摘要：伴随着我国社会主义市场经济体系的发展，物业行业的竞争日益激烈。但从目前的物业企业成本管理方面来说，还存在着很大的漏洞，影响着企业的发展。本文针对物业管理成本管理的特点及存在的问题进行分析，有针对性地提出相应的对策，以期完善物业企业成本管理，促进企业发展。
关键词：物业企业；成本管理；问题；对策
引言
现有的物业企业，其管理的物业业态可分为五大类：住宅物业、商业物业、办公物业、工业物业、公共设施物业。物业企业经营的业务范围主要包括对物业的服务、经营和管理三个方面。随着人们服务理念的提升，对物业企业的服务要求越来越高，必定会造成物业企业在成本上的投入会不断加大，导致物业企业成本管理和控制的难度加大。
1物业企业成本管理的特征
1.1 物业企业成本管理形式
物业企业的成本管理可分成管理成本，服务成本，经营成本。三个成本相辅相成，辩证统一，组成了一套严谨的物业企业的成本管理模式。其中，管理成本主要负责的是小区内部房屋及相关设施维修保养所发生的日常成本；服务成本主要是为了更好地服务小区业主而发生的成本。经营成本主要是经营小区内的公共场地，公共设施等。三个成本各司其职，为物业企业成本管理工作提供了很大的便利。
1.2 物业企业成本管理面积大
随着市场竞争的激烈性，物业企业为了很好地生存在社会中，会通过正当的竞争手段来不断地抢市场、抢规模来扩大自己的管理市场，市场规模越大，物业管理面分布就越广，随之存在的问题也就越来越多。
1.3 物业企业成本监控线长
物业企业管理范围可大可小，大到一个小区、一栋大厦，小到一座楼房，都是物业企业所管理的范围。物业企业管理从上层人员下到各个基层人员，由基层人员再延伸到每个角落、每个时间点上，都是一个漫长的过程，所以说从成本发生点再到监控点，监控线较长。
2物业企业成本管理中存在的主要问题
2.1物业企业的成本普遍过高
物业企业成本过高是造成大多数物业企业微利的主要原因，在目前市场环境和相关政策条件下，物业企业想要通过调整物业收费来提高企业的盈利水平难度非常大，只能通过加强企业内部的成本控制，降低经营成本来实现盈利的目标。尤其是对于一些老旧小区的物业来讲，管理成本会逐年增加，比如设备设施的老化，导致设备的维修维护成本越来越高；公共区域的毁损严重，维护费用的增长等等。而我国大部分物业项目收费又偏低，企业资金不足，导致维修及维护不及时，服务质量下降，服务得不到业主的认可，就会拒交物业费，使得一些物业企业的生存更加困难。
2.2内控体系不完善
物业企业的财务管理办法，以及内控体系与财务制度不完善，财务漏洞相对较多，导致日常管理，以及固定资产购置等方面，无法实现有章可循。会计基础未夯实，未按照经营特征，以及会计科目等依据，合理设立账务科目，导致会计信息失真。内部控制形式化，资金流失严重，造成恶性循环。
2.3经营模式比较单一
随着社会的不断发展，人们生活水平的提高，对于物质方面的需求也越来越大，尤其是服务性行业，人们大都秉着花多少钱享受多少服务的心态。但从目前的物业企业管理过程中，物业企业还只是从单纯的清洁设备、保安服务等这几项服务出发，人工成本高且还满足不了业主的需求。长此以往，简单的物业企业经营模式必然会影响着物业企业的长效发展。从成本方面来说，也会导致企业管理成本的不断提高，影响企业在市场上的竞争力。
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3完善物业企业成本管理的对策建议
3.1严格控制开支降低人工成本
物业企业是劳动密集型企业，人工成本在企业的成本支出中占比最大，一般的物业企业的人工成本占总成本的比重在65-80%。因此，控制好人工成本，就会大大地降低企业的成本支出。
3.1.1 定岗定编建立岗位责任制。根据承接的物业项目规模，准确测算用人编制，严格按编制选人用人，建立健全岗位责任制并落实责任，使每一位员工都能人尽其用，减少不必要的岗位设置。
