项目前期的成本编制及管理
李元韶
大连渤海建筑集团有限公司 辽宁大连 116000
[摘 要] 本文就项目前期的成本编制进行了简述，并对成本管理进行了详细的案例分析，希望能够给同行们带来一定的参考。
[关键词] 项目前期；成本编制；管理
目标成本的制定非常复杂，需对设计方案充分理解并以以往类似项目经验数据为基础、考虑周边项目配置标准及本项目定位、调研市场各种材料价格水平计算出合理目标成本。因本人从事项目管理工作多年，本文以实际项目管理经验及数据对项目前期成本编制及管理进行分析说明。
1 目标成本确定要综合各因素
项目目标成本编制的合理性至关重要，对于一个常规的复制性建造项目目标成本可以在1天内编制完成，但如果是一个陌生的业态类型，目标成本编制过程可达1个月以上。本人在2018年初因公司业务拓展需要至河南省郑州市进行新项目开发，一个陌生的环境编制准确的目标成本则更加考验成本人员的专业能力。工作步骤如下：
小额程序的设计及运作追求简易、迅速、低廉、非形式性和非技术性。首先，索赔表格作为诉状格式，不采取正规的诉答程序;诉讼费低廉;诉状的送达允许采取相对简易的方式;不要求被告必须答辩;禁止或限制反诉;从诉状送达到开庭时间很短。其次，许多州规定可在周末或夜间开庭。庭审原则上不适用证据规则，法官有很大的自由裁量权。以一次开庭审理完毕并结案为原则，大多数庭审在三四十分钟即告终结。在英国，小额程序经当事人同意，可以进行书面审理，以提高效率和节约听审成本。［3］最后，庭审结束时法官可当场作出判决。判决书的格式力图简化，一般只有判决主文而不附理由。
首先，考察、约谈当地总包单位，了解钢筋、混凝土、模板、脚手架、砌筑分包价格，因上述5项占比总包合同造价在70%以上，占比项目总开发成本在30%左右。
其次，拜访质监站、安监站、环保、扬尘、房管等政府部门，了解相关手续费缴费政策及当地管理特殊要求。例河南省环保管控力度较大，工地现场必须实行“8个100%”，即：工地周边100%围挡、各类物料堆放100%覆盖、土方开挖及拆迁作业100%湿法作业、出入车辆100%清洗、施工现场路面100%硬化、渣土车辆100%密闭运输、建筑面积1万平方米以上及涉土石方作业的施工工地100%安装在线视频监控。例河南省推进装配式建筑，新开发的住宅小区必须配建相应比例装配式建筑。例河南省的11月15日至来年3月15日为环保管控期，此期间土方、混凝土施工均受空气质量影响，停工、窝工现象以及违规处罚严重。
再次，沟通给水、燃气、采暖、排水等配套单位，了解项目周边管网布置情况、管径大小，是否有额外需承担的红线外配套。（以往项目在目标成本编制阶段未调研清楚给水外线管径后期承担自来水管网增容费用约600万元）
施工图设计阶段需确定具体地基基础形式、结构方案、材料做法。以基础形式为例，地勘单位在地勘报告内会提出多种基础可能，设计院会根据以往经验进行基础设计，但到底各种基础形式的造价差距如何无法判断，故需进行多种基础方案对比测算[1]。以以往项目案例进行说明如下，某别墅项目位于山谷低洼地势需回填10米，设计院最早根据地勘情况建议采用桩基础，我司各部门经讨论并进行专家论证在进行回填分层强夯后使用筏板基础的可行方案，造价测算如下：
为使优化结果更为直观,引入3个评价指标:区域电网内部网络损耗PL,节点电压最大偏移ΔUmax,电压偏移系数E。ΔUmax和E的计算公式为
最后，约调研当地原材料市场，了解钢筋、混凝土、砌块等材料的价格波动趋势、常规调差原则，因钢筋、混凝土的价格波动对总目标成本的影响范围为3%~5%，已经超出正常总目标成本控制范围0~-3%。例：郑州市因环保管控影响，混凝土价格居高不下，以2018年4月至2019年2月间郑州商品砼为例，含税信息价持续上扬：C15混凝土由375元每立方米上涨至555元每立方米；C20混凝土由390元每立方米上涨至570元每立方米；C25混凝土由410元每立方米上涨至600元每立方米；C30混凝土由425元每立方米上涨至613元每立方米；C35混凝土由445元每立方米上涨至615元每立方米；C40混凝土由455元每立方米上涨至633元每立方米。而同期大连市C30混凝土价格约为300元/立方米，价格差异2倍。
