关键词:房产项目；成本管理；设计管理
引言
在房地产开发过程中，为更好地整合各建设目标，对于其精细化发展提出了更高的要求。房地产开发项目需要投入大量的资金，成本控制是其不可或缺的重要组成部分，成本控制科学与否，对于整个项目的成败具有直接的影响，要不断增强设计管理力度，进一步推动规划工作的开展。由此可见，深入研究并分析设计管理在房地产开发过程中的重要性具有一定的现实意义。
1 房地产开发项目成本控制以及设计管理的概述
一般而言，房地产开发项目的成本控制指的是以房地产开发项目决策立项为起点，以房地产开发项目销售为终点的整个过程成本影响因素的管理与控制。通过对影响房地产开发项目的土地成本、建筑安装工程费、管理费用、财务费用、前期工程费、报建税费、销售费用等各种成本因素采取有效措施，确保各项费用的支出被控制在一个合理的范围内，以保障成本计划得以顺利实现。同时设计工作是设计企业接受开发企业委托，为其设计与目标客户需求相适应且满足企业利润目标的产品，技术性较强，贯穿于整个开发过程中。设计管理工作与项目的主管部门、开发企业及设计方存在紧密联系，所以要综合考虑多层次、多方面的需求，确保规划的科学性与详细性。针对开发企业而言，设计管理并不仅仅只是内部管理，仍要在内部管理中合理纳入外部协作单位与主管部门沟通协调的内容。充分利用合理化管理措施，对目标机制加以整合，以实现不同体系间的配合，构建平衡发展格局，进一步推动房地产开发工作的开展。
2 现阶段房地产开发项目设计阶段存在的问题
2.1 对配套设计及附属设计的重视程度不足
这一问题主要是指部分设计人员在实际工作展开过程中过多的将注意力放在了对建筑主体设计上，忽略了对建筑配套设施的设计，而这样的状况必然会导致后续施工过程中对室外管线进行处理时出现各种各样的问题，施工进度难以保障。除此之外，建筑配套设施设计中包含了对不同专业的协调，而若设计方案中无法提前规范各专业之间的对接，那么实际施工过程中就很有可能因此而出现质量问题。
2.2 不了解行政审批规则
房地产开发项目的施工图纸与设计方案需经政府多部门审查与批准，但仍存在部分设计人员不能正确认知施工图纸与方案技术管理规则，且理解缺乏全面性。另外，也有很多企业受利益驱使，会在设计过程中随意更改设计要求，导致报规与报建因难以通过行政审批而多次修改，不利于后期设计工作的开展。
2.3 设计方案规范性不够强
房地产开发项目建设过程中包含了多个专业，同时需要不同专业人员共同协作来保障建筑建设质量和施工效率，而设计方案中则应对技术规范、工艺流程等进行说明，但若设计方案在规范性上不能达到要求，或方案确定后没有经过详细的审核和检验，那么施工方就很有可能无法依照图纸中的内容完成实际施工过程。对于这一状况来说，管理人员应能辅助设计方不断提升图纸、数据等的规范性，进而保障设计方案中的内容能更好的在建设过程中起到指导作用。
2.4 设计团队技术更新慢
政府部门为不断增强城市品质，会频繁调整城市规划管理技术与规范；同时，为了对生态环境进行全面保护，加大了推广新技术、新工艺和新材料的力度。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆但设计工作人员并未深入了解规范变化，导致设计工作的质量与水平受限，经常出现错误或者漏洞，难以满足技术审查、行政审批要求。在多次修改的情况下，工期明显延长，不利于房地产项目的开发。
3 现阶段房地产开发项目设计问题解决办法
3.1 重视设计阶段管理策略
房地产开发项目设计阶段的质量管理工作应包含以下内容：(1)在设计之前做好调查工作。结合上文中的内容，保障设计方案能深度与房地产开发项目所在区域实际情况、业主质量要求、进度要求等结合起来是保障具体方案能发挥出指导作用的关键。为了达到这样的要求，管理人员应组织设计方在确定方案之前对上述内容展开调查，进而结合调查结果确定建筑尺寸、布局等内容，保障实际建设过程中相关施工单位能有效依照设计方案中的内容完成建设工作。(2)对设计方案的可行性进行考量。可行性分析是避免设计方案应用到实际建设过程中出现问题的关键，而在这一过程中，管理人员应能将设计方、施工方、业主、监理单位等组织起来共同对现有方案的科学性进行分析，及时对方案中与实际情况不符的部分作出改进，保障实际建设过程的顺利开展。
3.2 投资决策的管理策略
房地产开发的投资决策过程中，企业需分析目标地块的经济效益，根据土地出让的条件与地块地形、环境等制订方案，提出具有可行性的产品组合规划方案。同时，提供必要的技术指标，使投资部门在测算经济效益与拿地价的时获取必要的参考依据。在投资决策期间，方案的设计重点应集中在接受调研部门市场调研并确定产品定位的目标地块价值实现方面，尽可能充分利用土地资源。在成功论证方案后，开发企业就会将方案启动并开展报批工作,一旦投资决策期间的设计工作有偏差，必然会对企业经济效益的获取带来直接影响。
3.3 设计规范以及技术创新管理策略
要求设计方与施工方交流提升设计方案的专业化程度。建筑建设将涉及到土木、电气、装饰等多个专业，而这些专业所对应的施工方法也各不相同，为了实现这些专业之间的有效对接，设计人员必须能在方案设计过程中与施工方展开深度交流，对不同专业人员及施工流程等进行配置以及对相关人员施工技术的培训以及创新施工技术，保障房地产开发项目建设工作的高效开展。
4 设计的成本控制策略
房地产开发项目的前期工作当中，设计工作是一个重要的组成部分，承担着为整个项目规划蓝图的功能，设计的科学性与合理性也关系到当前与后续的成本支出。因此，设计也是房地产开发项目前期成本控制的一个重要环节。在设计环节，影响房地产开发项目的成本因素是多种多样的。建筑的结构方案、风格、建筑材料选择、施工工艺与技术等多种因素都会对最终的项目成本有直接的影响。在设计环节的成本控制中，需要针对房地产开发项目的具体情况选择合适的设计方案、工艺、材料、技术等。
具体应该采取以下几个方面的措施：①采取限额设计，设计出来的方案应该在项目总费用的指导下进行，方案的实现不能超过所要求的费用，以达到成本控制的效果；②开展设计监理工作，通过专业人员与监理单位对于设计方案进行监督与评价，只有确保设计的方案满足成本控制目标的要求才能够获得批准通过，以把控好成本；③强化设计变更的管理。频繁的设计变更会带来大量额外的成本开支，对于成本控制的效果影响重大。因此，必须加强设计方案的会审，及时发现设计方案存在的问题并进行纠正，以降低后续出现设计变更的可能性。同时，也必须规范后期设计变更的流程，以免设计变更的混乱导致成本的进一步增加。
5 结语
综上所述，在人们对居住质量提出更高要求的背景下，房地产行业竞争愈加激烈。对于房地产开发而言，设计管理的作用十分重要，所以要结合实际情况采取管理措施，以及在设计中做好相应的成本控制,以此来保障具体设计方案在科学性及合理性等方面可以满足要求。
参考文献:
[1]柯宝红，夏鑫.房地产开发前期成本控制的研究[J].全国流通经济，2011（2）：60-62.
论文作者:浦杰
论文发表刊物:《建筑实践》2019年第38卷第12期
论文发表时间:2019/12/3
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