发展住宅金融业务促进住房制度改革——“中国城市住宅小区建设金融业务发展高层研讨会”综述，本文主要内容关键词为：中国论文,业务发展论文,住宅小区论文,研讨会论文,高层论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
在全国城镇住房制度改革与住宅建设工作会议刚刚结束之际，建设部、中国银行和经济日报社于6月19日至20 日联合主办了“中国城市住宅小区建设金融业务发展高层研讨会”。来自建设部、中国银行、经济日报社及世界银行、美国花旗银行、德国施豪银行、美国美林公司、美国房利美公司的高级官员与资深专家100余人参加了研讨。 建设部部长俞正声、中国银行行长王雪冰和经济日报社总编艾丰出席了会议，并分别作了重要讲话。中国银行和建设部签署了“中国银行和建设部关于住宅建设与住宅金融合作协议书”，中国银行表示将对住宅小区的开发、消费提供一条龙的金融配套服务。这次会议开得圆满成功，与会者一致认为，进行住房制度改革，加快居民住房建设是我国当前经济改革与发展的重中之重，而金融配套服务又是这项改革能否成功的关键，中国银行作为一家国际大银行，有着海内外联动运作的整体优势，理应在住房建设金融配套服务上作出开拓性贡献。
会议主要就三个问题展开了集中研讨，即：中国城市住宅小区建设的既往成就与金融配套服务的战略意义、中国银行开拓住宅小区金融业务的经验及进一步发展的举措、海外住宅金融的发展经验及对中国的建议。
一、 中国城市住宅小区建设的既往成就与金融配套服务的战略的意义
建设部的领导同志首先介绍了中国城市住宅小区建设的历史与现状。中国城市住宅小区建设自1989年开始，在“造价不高水平高、标准不高质量好、面积不大功能全、占地不多环境美”的目标指引下，先后经历了试验阶段（1986-1989）和扩大试点阶段（1990-1993），目前正处于跨世纪住宅小区试点阶段（从1994年开始）。到1998年3月， 已建成部省两级试点小区总数量累计400多个，总建筑面积约8300万平方米， 分布在全国29个省、市、自治区的300多个城市、县， 良好的社会效益和经济效益已初步得到显现。
会议强调，住房建设既有很高的产业关联度，又有广阔的市场前景，还可提供大量就业机会，尤其在当前推进这项工作，对于扩大国内需求，确保今年经济发展的目标具有重要的现实意义。但住房建设耗资巨大，在当前国家财力有限的情况下，很难依靠财政资金，必须要有金融部门的参与。所以要深化城镇住房制度改革、加快住房建设并使之迅速成为新的国民经济增长点，做到使“人民安心、中央放心”，建立和完善与之相适应的金融服务体系就显得至关重要。需要指出的是，我国已有的住房金融服务还很不够， 房地产贷款在银行贷款中所占比重仅为5%，而发达国家这一比重则达30%以上，足见在我国发展住房金融业务前景十分广阔。同时房地产业历来是高盈利业务，银行全面涉足这一领域也符合银行以盈利为目的的商业化改革的方向。
1998年以来，各方面有利因素促成了住房建设与消费的进一步发展，为确保今后每年住宅建设10%的增长，建设部将在国务院的领导下，会同国家有关部门继续出台和完善一系列相关政策法规，力求从制度上保证银行和居民的资产安全，促进房改与住房金融事业的健康有序发展。
二、 中国银行开拓住房金融业务的经验及进一步发展的举措
由于专业分工等历史原因，中国银行的国内住宅金融业务起步较晚，近年随着国家政策的放宽，这一领域已有突破性进展，目前房地产贷款余额达200亿元，占全行贷款比重的4%，从现在的发展势头来看，中行开拓房地产金融业务的潜力相当巨大。
在信贷政策上，中国银行坚持四个定位：（1）在贷款规模定位上，坚持以资金来源确定运用的方针，做到适度发展、比例控制，严禁超负荷放贷；（2）在贷款品种定位上， 把资金的安全性与效益性放在业务发展的首位；（3）在贷款对象定位上， 将支持重点放在资金实力雄厚的房地产开发企业和有稳定经济收入的居民上；（4 ）在贷款项目定位上，坚持“效益第一”的原则。
