关键词：养老地产、成本、解决
随着中国人口老龄化的加速发展，不断增长的老年人口有着庞大而复杂的各式需求，养老产业在未来相当长的时间里都将是非常重要的开发领域。养老地产在中国也应运而生，但作为新生事物，发展道路也是困难重重。
一、养老地产发展模式
当前国内养老地产主要分布在京津冀经济圈、长三角经济圈、珠三角经济圈、川渝经济圈等区域，其他部分风景优美的旅游城市也建设有一些旅居养老地产项目。实力雄厚、经验丰富的知名地产商中鲜有未进入养老地产者，险资机构和产业资本也是养老地产领域的重要力量。从产品模式上看，养老地产的主要有以下三种模式。
（一）保险产品模式
目前，比较典型的保险和地产结合的养老产品有泰康模式和合众模式，如“泰康之家”，提供生活照料、医护康复、文娱社交、旅居养老四个方面服务。泰康之家有两种入住方式：一种是购买乐泰财富卡；另外一种是加入“幸福有约养老计划”，需要购买泰康人寿指定险种。无论哪种方式都需要先一次性缴纳20万元的入门费，以及房屋使用费、居家服务费、餐费、其他服务费。
（二）公寓产品模式
公寓式养老属于居家养老的一种形式，以出售或出租方式对房产进行开发。如随园嘉树项目，被喻为“当代中国高端养老里程碑式的作品”。随园嘉树占地100亩，用地性质为商业旅游用地，采用的方式为租赁而非出售。项目规划575套养老公寓，一栋颐养中心和一栋康复中心。老人入住需要一次性交纳15年租金，早期租金从65万-95万不等。随园嘉树项目内只做了服务于失能失智人群的护理院和“金十字”老年活动中心两个配套。
（三）小镇产品模式
小镇模式为整体规划的养老社区，配套齐全，地理位置一般为环境优美的郊区或乡村，属于高端养老产品。典型的为绿城·乌镇雅园，该项目被外界誉为“中国最成功的养老度假小镇”。雅园项目的核心区域是围绕白马湖公园的居住区和颐乐学院，其中居住区的物业类型有单层养生别墅、多层电梯公寓、高层公寓，不同的物业类型可以满足不同客群的需求，另外还配建颐乐学院、康复医院和养老护理中心，以满足老年人的医疗和康养需求。
二、养老地产的发展困境
综合我国现有养老地产的产品，作者认为养老地产的发展主要存在以下几个方面的问题：
（一）养老产品与消费水平不匹配
以目前老年人口的资产状况来看，3000元以上/月的养老支出，对于多数家庭来说已经是无法负担。现有养老地产产品多属于中高端产品，由于贫富差距较大，难以解决人数众多的普通民众的养老需求。如这类产品继续扩大，则会发生项目多，而入住率低的情况，进而造成实际上土地被闲置。同时入住率不高，也会带来开发商或投资人难以维持和保障后续服务的情况。
（二）成本过高难以盈利
养老地产开发和运营中，最主要成本涉及土地、融资、税收三部分。现有法规和政策，对于前述成本都要求较高。
1、在土地供应方面提出了一些有利政策，但从政策内容上看，所有优惠政策均加上了“非营利”的前提，对于营利性养老服务设施用地，仍必须以租赁、出让等有偿方式予以供应。养老地产目前发展的需具有一定的营利性，不然难以覆盖融资以及运营成本。也就意味着土地获取渠道，仍以招拍挂为主，显然这种政策并无法解决养老用地高成本的问题。
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2、相对于一些欧美国家，多采用了REITS、ABS等重要融资手段，靠政府补贴难以支撑整个养老行业的发展，而企业获取融资的途径相对较少，政策性贷款、专项债券、保险资金及现有金融工具尚无法成为主流的供应渠道。
3、我国在房地产开发过程中，开发商需缴纳的相关税费包含营业税、土地增值税、契税等八大税收。尽管券商、会计师在内的多类中介机构会为开发商设计合理税务筹划，但税费的可调整空间有限，开发商在养老地产开发过程中，同样需要缴纳上述税费。
