老基金风险投资管理的模式，提出了住房公积金投资组合风险管理可以对不同投资品种采用数量限制模式，或者采用“谨慎人”规则模式。由于我国金融市场发育不成熟，相关的法律和行政监管的经验不足，缺乏管理和运作住房公积金的经验和相关人才，为了避免住房公积金追求高收益而将资产过于暴露某一类资产，危及住房公积金安全，建议在住房公积金风险投资的初期，对不同投资品种采用数量限制模式；随着我国金融市场的不断完善，住房公积金管理的制度化和规范化，经过一定的过渡期后，可以在住房公积金投资管理中采用“谨慎人”规则模式。
应珊[8]2018年在《中国房地产行业对外直接投资的区位选择研究》文中进行了进一步梳理随着我国经济的飞速发展,中国投资者的可投资资产规模也在迅速扩大,一定程度上带动了我国房地产产业以及与房地投资相关的金融产业的发展。然而,随着人口红利的消失、土地价格的攀升以及政府部门对房地产信贷的调控规管愈加严格,国内房地产市场已不复往日辉煌。反观国际市场,世界主要工业国家逐渐从经济危机中复苏过来,经济开始稳步提升,使得房地产的预期投资回报较为可观。因此,越来越多的国内投资者开始进军海外房地产市场,以万科、鑫苑置业、万达为代表的一大批国内一线房地产企业逐渐成为推动中国资本流向海外房地产市场的主力军。但是,由于我国房地产对外直接投资起步较晚,尚且缺乏可供参考的经验与指导,再加上目前针对中国房地产对外直接投资的理论与实践研究还比较欠缺,对这一课题展开深入研究具有重要的理论意义与现实意义。本文以中国房地产对外直接投资的区位选择研究为题,首先在梳理国际直接投资相关理论与分析我国海外房地产投资现状的基础上,结合房地产行业的特殊性拓展了一般对外直接投资理论的适用范围,从内部优势和外部优势的双维角度构建了中国房地产对外直接投资区位选择研究的理论分析框架。其次,依据理论分析框架建立随机性面板回归模型并选取合理的代理变量,利用两套我国大型海外房地产投资项目的统计数据对相关投资的驱动因素进行实证检验。本文主要的研究结论有:1、我国房地产对外直接投资的发展呈逐年递增的态势且增幅较大;2、中国房地产对外直接投资主要集中在发达国家及相对富裕的地区;3、东道国房地产市场透明度、社会环境稳定度、长期投资价值以及金融环境宽松度是驱动房地产对外直接投资的主要因素;4、距离、文化、汇率等一般对外直接投资理论中比较重要的变量对房地产来说影响并不显着。
李哲[9]2009年在《中国房地产开发企业投资行为研究》文中进行了进一步梳理自20世纪80年代以来,中国城市化率快速增长,为房地产业提供了广阔的发展空间。近年来,中国房地产业呈现高速增长态势,已成为国民经济增长的支柱产业,房地产经济研究也受到了理论界的关注,但房地产开发企业投资方面的研究时间较短,还处于比较初级的阶段。大部分的相关研究都是从传统的投资分析方法入手,研究房地产开发企业投资的成本、收益、风险。房地产开发企业投资涉及到诸多行业,受国家政策、地区经济和外部环境影响很大,存在着很大的不确定性；另外,随着市场经济的不断深入推进,房地产开发企业之间的竞争也日趋激烈。如何利用现代投资理论、博弈论及信息经济等理论综合研究房地产开发企业投资行为,是推进房地产投资理论和房地产开发企业研究一个极为重要的课题。对于提高房地产开发企业的投资管理能力和企业竞争能力,实现企业在市场竞争环境中的生存与发展,保障企业稳定地、可持续地增长,具有重要的意义。基于这样的背景,本文选择了“房地产开发企业投资行为”作为研究主题。在内容方面,首先,在回顾了相关理论的基础上,对房地产开发企业投资动机与决策行为作了研究,明确了开发企业投资行为的指导思想和行为基础。其次,运用博弈论、实物期权、经济分析、统计等方法对房地产开发企业的投资行为进行了较为全面的分析。最后,在以上分析的基础上,并结合当前的经济制度,提出了现阶段以及今后一段时间规范中国房地产开发企业投资行为的建议。在投资动机和决策行为方面,非国有开发企业的投资动机一方面具有企业投资动机的一般性,即以利润最大化为支配性的投资动机,呈现多元化的发展趋势,另一方面又具有自身的特殊性,即相对于其他企业,开发企业的投资动机更易于受到外部影响。国有开发企业投资动机与政府的多重目标密切相关。无论非国有企业还是国有企业,其代理人的决策影响力都在投资决策中起着重要的作用。在投资筹集行为方面,从信息不对称角度来看,由于开发企业内部经营者与外部投资者之间的信息掌握状况不同,企业有可能产生投资过度或投资不足行为。为避免这种情况,房地产开发企业通常的融资次序遵循这样的基本原则,先内源融资,后外源融资；在外源融资中,先债权融资,后股权融资。从代理成本角度来看,股权融资与债权融资都具有一定的代理成本,通过选择合理的债权融资契约企业能够有效地降低整个代理成本。从外部约束角度来看,股权融资的外部约束整体比较严格,而债权融资中银行信贷的外部约束相对松弛,其他债权融资方式的外部约束也比较严格。