景洪市土地评估事务所 云南景洪 666100
摘要：在国有建设用地出让中，最初出让地块的规划指标为规划片区指标，造成实际建筑的设计方案与公共角度等的不协调，以至于对建筑物的朝向、采光以及公共服务设施等未能进行完善的考虑。城市的规划管理部门，应该以综合评估规划方案为基础，对于地块的出让设计规划，进行适当、合理、切实有效的补充完善，强化对于出让地块的前期规划管理。
关键词：土地出让；评估；?规划；前期管理
0 引言
在我们国家的城市规划体系中，控制与规化，始终都占据着相当重要的一个地位，也是落实地区发展策略的一种战略要求，并直接决定了建设用地的规划开发层次，对土地资源与城市空间之间的调控，对指导、安排城市空间的开敞环境、社会基础设施，以及有序的建设开发建筑物，都起到了十分重要的作用。随着社会的不断发展，城市化也在快速的推进，建设发展与规划之间的矛盾日渐突出，频繁的导致控规的调整。控规评估，就是通过对控规的具体实施结果与实施控规的实际环境，进行及时反馈，并由此逐渐提高控规的可操作性、权威性与科学性，其内容关于是我国近年来，城乡土地规划领域内，体制的一项重要创新，同时也是促进管理水平与编制规划的技术水平，得以提升的重大举措，具有重大的意义。
1 土地出让前期规划评估机制的理论探索
1.1 土地出让前期规划评估的相关定义
为确保顺利推进地块的开发建设，就需要对与开发地块相关的，尚未明确的一些要素加以指导与控制，对城市内，位于重点地区的土地，用于经营目的而进行的出让，必须对其整个生命周期，实施全面管理，对于项目，则应该从功能管理、建设管理、运营管理，甚至节能环保等各个方面，深入的、全面的、科学合理的予以综合性评估，并在出让土地的条件中，附加对于该项规划的具体评估意见，所形成的出让条件，带有一定的指导性，起到了重要的引领作用。在出让土地之前，对待出让土地建设项目规划进行评估工作，是规划领域内近年来的一项创新 , 也是促进规划管理水平提升，加快编制技术发展的一项十分重要的举措，也是非常关键的重要措施。
1.2 土地出让前期评估和规划的目的
土地出让前期进行规划和评估的主要目的，是为了提升城市的优良品质，进一步对城市的各项功能进行完善，通过切实有效的规划和评估工作，能够实现对城市环境的美化；并提供更加完善适用的公共服务设施、创建完美的公益性空间设置等；通过规划和评估不但可以对城市内部，相关重点区域的出让地块情况，进行综合性评估，还能够对重点出让地块的规划设计进行补充和完善，以实现对重点出让地块规划设计的前期管理。
1.3 土地出让前期评估和规划的基本原则
在出让土地前，进行的规划评估，主要是建立在控规的基础上，基本不会涉及到控规的用地容积率、建筑面积、高度与用地性质的调整，应当进一步针对以往的控规，进行深入的细化工作，并且要及时进行补充。在土地出让前期的控规阶段内，针对土地出让前期的规划与评估，从其本质上看，其实属规划后的评估工作，也就是说，在控规完成编制后，需要把控规交付实施的过程当中，在具体面向地块进行开发建设时，对原控规展开相应的规划和评估工作。此类评估并不包括原有的控规范围中全部的地块，也绝不是对原有控规的颠覆与否定，而是具体针对各地块、各个指标的进一步评估，是对于原有控规进行完善与补充。
1.4 土地出让前期规划评估的技术线路
如何确定技术路线，是出让土地前，规划评估工作中的关注重点：
图 1 前期规划评估技术路线图
在实施出让前期土地规划和评估时，针对城市中的重点区域范围内的待出让地块，应当提前对相关规范，标准内容进行解读，并充分有效的掌握，且要以上位规划为前提和基础。在土地出让前期的规划和评估过程中，应当综合考虑到社区的需求与城市的建设现状等具体因素，对普适图则、附加图则与公共服务设施这三个核心内容，分别进行科学合理的评估工作。譬如，在普适图则中,应当认真调整的地块内容，有容积率、建筑限高与用地面积等要素，因为不在规划的评估范围内，需要进入规划执行或控规调整程序。针对附加图则与公共服务设施的具体项目评估，可以按照项目各自的重点与特点，进行有目地的增减、以及对土地的选取，形成最终的评估报告，附加到出让土地的合同里。
2土地出让前期管理规划评估的实际应用分析
在实际对土地出让前期管理规划和评估工作中，要从其控规层面，以及规划评估的意义、方法与作用等方面着手，进行切实有效的具体操作。
2.1土地出让前期管理规划
待出让土地的建设开发，应当按照相关标准、进行必要的规范，并且严格进行控制。依据普适图则，进行社区控规，对于预出让土地地块的建筑面积、以及出让土地的高度，以及绿地率，还包括用地性质等各项指标，进行具体的规定；并依据待出让土地的风貌规划，对待出让土地的视线通廊、开放空间与公共通道等指标进行明确的规定。
2.2土地出让前期管理的评估工作
2.2.1 土地出让前期公共设施的评估
公共设施评估，主要指的是，对于待出让地块所处社区的公共配套服务设施，进行总体水平的测算工作，应当根据该地块的实际条件，并按照一定的数量，对于公益性设施、公共服务设施进行补充建设，并将其计入该地块的建筑面积与容积率，一般来说，补充的建筑规模，都不会超过该地块 10%的建筑面积。补充设置的综合性公共服务设施，同样应该进入规划执行或控规调整程序。对附加图则与公共服务设施项目的具体评估，可以按照其各自的重点与特点，进行有目地的增减、选取，等到形成最终的评估报告后，将其作为出让土地合同的必要附件。
2.2.2土地出让前期的指标评估
在土地出让前期，要先对待出让土地进行分类和分级。例如云南省某出让土地附近区域，属于公共活动的中心区，就历史风貌而言，属于一级重点地区，据交通枢纽进行划分，属于三级重点地区；同时还属于风景区三级重点地区以及重要滨水区。地块级别一经确定，评估小组就可以依据附加图则的规控指标，对其进行汇总、梳理，制定出具体的建议与要求。
3 结束语
本文从控规层面出发，进行了土地出让前期的规划和评估，对待出让地块的建筑形态、公共服务设施、地下空间与公共空间等要素，做出了完善、合理的评估和规划，为下一阶段将要进行的项目建设开发，提供了有效的指导，而且对于上层规划，也提供了一定的参考作用。在具体实践中，有三点情况需要注意：首先，必须明确出让土地前，进行规划评估的重要意义，把出让土地前的规划评估工作，当成规划管理工作中必不可少的环节；其次，必须在出让土地前，制定实施规划评估的具体细则，对于评估工作的方法、内容、流程与主体逐一予以明确；最后，必须完善规划管理部门的相关制度。
参考文献
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论文作者:曾令清
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年2月下
论文发表时间:2017/6/12
标签：地块论文; 土地论文; 土地出让论文; 工作论文; 重点论文; 设施论文; 公共服务论文; 《建筑学研究前沿》2017年2月下论文;