纳税筹划对房地产开发企业财务管理的影响
岳小明
【摘 要】 随着国家宏观调控制度的不断深入，房地产开发企业的利润也在不断地降低。在这种背景下，房地产企业必须要通过税收筹划这种比较合理的处理方式，降低企业的财务负担，缓解企业的成本压力，尽可能地提升自身的经济利益。在房地产企业经营与发展过程中，企业中不同的经济活动对其税务总量产生的影响也是不同的，所以房地产开发企业必须要做好纳税筹划工作，发挥纳税筹划对于房产企业经济管理的作用，进而促进企业的健康发展。
【关键词】 纳税筹划；房地产开发企业；财务管理
近年来社会各大行业的环境都发生了很大的变化，房地产行业作为国家经济建设的支柱性产业，在国家经济建设中的地位不断提升。我国自从实施市场经济体制以来，在房地产行业的发展中逐渐实行了宏观调控与政策扶持的方式，房地产市场不断地规范起来。在房地产企业的发展中，税收成本是最主要的财务支出形式，所以想要提升企业的经济效益，就必须要对税收政策进行认真细致的分析，纳税筹划对房地产开发企业财务管理的影响进行精准分析，使房地产企业能够更好地控制自身的经营成本，健康稳定持续地发展下去。
一、纳税统筹的定义及内容
税收在一个国家发展中具有非常重要的作用，是国民经济发展到一定阶段的必然产物，也是所有公民应该主动履行的基本义务。我国税收政策在多年的发展过程中进行了不断地调整，形成了较为完善的税收体系。纳税统筹，就是要对涉税的业务进行筹划，然后制定出完善的纳税方案，节约税务支出。纳税筹划的出发点是为了节约经济利益，也就是要实现筹划者经济效益的最大化。在纳税统筹当中主要包括的内容有合法避税、规避税收陷阱、合理节税、转嫁筹划、零风险实现等方面。
（一）合法避税
纳税人故意使用不违法的手段，利用税务法中的漏洞取得税收利益的筹划。这种行为不违法但也不合法。对于这种行为税务机关应该客观看待，不能全盘否认。国家在这方面要不断地完善法律内容，弥补法律空白与漏洞，避免这类情况的发生。
（二）规避税收陷阱
纳税人在生产经营过程中，要规避进入到法律规定的税收陷阱条款中去。例如，在增值税条例中，如果同一企业同时经营不同税务的货物或者劳务，那么就需要进行分别核算，如果没有进行分别核算，就要提高增值税税率。所以，企业必须要进行纳税统筹，避免陷入到国家政策的陷阱中。
（三）合理节税
在不违反法律的前提下，利用减税、免税等优惠政策等对调控政策进行倾斜，然后利用企业筹资、投资等生产经营活动进行规划布置，最终实现少缴纳税款的目的。这种纳税统筹形式已经得到了国家的认可，国家并采取了相应的扶持措施。
（四）转嫁筹划
对房地产业务进行科学地拆分，将价外费用进行剥离。比如，在房地产项目的销售过程中，需要代收天然气、有线电视等费用。那么，在房地产销售时，要将代缴的项目与房地产销售进行剥离，以达到降税的目的。再如，在精装修的房屋征税计算时，要将装修的建材费用、安装费用等单独签订合同，与房地产销售分离出去，向对方收两次价款，进而降低应缴税务金额。
（五）涉税零风险
国家规定建筑普通标准住宅进行出售的，如果增值额没有超过项目扣除的20%，则可以免除土地增值税。但如果超过20%，就需要按照超额累进税率进行土地增值税的缴纳。因此，在房地产项目进行销售时，就需要对增值额的比例进行预测，同时还要考虑增值额增加收益与超过20%所增加的税收之间的关系，最后进行房产定价销售。
新生儿气胸常并发新生儿湿肺、新生儿肺炎、新生儿吸入综合征，严重影响新生儿生活质量。因此，及时诊断并治疗新生儿气胸对改善其预后有着较为重要的作用[3-4]。
国家法律规定，通过不动产投资方式入股的，可以参与投资方的利润分配，与投资商共同承担投资的风险，所以可以将房产销售变更为房产投资，通过投资规划为房地产企业的纳税筹划取得更多的空间。
二、纳税统筹对房地产开发企业财务管理的影响
（一）建房方式要科学
主持人：当前各行各业都刮起了纾困民企之风，然而有了政策“大礼包”，能规范落地才是重中之重。您认为该如何压实各方责任，以营造公平的市场环境，推动民营经济转型升级？
在建房时采取代建或者合建的方式能够扩大纳税统筹的空间。首先是代建方式。房地产开发商向客户收取代建费用，并代客户进行房地产开发。这样房地产开发企业所取得的收入属于劳务报酬，不需要缴纳土地增值税，这就可以降低很多的税务份额。需要强调的是在开发之前就要确定代建客户，采取定向开发的方式。其次是合建方式。合作双方分别提供土地和资金，共同建造房屋。房屋在建成之后要按照比例进行分房，自用则可以暂时免除征收土地增值税。而转让则需要按照规定增收土地增值税。在建房过程中，如果有入股合作行为的，则共同承担风险。
（二）科学制定借款利息的扣除方式
房地产企业在房屋施工时可以延期交工以推延纳税的时间，缓解企业资金紧张的问题。根据国家规定，房地产开发企业税款缴纳必须要在完工之后进行，如果工程没有完工，企业则需要按照计税毛利率的方式进行税款预缴。因此，企业可以根据法律规定中的完工条件进行选择性的拖延，从而达到合法推迟纳税的目的。