以单栋别墅4种基础形式造价估算为例。筏板基础造价：钢筋7万元，混凝土14万元，砖模0万元，桩基础0万元，合计21万元；机械桩基础造价：钢筋7万元，混凝土9万元，砖模2万元，桩基础40万元，合计58万元；CFG桩基础造价：钢筋6万元，混凝土10万元，砖模0万元，桩基础53万元，合计69万元；预制方桩造价：钢筋10万元，混凝土10万元，砖模3万元，桩基础55万元，合计78万元。
“肇庆市水上搜救分中心收到，请你立即展开自救，向落水人员抛放救生圈，同时安抚旅客，穿好救生衣，有序等待救援，我分中心尽快协调船舶前往救援。”
2 做好项目设计阶段成本管理
拿地及方案阶段在满足地块控规要求下确定项目整体数据指标，包括：建筑风格、楼栋数、层数、各业态建筑面积、单体长宽比、体形系数等。而相同的容积率不同产品组合会产生不同的净利润率，故需要进行多产品组合布置，选择最优组合方案。
成本管理重心前置，任何一个成熟的地产公司均有完善的成本管理制度、流程、成本测算表，但仅有这些是不够的，在项目全周期仍旧需要大量的成本管理方式、方法，成本管理者要思路清晰的在各个阶段知道该做哪些管理，如果错过了管理点在后续阶段无法进行弥补。“影响成本变化的70%发生在设计阶段”，即成本管控的重点也在设计阶段。
（1）地方建设主管行政部门，作为对工程建设招投标活动的行政管理部门，本应严格执法，按规定程序办事。但由于种种原因，有些地方大搞地方和部门保护主义，设置各种障碍。有些部门仍然习惯于行政审批，对项目招投标活动的监管、指导和服务明显不够，害了建设单位的招标自主权。有些部门和地方行政领导通过打招呼、递条子等方式，严重干扰了正常的招投标活动。
针对学生群体的家装市场是市场空白之处。学生宿舍的环境相对比较特殊，市场上缺乏既满足学生实际需求又满足学生审美要求的相关产品。Dormi创始团队是在校大学生，他们充分了解在宿舍这样一个空间狭小的环境下，应该选择何种适配产品，从而在销售过程过中通过组合设计的方式显著提高销售额。Dormi的盈利主要来源于定制符合消费者需求的个性化产品，定价并不低，因而业绩优秀。
另外，调研周边项目配置标准，包括：门窗材质、外立面形式、景观道路材质、室内交屋标准、电梯品牌、公共空间装修标准等，结合销售售价确定合理配置标准。
结论:造价从低到高为筏板基础<机械桩<CFG桩基础<预制方桩，且筏板基础造价远远低于其他三种基础形式。
以结构形式为例，在进行施工图结构设计选型时，框架结构、异形柱结构、短肢剪力墙结构不同的结构形式其造价也各不相同。例如：矩形柱截面钢筋工程量63.71千克，混凝土工程量0.378立方米，模板工程量4.41平方米；异形柱截面钢筋工程量74.40千克，混凝土工程量0.504立方米，模板工程量6.3平方米。矩形柱截面与异形柱截面工程量差异：钢筋工程量-10.69千克，混凝土工程量-0.31立方米，模板工程-1.89平方米。计算依据等面积替换：n2.π.R2.R2≥n1.π.R1R1（n1——代换前钢筋的根数；R1——代换前钢筋的半径；n2——代换后钢筋的根数；R2——代换后钢筋的半径）[2]。
3 结论
异形柱在钢筋、混凝土、模板的消耗量上均大于矩形柱。
房地产的黄金时代已经过期，在售价无法提升、保证产品质量和品质的前提下，成本管控的精细程度决定各大标杆房企的利润率的高低，而目标成本准确编制及成本管理的前置可以确保目标成本的可控，若再在各个分项工程中也采用多方案比选方式就可以做到目标成本的优化与结余[3]。
新时代，新思路，成本管理的策略也在发生着变化，随着信息化、人工智能的发展，后续会有更加先进成熟的成本管控方法，成本管理人员也要跳出固有思维与时俱进，才能寻找到最合适的成本管理方法。
参考文献：
[1]魏园园.房地产开发项目前期成本控制研究[D].河北工程大学,2013.
[2]孙以东.房地产开发项目前期成本管理研究[D].南昌大学,2014.
[3]张治升.浅谈如何加强项目前期成本控制[J].经营管理者,2011(13):246.
[中图分类号] F045.33
[文献标识码] A
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