通过以上的分析,得出了房地产开发企业融资行为的选择,优先选择内源融资,在内源融资不能满足自身需求的情况下,优先选择银行信贷融资。在投资分配与实施行为方面,开发企业与土地相关的行为在其投资行为中非常重要,采用划拨、招标、拍卖、挂牌等不同方式取得土地使用权的行为及其交易价格形成都有其各自特点。开发企业的“囤地行为”是多种原因造成的结果。运用实物期权的方法对开发企业的土地开发时机问题作了分析。在开发企业投资的产品结构上,开发企业忽视经济适用房的建设,偏爱高品质住宅的建设。在开发企业投资的区域发展上,开发企业投资表现出极点扩张的模式。在项目的选址方面,由于中国土地制度的特殊性,开发企业选址空间较小。选址科学性不强,并且,开发企业在选址上表现出对交通设施便利性的偏好。开发企业投资行为与城市规划的协调性不强。尽管可持续发展对于房地产业的发展非常重要,但是多种因素使得房地产开发企业仍旧表现出了不可持续发展的迹象。在投资回收行为方面,开发企业在投资回收过程中表现出的欺诈行为与政府利益、监控能力及市场力约束较差有关,开发企业可利用人的行为特点进行虚假需求的传导。对信息不对称条件下的开发企业与购房者之间的博弈行为做了研究。价格是投资回收中的一个重要因素,对开发企业投资回收中的价格竞争行为和价格歧视进行了研究。房地产代理是实现回收行为的一个重要途径,对开发企业与代理商之间的委托-代理行为作了研究,分析了其中存在的道德风险。在对房地产开发企业的投资动机、决策、资金筹集、分配与实施、回收等予以深入分析后,本文最后提出了当前及今后一段时间内规范房地产开发企业投资行为的建议。总体来看,本文的创新之处主要包括：1.提出了决策影响力系数的概念。并在委托-代理模型中引入了决策影响力系数,分析了决策影响力系数及其他一些重要变量在开发企业投资决策中的作用。结果表明,决策影响力系数对非国有与国有房地产开发企业最优投资额的决定起着至关重要的作用。2.指出房地产开发企业投资的区位发展遵循极点扩张模式,即在发达地区饱和之后,围绕发达地区的周边展开扩张。对2002-2006国内房地产开发投资区位熵进行了测算,运用投资区位熵对房地产开发企业投资区域发展的极点扩张模式做了实证研究,证明了结论的正确性。
陈波[10]2007年在《中国对外直接投资的区位选择研究》文中进行了进一步梳理随着国际生产力的发展和国际分工的不断深化,对外直接投资已经成为当今世界最重要的经济活动之一。对外直接投资发展到今天,它已经不再是发达国家的专利,越来越多的发展中国家开始参与到其中,我国自然也不例外。有资料显示,目前发展中国家对外直接投资的增长速度已经超过了发达国家。我国作为发展中国家,实力与发达国家存在差距,对发达国家进行直接投资有利,还是向发展中国家进行直接投资有利呢?世界上有许多国家和地区,到底选择哪个地点进行直接投资对我国企业更为有利呢?这便涉及到我国对外直接投资的区位选择问题。本文将对此问题加以分析和讨论。本文首先回顾了与对外直接投资区位选择有关的理论和文献。接下来在第二章介绍和分析了我国对外直接投资的发展历程和区位选择的历史及现状。第叁章提出了对外直接投资区位选择的理论分析框架,从投资国和东道国两个角度对我国对外直接投资的区位选择问题做了分析。从投资国角度看,我国是发展中国家,企业国际竞争力普遍不强;从东道国角度看,各个东道国经济、政治、文化和自然条件都不尽相同。在确定对外直接投资的区位时需要根据我国企业的自身状况,并结合东道国的区位条件进行综合分析。第四章从定量的角度,运用计量模型,对影响我国对外直接投资区位选择的一些因素做了分析,由分析结果可知,我国目前的对外直接投资倾向于流向人均国内生产总值较高和距离我国较近的国家和地区。本文最后一章在前面分析的基础上,指出我国目前对外直接投资过多地流向发达国家等不合理的地方,并针对这些问题提出政策建议。
参考文献：
[1]. 城市住宅开发投资区位选择的理论分析[D]. 王大治. 东北财经大学. 2003
[2]. 我国住宅房地产项目开发的区位选择研究[D]. 林莹. 暨南大学. 2008
[3]. 市场力和行政力驱动的城市住区空间区位演化[D]. 刘芳. 同济大学. 2006
[4]. 城市住宅用地开发中开发商的区位选择偏好研究[D]. 费云. 浙江大学. 2014
[5]. 住宅房地产开发区位选择方法研究[D]. 刘琪. 长沙理工大学. 2011
[6]. 政府行为和城市土地资源配置[D]. 屠帆. 浙江大学. 2008
[7]. 社会保障性商品住房问题研究[D]. 马光红. 同济大学. 2006
[8]. 中国房地产行业对外直接投资的区位选择研究[D]. 应珊. 东南大学. 2018
[9]. 中国房地产开发企业投资行为研究[D]. 李哲. 东北财经大学. 2009
[10]. 中国对外直接投资的区位选择研究[D]. 陈波. 厦门大学. 2007
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