摘要：本文对房地产成本控制的突出问题及其精细化管理路径进行了探讨，文章从阐述房地产企业加强成本控制的意义入手，进一步分析了房地产企业在成本控制方面的突出问题，最后提出了对房地产成本进行精细化管理的有效措施。
关键词：房地产成本控制；意义；突出问题；精细化管理；有效措施
前言
在现代市场经济体系中，房地产企业已经构成了非常重要的组成要素。而随着经济水平的不断进步，市场竞争变得越发激烈，在房地产行业内，企业需要采取科学的经营策略和管理措施，不断强化其自身实力，形成独特的竞争优势。做好成本控制工作，是企业需要重视的问题，鉴于目前许多房地产企业在该工作领域表现出了一系列的不足，对企业发展造成了巨大的不利影响，因此企业必须正视问题，提出科学的解决措施。
一、房地产企业加强成本控制的意义
在我国，房地产行业的起步相对较晚，但进步速度令人叹为观止，房地产企业的发展也为我国的经济进步做出了巨大贡献。房地产企业的运行，与市场环境的变化息息相关，同时会受到政府宏观调控政策的影响，因此企业运行在很大程度上会面临一系列的经济风险，这就要求企业进一步做好成本控制工作。在当前的社会背景下，国家需要更妥善地用调控政策规范房地产行业发展，控制房价、打击违法行为。而且在现代市场经济不断完善的情况下，企业融资也面临着更高的难度，土地资源的利用更显紧张，因此房地产企业可能遇到的风险是多种多样的，比如融资、投资、经营风险等。而做好成本控制工作，可以更有效地提升企业内部管理质量，保证其经济效益。
二、房地产企业在成本控制方面的突出问题
１．缺乏科学合理的投资分析
房地产企业在运行过程中，会面临一系列的成本问题，企业必须对各种项目进行全面统筹考虑。而片面的考虑就可能使得企业蒙受损失，比如，一般情况下，只要得到地皮，基本就获得了利润，地皮溢价会使得企业获利空间更大，因此许多企业出现了片面性行为，不经调研武断购买地皮，获得地皮归属权后才认识到个别项目成本———如周边河道改造、景观建设、垃圾处理成本过高的问题。因此，从根本上说，依靠土地溢价获利的房地产企业只经历了投资的可行性测算这一环节，而未能针对多个投资指标做出科学全面的综合性考虑，这就在很大程度上导致企业成本上升的问题。
２．施工现场管理不善，成本目标偏离
房地产项目在开发和施工的多个阶段，都需要大量的员工参与、牵涉的范围比较广、时间也相对较长，房地产企业需要对内部投资项目成本实行动态管理，进一步确保投资项目
可以在目标成本的控制下顺利达到建设开发的目的，并且不超出预期成本的合理范围。然而，不少房地产企业在前期准备阶段考虑的不全面，使得设计方案在施工中暴露出大量的不合理之处，而必须得到频繁更改，施工效率和质量因此难以得到可靠保障。而且，设计方的事前风险评估不到位，后期的动态管理不及时，也会使得工程的工期和成本渐渐远离目标成本。因此，在现实生活中所出现的一系列问题都需要得到及时的纠正。比如，在施工场地内，单位开展成本管理工作，往往是采取对合同台账进行会计信息处理的方法，若未能迅速更新合同台账内容，就难以对时刻变动着的成本动态信息进行准确的记录和迅速的反馈，因此成本风险的把握也会相对滞后，导致纠偏难度进一步增大，工作人员需要在后期为纠偏工作投入更高的资金和时间成本。
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３．成本控制体系不健全，有法不依依法不严
在目前的企业运行过程中，其单位的成本管理工作往往是通过财务决算实现的，进而达到成本控制的实际目的，但是目前很多房地产企业并没有就其本身的企业经营管理实际设置出科学的制度，往往用笼统的行业标准来照本宣科地处理，这就导致，财务和预算工作二者间的衔接无法达到紧凑的状态，二者的彼此独立运行，导致成本控制工作无法达到系统性的效果，其与财务间的科目设计和对接也难以准确匹配，因此工作人员在对成本核算和财务核算进行对接时，也往往会因为不同数据的拆分、合并太过繁杂，加大了工作难度。财务决算过程中，部分工作人员出于规避问题简化工作的原因，甚至忽略了大数据的分析处理环节，未能总结各子项目的成本细项的数据，而只是简单的成本数据向财务数据的转移和填空，最终形成的只是趋于财务决算数据上的乐观效果，实际上被掩饰了大量的投资浪费。
三、对房地产成本进行精细化管理的有效措施
１．构建全面预算管理体系
房地产企业首先要设置系统化的预算管理体系，使得成本预算管理工作规范化进行。在实际的操作过程中，员工需秉承以收入定支出的基本原则，对企业内多个要素进行全面考虑，把握时间、部门层级等多种要素，因此在现实工作中，员工需要不断对年度成本目标加以细化处理，比如按照季度、月度、周等时间单位形成阶段性计划，并且将其作为工作目标，指导工作人员谨慎落实。单位的整体战略目标应该被细化到不同的岗位上，并且交给专业的负责人监督落实，保证各个岗位的员工都能完成其工作任务，使得成本控制的工作得到整体落实。
２．加强设计阶段的成本控制
在施工之前，企业首先要做好工程的整体规划，企业单位必须从多角度入手，完成设计方案的论证过程，并且通过科学的对比分析，确定最佳施工方案，保证所设计的方案能够达到客户的需求。当然，做好方案面积策划也是非常关键的，工作人员需要对车库、配套用房以及配套设施等问题做出优化处理，明确产品组合、场地标高控制等内容，保证土地资源得到充分的利用，在合理布局的基础上，提升建筑施工的价值。在整个设计过程中，工作人员不只是要完成方案和成本的事前控制，还需要通过合理的设计优化措施，保证其质量。比如，提前进行限额设计，从而有效地控制成本，结合相关政策进行方案的优化选择，选择最为盈利的方案等。
３．做好施工阶段的成本控制
施工阶段是房地产企业生产运营过程中极为核心的阶段，因此在该环节，必须做好科学的成本控制工作。管理人员必须结合行业标准和企业要求，落实管理工作，控制好企业运营阶段表现出的成本偏差，从而做好设计变更的优化、投资控制等工作。当然，科学的进度控制也是必不可少的一步，工作人员需要站在整体的立场上考虑问题，保证工作的可行性。在工程施工阶段，管理人员必须关注图纸审查的问题，对于图纸中存在的不合理之处加以修正，完善事前管理。当然，房地产企业还应该根据施工的现实状况对多个方面要素进行整体控制，及时对施工过程中出现的不合理要素进行科学处理，实现成本的动态控制。
四、结语
综上所述，加强对房地产成本控制的突出问题及其精细化管理路径的探讨，意义重大。工作人员需要明确房地产企业加强成本控制的意义；同时把握房地产企业在成本控制方面的突出问题，如缺乏科学合理的投资分析，施工现场管理不善、成本目标偏离，成本控制体系不健全、有法不依依法不严等；在此基础上，提出对房地产成本进行精细化管理的有效措施，构建全面预算管理体系，加强设计阶段的成本控制，做好施工阶段的成本控制。
参考文献：
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论文作者:苗建辉
论文发表刊物:《基层建设》2019年第5期
论文发表时间:2019/4/30
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