3.1.2 加大智能化和信息化的投入，降低人工成本。物业企业可通过运用高科技、先进的报警、消防等设备或信息服务平台，减少保安人员；通过智能化保洁绿化设备，提高保洁人员的工作效率，减少保洁人员；实现物业服务平台自动化办公，减少前台客服人员，提高服务水平。
3.2完善财务管理制度
为减少企业经济损失，应当根据内部管理要求，企业经营特征，完善财务管理办法。在物资采购，以及固定资产管理、资金审批等环节，都应当有制度约束。同时，明确落实岗位职责，制定负责人的考核标准。作为财务部门，应当核对日常财务数据信息，以及小区台账等资料，并监督管控小区收入。在用人与办事、管理等方面，都应当做到制度化与规范化，实现对财务管理工作的约束牵制，提高企业管理水平。
物业公司风险责任大，管理业主固定资产，需加强会计核算的真实性，以及资产核算的准确性，及时补偿意外损失，维护资产安全。加强财产会计事项核算，做好待摊费用，以及预提费用等核算工作。加强对私有产权人，以及公有产权单位的服务，业主应收款项分户核算，尤其是住房修缮基金，应当及时实施分户收取。
3.3转变经营模式
物业企业的成本管理控制是企业竞争的核心力量。而成本管理控制又与经营模式有很大的关联。所以物业企业要从单一的经营模式转化为多元化的经营模式。在转型的过程中，充分发挥自身的优势，在社区内实施多样化经营，例如：开设便民超市、快寄收取点、新能源车充电桩、车辆维修清洗等便利化有偿服务，实现新的经济效益增长的同时，还能满足广大业主的实际需求，做到降低人工服务成本，为物业企业创造更多的利润。
3.4将技术类员工和先进设备实行集中管理
由于物业企业会有多个项目部，且比较分散，各个项目部所需要的物料、设备没有很大的差异性，为了提高设备和物料的使用效率，物业企业可实行总部集中管理机制，比如：对一些大型设备和技术类人员进行集中管理，对这些资源进行统一调配，可实现人尽其才，物尽其用。有利于减少人力成本和避免设备的闲置浪费。
3.5建立成本控制报告制度及岗位责任制度
对于物业公司来说，要想加强公司成本控制，最主要的就是要建立公司的成本控制报告制度和岗位责任制度。这样就可以使得企业的成本有着很好的控制，以及物业公司的各个员工都有相应的岗位职责。这样就可以使得公司在分工上有着很明确的职责，也会让每个人都树立起对公司服务的意识。
3.6加强员工节约意识的教育和培养
因为物业公司各个部门以及人员特有的复杂性和分散性，所带来的一个主要负面影响就是会导致员工在资源上或者是资金上的浪费。面对着员工对于公司资源的浪费，物业公司要加强员工节约意识的培养和教育，间接地为企业增加利润。
结语
综上所述，随着我国社会经济的发展以及城市化建设进程的加快，当前我们的物业企业迎来了新的发展机遇，同时，随着人工成本的不断增加，物业企业也面临着日益严峻的挑战。在这样激烈的市场竞争中，物业企业要想赢得生存和发展的空间，就必须顺应时代的发展，尤其是现代科技手段、网络环境的运用，要求物业企业必须不断地提高管理技能，优化成本，提高人员素质，加强员工的业务培训，运用高科技、新技术对企业的成本进行管理和控制，促进企业健康、稳定、可持续发展。
参考文献：
［1］邓沛.物业公司如何实行成本管理［J］.中国国际财经，2018（9）.
［2］卜丽丽.物业公司成本管理研究［J］.中外企业家，2018（36）.
［3］李丽洁.加强企业成本管理与控制的思考［J］.经济纵横，2018.
论文作者:梁宁宁
论文发表刊物:《基层建设》2019年第18期
论文发表时间:2019/10/16
标签：物业论文; 企业论文; 成本论文; 成本管理论文; 经营模式论文; 物业公司论文; 设备论文; 《基层建设》2019年第18期论文;