关键词：老旧多层住宅；电梯加装；问题；对策
中图分类号：TU857 文献标识码：A
1 引言
既有老旧多层住宅居民的“乘梯上楼”需求逐渐变得越来越普遍，也就是说既有老旧多层住宅增设电梯的呼声、期望变得日益强烈。于是，“旧楼加装电梯”自2015年以来，逐渐成为了网络热搜词，特别是李克强总理在《2018年政府工作报告》中明确指出“有序推进‘城中村’、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯”后，全国各地纷纷出台了旧楼加装电梯的规范性政策、指导性意见，部分地区甚至出台了成文的补贴政策。不过，现阶段，从全国的电梯行业市场来看，加装电梯尚处于星星之火、方兴未艾的状态，与十余年来因房地产市场蓬勃发展带动的行业繁荣相比，远未达到标准化、成熟化、规模化的状态。
2 老旧小区加装中的利益分析
随着老龄化社会来临，对城市老旧小区进行改造加装电梯的需求日益强烈。一方面，加装电梯都需要业主出钱，并厘定出资比例，但由于牵头装电梯的居民自治组织公信力有限，经常有业主对出资比例不满，导致电梯建设搁浅；另一方面，低层业主大都持反对态度，低层用户反对加装电梯的理由也很简单，加装电梯对自己有害无益，有了电梯，通风、采光受影响，噪音大，生活质量下降了。各地在老旧小区改造、加装电梯的过程中，不妨建立适当的利益补偿机制，加装电梯得益的一方应当对受损的一方给予适当的利益补偿，这样才显公平。
3 老旧小区加装的难点分析
3.1 居民层面难统一
(1)牵头。①是否有业主委员会，如果没有，居委会是否愿意代为申报。②有积极加梯意愿的楼栋是否能得到业主委员会的支持，以完成高门槛同意率的意见征询工作。③完成房管局的业务受理，有效公示。(2)选定加装方案。并不是所有老旧多层住宅均具备加装电梯的条件，即使具备条件，也需要统一加装位置、停站位置、是否加连廊、是否改变原户型各房间功能等主要指标。(3)确定成本分摊比例。因加装电梯前后对每层楼的居民影响不同，一般的分摊方案为1楼不出钱或另补钱，2楼不出或象征性出钱，3楼以上按比例承担主要成本。其中1楼的意见最为关键。(4)其他可能需要的工作。原建筑设计图纸、地下管网图、小区原变压器预留容量是否满足等。
3.2 设备需符合个性化需求
针对楼层低、速度慢、载重轻为特点的加装电梯，设计、制造、安装技术都相当成熟，故此环节对于电梯业者来说，是难点最少的的环节。只要根据预先选定的方案，完成设备的调试验收工作即可。但加装电梯对业主来说，是一件大事，一次选定，需要考虑周全，应从专业角度向业主介绍个性化实用功能优缺点及对应价格，并由其确定，避免二次改造造成的麻烦。如井道、轿厢是否观光、何种梯控方式、五方通话方式、轿厢空调、停电应急再平层等功能的选定。
3.3 施工中的问题
在此环节，因涉及到多个单位共同协作，如何高效地统筹安排，达到安全、快速、优质的竣工标准是永远需要努力和改进的方向。(1)因需要加装电梯的老旧多层住宅一般建成时间久，非一次性完成管网设计。着手地基开挖时，燃气、污水、通信、电力等各单位的管线均需要各自报请其所有单位进行处理，对施工周期会造成很大的影响，需提前做好方案，统筹安排。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆(2)加装电梯一般采用混凝土底坑+钢结构井道方式，井道施工周期一般为30～40天，算上电梯安装及洞口修补装修周期，主体施工至少2个月。在这2个月的期间，最需要注意的是安全问题。因移动管线、井道施工，势必会更改小区、楼栋原有的出入通道，特别在环境条件不利的情况下，需要注意防滑、照明等安全措施。(3)因老旧小区的特殊性，电梯安装的有效施工空间、时间受限，噪声、堆放等均需要格外注意。(4)电梯安装完成后，需无缝完成各洞口修补装修工作，以便保证人身及设备安全并尽快报验。
4 老旧多层建筑加装电梯的措施
4.1 加梯方案审批
（1）牵头人小组咨询有资质的公司，制定加装电梯的建筑设计草案，根据当地政府部门有关加装电梯费用分摊比例指南，参考已装楼梯楼电梯的分摊比例方案制定本楼梯楼加装电梯费用的分摊比例方案；同时与不同意加梯的住户业主协调沟通，寻求经济补偿或其它方式的解决办法。（2）(7)按照当地政府规划部门的要求，备齐加装电梯的相关资料，一般包括：①加装电梯申请表及住户业主身份证等证明材料；②业主代表授权委托书；③“双三分之二”业主同意增设电梯及同意送审的建筑设计方案的意见；④因加装电梯引起邻里纠纷的经济和法律责任业主承担的承诺书；⑤加装电梯工程业主协商大会的现场见证情况，一般可请居委会出具；⑥加盖出图章且住户业主在每页上签名的总平面图和建筑设计方案图纸；⑦建筑设计单位出具结构安全证明及满足消防设计规范说明。
4.2 加装电梯的安装阶段
电梯生产厂家出厂的电梯都是以零部件的形式提供，需在现场按照合同与设计的要求进行拼装，其类型有两种：有机房电梯和无机房电梯。其基本安装程序：基础构架(底座)安装—底部三节导轨架(标准节)安装-梯笼安装-驱动装置的安装。无论是有机房电梯还是无机房电梯，都必须按照电梯安装的技术要求和操作规程进行安装。在电梯安装完成后，必须按照电梯安全技术规范的要求对电梯进行校验与调试，达到安全装置功能符合规定，安全开关动作可靠，限速器-安全钳联动试验符合规定，层门或轿门非正常打开时，电梯严禁启动或继续运行；曳引机曳引能力符合规定，按规定每小时运行次数(每天不少于8h)检验可靠程度；噪声、平层准确度、运行速度等符合规定；对发现的问题及时修正解决并达到有关要求，且做好有关检测记录，调试结束后，出具电梯检测报告。
4.3 做好加装电梯保修
一般保修期为1年或按合同约定的保修工作，开通24h日常维保服务热线，随叫随到，电梯困人故障时，维保救援人员30min内到达救援。一切维保工作按要求执行。在保修期满后，若住户业主同意本公司继保，则签订维保合同；若选择另家有资质的维保公司，则做好相关的交接工作，确保电梯安全正常运行。
5 结束语
既有住宅加装电梯是让人们“出门笫一步，回家最后一程”变得愉悦的民生工程，但既有住宅加装电梯，工程虽小，五脏俱全，比新楼宇装设电梯问题更多、更难、更杂，既涉及楼上楼下众多的住户业主，又涉及左邻右舍以及各种老旧管线，在施工过程中更要顾及住户行人的出入安全，但只要耐心协调，认真勘察设计，精心施工，一定能把加装电梯的工作做好，造福于民。
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论文作者:彭宣扬
论文发表刊物:《科学与技术》2019年13期
论文发表时间:2019/12/5
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