广州市番禺城市规划设计院 广东广州 511400
摘要：随着城市建设进程的加快和重大项目的落户，拆迁安置成为城市发展和规划建设中的一大问题。本文针对广州市番禺区近年来拆迁安置存在的问题，结合相关政策和规划，探讨和研究了番禺区的用地选址、规划布局策略，并提出相关的规划实施建议。
关键词：番禺区；拆迁安置；用地选址；规划布局
近年来，随着城市建设步伐的日益加快，农民的土地被征用，城市房屋拆迁数量随之增加，多数地区对城市房屋拆迁或农村宅基地拆迁等都存在着安置远远落后于拆迁的问题。政府为了净地出让、公益性、商业性开发建设的安置房，特别是为解决困难户建设的经济使用住房、补贴房、廉租住房等，大多建在城市边缘或郊区，周边环境和基础设施配套很不完善[1]。同时拆迁补偿价格、范围、标准等制度不完善，难以满足拆迁居民的权益，由此引发的拆迁矛盾纠纷不断增多。
一、番禺区拆迁安置现状
近年来，落户广州市番禺区的国家、省市重大项目越来越多，征地拆迁安置已成为政府一项重要的日常工作。目前番禺区的用地规模十分紧张，选址困难，农民安置用地利用率低，布局分散。居民安置速度较慢，安置补偿标准不一致，导致“先安置、后拆迁”的程序较难推进。在拆迁安置过程中主要为政府主导，被拆迁群众意见收集渠道较少，公众参与度不足。
二、用地选址策略
根据国土部门的拆迁户数核定书，核定涉及需要安置的户数，按照相应户均安置面积标准，计算出番禺区至2020年新增拆迁安置用地选址需求为23.95公顷，建筑面积需求为62.74万m²，涉及户数2237户。针对上述需求主要采取以下几种用地选址策略：
1、政府储备地选址
以“规划编制、拆迁安置、土地供应”为思路，在规划编制的同时考虑解决拆迁安置和村民留用地的问题，同时结合收储的进度和市场需求编制好规划，为后续顺利推进土地收储、土地供应和区域开发建设打下基础。例如，广州市政府对大力支持大学城征地拆迁工作的郭塱村提供奖励用地，该用地选址于化龙镇化龙大道旁的政府储备地，拟建设郭塱村拆迁安置区。
2、与保障房统筹选址
目前番禺区已有一批纳入保障性住房建设计划内的拆迁安置房项目。例如，位于市桥街原泰安市场的泰安园拆迁安置区项目纳入番禺区2011年住房保障任务，包括了80套拆迁安置房和78套公租房。拆迁安置户住房和公共租赁保障房统筹考虑，集中设置安置区。
3、商品住宅配建
根据《广州市保障性住房制度创新试点方案》关于保障房创新建设模式中的开发项目配建模式：普通商品住宅及“三旧”改造经济平衡以外的住宅项目中，一般应配建不低于住宅规划总建筑面积10%的公共租赁住房，具体配建项目和比例由市国土房管部门在年度经营性用地出让计划确定。配建的公共租赁住房原则上集中建设，与所在项目的商品住宅统一规划、同步建设、同步配套和同步交付使用。
例如，喜盈水月轩项目共304套，其中拆迁安置房78套，建筑面积0.7万平方米。由商品住宅配建，分担政府安置房建设任务，有效解决拆迁安置区选址难与公共配套不完善问题。
4、“三旧”改造地块建设
鼓励政府应采取多种方式，筹建统筹安置房，探索旧厂出让地块配建一定比例统筹安置房。例如，番禺区政府拟通过“三旧”改造，在华凌空调设备有限公司用地内配建安置房，解决南大干线拆迁安置问题。通过“三旧”改造，有利于盘活存量土地，提高土地利用效率，有效解决拆迁安置区用地选址困难的问题。
5、与经济留用地统筹开发
番禺区针对现状建设用地紧张、留用地落地难情况，引导该项目结合经济留用地选址，创新运用留用地安置方式，鼓励采取产权置换方式兑现留用地指标。留用地商住统筹开发，在解决居住问题、保证村民利益的同时，提高了土地的使用效率，大幅节约了用地。