（三）法律制度不完善
虽然在过去20年间我国先后出台了一系列政策法规，如《关于加快发展养老服务业的若干意见》、《养老服务设施用地指导意见》等，国家有关部门还出台了“9073”养老政策。尽管有了上述政策和法规，目前，中国还没有专门针对养老地产进行规范的法律文件，无论从开发商拿地还是物业等配套企业的运营，都按照普通商品房进行规范。对于养老地产的配套法律和法规相对不健全，且缺乏有效的政策。随着养老地产的不断向前发展，我们需要行之有效的贴近养老地产行业发展的法规和政策。
三、法律层面的解决建议
（一）建立适合养老地产发展的土地法规和相关政策
养老行业的发展既需要相关政策和法律法规来监管和规范和推动。目前养老地产最大的瓶颈为土地供应问题，在现有土地政策下，对于营利性养老机构和开发商来说，无法采用划拨方式取得土地，国有土地出让和租赁成本过高，集体土地无法充分利用。养老地产既具有营利性，也属于缓解政府对于社会保障压力的重要一环，从该角度看，国家应在政策上与普通商业地产开发相区别。
为此，就需要国家出台相应的政策和法规来突破现有的土地利用限制，以达到土地的价值的充分利用，降低成本从而实现国家和个人的双赢。考虑到养老用地在土地现状分类中仅有医疗卫生用地和社会福利用地，并无专门的养老用地，如能增设养老用地性质，并对于土地使用年限进行限制，可降低开发商的开发成本，最终也能惠及购房人或使用人。当然，除了土地政策倾斜，地方区域也可以根据当地情况制定补偿性政策，即可补偿开发商受到的利益损失提，也可为居民能获取养老地产的使用权给与一定的资助。
（二）养老地产相关的技术标准需要确立
关于养老建筑的技术标准，《老年人建筑设计规范》（编号JGJ122—99）距今已有20年。虽然其中对于老年住宅、老年公寓、老人院（养老院）、托老所都有涉及，但从内容上看过于简单，并未对各类型的养老建筑分类设置具体标准，难以适合现在养老地产行业的发展。养老地产产品的标准化有赖于新技术标准的设立，从而保证养老地产产品的对于老年人的适用性，减少以“养老”为名，实际仍为普通住宅开发的情况。
（三）新投融资机制的使用，减低融资成本
近几年，养老地产采取何种方式引入融资，是养老地产开发商一直在追寻的问题。现地产开发多元化融资渠道主要有股权融资、项目融资、债权、ABS、REITs和 CMBS（ 商业地产贷款抵押证券。国内开发商用的比较多的为股权融资、项目融资、债权，实际上ABS、 REITs以及CMBS三种方式，融资成本更低，完全可以引入养老地产项目。但由于国内对于ABS、 REITs以及CMBS三种方式在法律层面，没有具体的支持性规定，故不能完全照搬国外的模式，需要在中国金融监管和法律制度的框架内作出相应的产品。
结语
我国目前的养老机构和产业状况，非单一方面的措施能解决，笔者认为基础性法律框架的构建，为推动养老地产业发展的前提。只有制定出有针对性、实操性的法律规则，才既能促进养老地产的多元化发展，也便于政府部门对开发单位的规范和监管。
【注释与参考文献】
【1】参考书目(论文)：付佳玉，《养老地产行业发展趋势与运营模式研究》，中国乡镇企业会计，2019年第4期；
【2】参考书目(论文)：郑伟厚、刘晓桐，《我国保险公司布局养老产业的现状分析及优化建议》，《南方金融》，2019年总511期；
【3】参考书目(论文)：罗福周、韩言虎，《我国养老地产发展研究[J]》，《商业研究》；
【4】参考书目(论文)：夏卫英，《我国养老房地产产业发展研究[J]》，《决策探索》。
论文作者:王飞
论文发表刊物:《城镇建设》2020年2月4期
论文发表时间:2020/4/23
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