（三）分析好土地增值税的起征点和税收优惠
纳税人在生产经营过程中，能够清楚自身账目，保障项目申报流程无误且税款缴纳及时充足，没有出现任何的违法乱纪行为就被称之为涉税零风险。这种方式可以避免涉税风险，是很重要的纳税筹划内容。
（四）合理筹划企业增值税
生产经营过程中，销售者会对商品的价格进行调整，然后将纳税负担转嫁给他人。这种方式能够降低自身的税收负担，所以属于纳税筹划的范畴。
（五）纳税筹划的延迟
相关法律规定，根据项目转让利息支出，并提供了金融机构证明的借款，按实扣息，但是不能够高于商业银行同期的贷款利率。如果无法对房产项目借息和其他项目借息进行区分，且不能提供金融机构证明的，则要根据土地成本和开发成本两项之后的5%作为扣息的限额。因此，企业必须要科学地估计借息支出和土地成本和开发成本之和的5%孰大孰小，进而选择最为合理的利息扣除方式。
（六）将房产销售变更为房产投资
为了强化环境管理,1996年《国务院关于加强环境保护若干问题的决定》明令取缔关停十五种重污染小企业,从源头上消除技术落后、治理无望但数量众多、排放量大的严重污染源。取缔关停“十五小”[注]“十五小企业”是指小造纸、小制革、小染料厂、土法炼焦、炼硫、炼砷、炼汞、炼铅锌、炼油、选金、农药、漂染、电镀、石棉制品、放射性制品等小企业。 ,使得1980年代以来“村村点火、户户冒烟”的乡镇企业凤凰涅槃,转型升级,不仅有效控制了遍地皆是的大气污染、水污染、土壤重金属污染,而且也在一定程度上保护了乡镇企业工人的身体健康。
例如：房地产企业可以通过不动产投资的形式入股该公司，然后通过向购买方转让股权的形式进行房地产的销售。以某房地产公司为例，假设其2017年的销售收入为3亿，如果直接销售需要交纳土地增值税、城市维护税、教育费等。如果该企业与另外一家企业签订协议，该企业先以房产向另外一家企业进行投资，然后再以3亿元的价格向另外一家企业进行股权转让，那么就可以免除土地增值税和城市维护、教育费等附加费用的缴纳。
（七）在纳税筹划中兼顾成本收益的原则
房地产企业进行纳税统筹规划最主要的目的就是降低企业的成本，提升企业的整体经济利益。但这并不意味着要单独地控制某一环节的税务金额，因为税种之间是相互联系，互相依存的，某一税种税务金额的降低，很可能会导致其他税种应缴金额的增加。因此，企业在进行税务筹划时必须要做好成本收益的分析，然后再决定是否使用即将应用的筹划方式。从计税原理上来看，主要可以通过可扣除项目增加、产品售价降低、合并核算低增值率业务等几个方式进行。但在应用这些方式时要从企业最大的收益出发，对筹划方式进行综合地考虑，以免出现增加纳税成本的现象。
雌性果蝇生殖器官中有贮精囊,一次交配可保留大量精子,供多次排卵受精之用,因而以果蝇为材料进行的遗传分析实验需要提前收集大量处女蝇(未交配过的雌果蝇)。而高质量的处女蝇是果蝇杂交实验成功的保证，因此收集处女蝇成为实验中非常重要的一个环节。本文介绍收集果蝇处女蝇的一种新方法。
村镇的居民大多对于“社区”有着较强的亲切感与认同感，街坊邻里之间的友好度较高。村镇在规划与建设的过程之中，应当注重保护当地的传统文化氛围，同时尽可能的考虑到历史因素，采取合理的措施去保护当地的文化遗产、传统建筑，采取具有特色化的统一与整合方法，帮助当地居民梳理文化脉络。简而言之，村镇的规划与发展的目的不仅仅在于整治，而是将村镇建设为具有特色的现代化社区。如果不以这种理念进行规划与建设，而是单纯的将旧建筑推倒重建，破坏当地的传统文化建筑以及区域特色，那么村镇本身的意义也就不复存在。
结束语
综上所述，经济的发展提升了人们的物质生活水平，也推进了房地产行业的迅猛发展，房地产行业作为当前国家经济建设的支柱性产业，为国家经济发展做出了巨大的贡献。房地产行业所涉及的工程均为大型的房屋建造工程，所以行业税收政策的成本费用也相对复杂，对于税收的核算也是很严格的，这就导致房地产行业具有很高的涉税风险，同时税收金额的过多也会增加房地产行业的经济成本，降低其整体的经济效益。税收筹划最根本的目的就是要降低纳税成本，所以房地产企业需要利用好税收筹划的方式，采取科学合理的税收筹划调节方式，控制住企业的税收成本。同时，房地产企业也要不断地强化财务人员对税收筹划的认识，制定出更加科学的税收筹划方案，促进房地产企业的健康长久发展。
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[5]解昭君.我国房地产企业土地增值税筹划案例分析——以CTZ企业H项目为例[D].西南财经大学,2016.
（咸阳太伟置业有限责任公司，陕西咸阳 712000）
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