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例如，番禺“新造新城”内全部旧村庄采用“全拆全建，统一安置”的整体改造方式。利用现状谷围新村周边的地块对村民进行统一安置，并将经济发展留用地指标结合新城统一安排，一方面可以提高用地效率，将土地资源留给创新城开发；另一方面也可以完善村民安置区的配套，使村民安居乐业。
综上所述，番禺区新增用地选址23.95公顷的需求可在上述选址类型中解决。建议优先选择保障房方式和留用地开发方式，加大鼓励商品住宅配建方式和“三旧”地块建设方式。为保证区重点项目建设用地规模，慎重考虑储备地方式。
三、规划布局策略
1、用地规划布局
（1）合理确定安置区建设规模
参照商品房小区标准，合理确定安置区建设规模，提升安置区生活品质，兼顾用地经济性和运营管理效率。
（2）运用规划措施引导居民活动
针对居民传统村落社会关系稳定，重视风俗、习俗活动、家族私隐保护等特点，安置区内应布局满足此类特殊用途的活动空间、用地，充分尊重和满足传统村落的文化、交往需求，因地制宜，而不是硬套现代化小区的会所等场地标准。
相当一部分安置农民仍以小农经济维生，许多安置区居民亦有生鲜农副产品的购买需求，应顺应市场供求关系的发展，运用规划布局手段引导该商品交易区域的形成与布置，使这一活动规范化、秩序化[2]，便于安置区管理和居民生活。
针对安置区一部分住房用作出租的情况，可以运用规划措施提前介入规范这一行为，引导有此意向的安置居民集中选择一个组团的安置房，便于日后的统一管理。
2、配套公共服务设施
（1）改变设施配置类型单一状况
拆迁安置区公共服务设施供应量一般能满足需求，但设施配置类型过于单一，社会公益性设施缺乏，如社工、家政服务等设施严重不足。配置时要注意平衡各类型数量。
（2）平衡服务设施结构，减少供应不足与资源闲置浪费的矛盾
一般商业设施有富余，但社区服务设施较为稀缺，如文体活动场地、休憩绿地相对不足，在今后的安置区设施配建中需着重解决。
（3）提高设施布局的合理性和可达性
为保证设施公平和便利使用，需充分考虑设施布局的位置，增加其可达性，提高设施利用率。
四、规划实施建议
1、安置方式
政府主导统一规划，可打破原有镇街村界，就近与异地安置相结合，集中建设一批有一定规模的安置区安置拆迁居民，不采取零散安置形式。
2、安置补偿
设立最低安置补偿标准、租赁补贴，如最小面积安置房、最低货币补偿金额、廉租、公共住房租赁补贴。规定严格的法律补偿程序，实现公正与效率的有效统一。[3]
3、建设主体与形式
充分发挥社会各利益方的作用，以重点项目审批带动，政府主导集中建设，充分调动社会力量参与。
4、公众参与
在拆迁安置的民意调查、选址设计、建成入住及日常管理等阶段充分深入了解拆迁户及居民的意见，完善公示、信息公开工作，鼓励安置居民参与居住反馈工作。
参考文献：
[1]刘新华，何国华.刍议征地拆迁工作人员素质[J].学理论，2009（04）
[2]黄婷.江苏农村拆迁安置小区户外空间环境设计研究[D].南昌大学，2007
[3]张庆元.完善我国城市房屋拆迁制度的思考—以《物权法》为视角[J].法治论坛，2007（3）
论文作者:吕旭江
论文发表刊物:《基层建设》2016年17期
论文发表时间:2016/11/21
标签：拆迁安置论文; 番禺论文; 设施论文; 布局论文; 住房论文; 方式论文; 居民论文; 《基层建设》2016年17期论文;