为拓展业务领域，中国银行正对传统信贷业务进行改革，拟成立专门的房地产信贷管理机构，积极开拓新的业务品种和服务领域，从单一的传统的存贷款和结算业务向综合性、多功能、全方位、现代化方向转变，发挥中国银行总分行、海内外行结合的整体优势，办出具有中国银行特色的房地产信贷业务。今后几年，中国银行将面向市场需求，重点发展八类住房金融产品：（1）开办住房组合贷款；（2）开办“二手楼按揭”贷款；（3）开办期房抵押贷款；（4）完善和发展人民币按揭贷款；（5）开办本外币组合贷款；（6）开展购房“一条龙”服务；（7）推出住房综合保险；（8）开办定向住房存款业务。1998 年中国银行已安排110亿元新增人民币房地产贷款规模， 占全行新增人民币贷款总额比重的18%，高于人民银行规定的15%的指标。预计到2000年，中行的人民币房地产贷款比重可从现在的3.6%提高到8%，总额达到560 亿元人民币，而到2010年，房地产贷款总额可达到1000亿元人民币，占全行人民币贷款比重的10%。会议期间，中国银行深圳分行、湖南省分行、河南省分行分别介绍了当地中行发展房地产贷款业务的经验，对东部与中西部两个不同的经济发展层次如何发展住房金融业务作了总结。
三、海外住房金融的发展经验及对中国的建议
这次研讨会还特别邀请了一些著名的海外金融机构的参与，与会外方代表对中国发展住房金融业务表示出极大的兴趣和信心，着力推介海外发展住房金融业务的做法与经验，并对中国如何发展住房金融业务提出了若干有价值的建议。
中国银行香港分行介绍了香港住宅房地产贷款业务的开展情况。在香港，银行对住宅房地产业的放款分为建筑贷款和按揭贷款两类，分别用于发展商开发住宅与消费者购买住宅。建筑贷款以项目公司为借款法人，由地价融资与建筑费用融资两部分构成，该贷款一般不超过项目总投资的65%。香港的住宅按揭贷款市场相当庞大，截至97年12月底，住房按揭贷款总额为4802亿港元，占香港银行对本地的贷款总额的21.5%。住宅按揭利率一般以最优惠利率为基准，再加0.5个百分点， 并随最优惠利率的改变而浮动。贷款期限视物业状况、借款人资信及年龄而定，一般不超过25年。
花旗银行对其亚洲开展住房贷款的概况作了介绍。花旗银行在亚洲区的住房贷款，以在香港和台湾的规模最大，合计超过50亿美元。其基本业务有标准型贷款和循环型贷款两类，放款政策和评审程序严格按市场的规则进行，取得了良好的商业效益。
美国房利美公司则就美国住房融资制度、房利美在二级市场上的作用以及私人住房融资对国民经济的贡献度等三个主题发表演讲。在美国按揭贷款人有4种类型：商业银行、 按揭银行、信用社和州市政府机构；提供三类按揭产品，即浮动利率按揭、长期固定利率按揭以及“Ballo-on”贷款。其中房利美是美国住房融资制度的核心，作为一家由政府赞助的私人公司，它以增加美国中低层收入家庭住房为宗旨，全美20%的住房贷款来自房利美的融资。房利美有按揭组合和按揭担保债券等两类核心业务，其最大特点是将优惠贷款条件与全方位的优良金融服务结合起来。房利美公司强调指出，住房金融对美国经济作出了重大贡献，美国1／3的个人消费和住房有关，住宅及相关产业在1995年占GNP的20%，并提供了大量就业机会。
美国美林公司着重介绍了按揭担保证券的有关情况。按揭担保证券，即以单个或多个按揭贷款（房屋抵押贷款）作为担保品的债务证券，分为住房按揭担保债券（MBS ）和商业按揭担保证券（CMBS）两种。其中住宅按揭担保债券（MBS ）又分为政府机构按揭担保证券和非政府机构按揭担保证券两种。发行MBS的优点在于能够降低融资成本、 消除利率风险和再融资风险，实现资本效益和减少资产集中风险，从而给住宅所有者和投资者都带来好处。美国MBS市场取得了极大成功， 美林公司对其原因加以总结：（1）按揭贷款市场主要依据商业原则运作；（2）政府独立执行住房建设的社会目标，而尽最大可能不破坏一级按揭贷款市场运行的商业原则；（3）司法制度保障借款人和贷款人的权利；（4）法律、监管、会计及税务架构对MBS过程中各环节较为支持。
德国施豪银行对德国住房储蓄体系作了精辟分析，肯定了政府奖励在其中的重要性；世界银行则利用自身的独特优势对前苏联东欧等转型国家住房改革的经验作了总结。
对于中国住房金融的发展，海外人士亦提供了有价值的建议。首先在中国由于发展商信誉参差不齐，银行必须严格审查发展商的资信。其次，在住房二级市场不够活跃的情况下，银行须要求发展商对其推售的房屋作回购担保，对于安居工程计划下建成的房屋可由政府提供担保。再次，由于税制不全，对客户的信用审查可能相当困难。最后，对于楼宇按揭，必须有估价师和律师的协助，与住房金融业务相关的中介机构必须有一定的发展。