摘要：树立建设用地批后管理是一项长期的监控任务，不能因审批过程后就不理不问，任其不按约定改变用途、拖缴出让金或闲置状态。土地利用过程中出现这些问题，主要是由于我国目前在建设用地管理过程中存在着“重土地审批、轻批后监管”的现象。虽然近年来，从中央到地方，相继出台了一些法规和政策性文件，采取了一定措施，取得了一些成效。
关键词：加强建设；用地管理；监管工作
一、引言
在日常土地使用权转让业务过程，是重出让、轻监管；重“放水”、轻“蓄水”，特别是土地出让结束，土地公开出让直至办理土地用地手续结束，这个过程是国土部门受让土地使用权的过程，受让后监管工作要么不到位，要么缺失，是一个新领域，也是一个新问题。在这里主要探讨建设用地使用权转让后，存在的主要问题，简要分析，并提出一些建议。
二、存在的问题
（一）规划指标较易变更，后续问题增多，部门衔接困难
地块通过土地储备机构挂牌后，同时国土部门并办理用地批复，而红线图范围内的规划指标（容积率、绿化率、车库数量以及配套设施等）变更常有发生，开发企业为寻求更大利益，找出利己理由增加容积率，减少规划范围内绿化面积，建设用地批后规划指标却被改动，影响了城市原先计划设计的整体形象和周边环境景观。比如旧城拆迁改造片区内沿街或临路两边地块被开发企业一一“掠走”，而后层层高楼都竖起来了，而里面遗留的居民因无法达成协议，改造工程无法顺利开展，却成了瓮中之鳖，夏天生活垃圾增多，堵住下水道，雨水漫入卧室，虫草滋生，严重影响生产生活。同时如政府部门之间配合不力，直接影响着建设用地批后监管制度的落实。建设用地的批后监管，跟踪核查用地单位对土地出让合同中规划指标等数据履行情况带来会不便和困难。在实施土地开发前与后，需要土地储备机构要及时衔接补缴土地出让金，而往往土地储备机构都比较被动。
（二） 重供地审批、轻利用监管
在国家土地宏观调控政策的指导下，建设项目用地审批制度更加规范和完善，依法供地和依法用地的观念日益增强，审批项目用地工作已步入了程序化、规范化、法制化的轨道，得到了广泛重视和加强。从地块材料申请上市、到向规划部门与测量机构提供资料、到召开联席会议（市国土储备机构上市前召集两次联席会议制度）、报市局领导审批、再到分管市长批准、最后到公告上市等繁琐后续工作。
然而在供地之后，由于对用地单位的跟踪监管涉及到国土、城建、规划、房产等多个职能部门，国土部门习惯认为地块已经移交用地单位，往往认为如何开发建设是规划、城建与原土地使用权人或者各区政府等部门的事情，与我们土地部门关系不大。因而，在主观上忽视了对建设用地的批后跟踪监管，要么认为不是国土部门单方面力量能解决后续监管工作，缺乏牵头主管部门权衡调度，干脆成为“袖手掌柜”。
（三）无故拖延、欠缴土地出让金
在实际催缴土地出让金过程中，开发企业找出各种理由，其最主要的是开发企业故意捂盘，因时而制动，追求利润最大化。对待这种情况欠缴土地出让金的开发企业，土地储备机构多以先电话“友情提醒”通知；土地储备机构联合财务部门如开发企业还没有按通知要求缴纳剩余土地出让金，土地储备机构在进行以发文形式予以函告；如开发企业仍旧没有按规定缴纳欠缴土地出让金，土地储备机构工作人员亲自登门到开发企业了解情况，再次要求规定时间缴纳。
三、建议与对策
（一）组建一个强有力的监管机构。
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开展建设用地批后监管工作，是一项系统工程，也是一项长期监管的任务，涉及到政府相关职能部门（发改委、国土、城建、规划、财政、金融等）和用地单位，这就需要专门成立一个议事机构（小组、委员会、指挥部之类）来统一领导，议事机构可以是从各部门抽调或者兼任，但是机构负责人应是市里主要领导，方便调动各方资源。国土资源部门要积极主动地与规划、城建、房产等政府职能部门进行沟通和联系，作为供地单位国土系统内部也要成立一个领导小组，协调处理好与各职能部门之间的工作关系，形成部门协作、联动监管机制，强化动态巡查和跟踪监管，共同抓好建设项目竣工验收工作。
（二）严把供地前审批关，将问题带到前面来解决。
从部分建设用地批后存在问题来看，大多是带“病”引起，尽管出让须知和公告中明确为净地出让，但是往往不够顺畅，要么是前期拆迁不及时、规划指标调整延误工期，要么是补偿款额不到位等诸多原因。在没有上市之前要权衡分析地块具体情况，不单单是原用地单位申请挂牌或用地单位申请就草率挂牌或下达决定书。在土地上市和下达决定书前严肃对待每个细节，比如分析原用地单位权属是否明确（有没有纠纷）、申请规划红线图是否准确无误、补偿款额是否明细、地块是否成熟等细节要全盘考量。
（三）建立每宗地块批后的一整套高效机制流程系统，便于及时催缴、追查、监管和验收。
过去对已审批结束的建设用地和划拨决定书下达后很少再对批复的建设用地跟踪调查和研究，出现问题后，而把问题都悬在各部门之间或者相互“踢球”。针对这样现状迫切需要一个顺畅的流程体系，保持消息的顺畅和及时，便于明确责任。面对问题，下面从五个方面予以完善：
一是要建立和落实建设用地供应和开发利用情况通报制度，畅通土地市场信息公开查询渠道，对拖延欠缴土地出让金的开发企业要建立诚信电子档案，实行联网实名登记或者在相关媒体刊登，从舆论上施加压力。
二是要建立和落实建设项目用地开发利用情况动态巡查制度，实行批后跟踪监管。动态巡查是一项艰辛的工作，可以将动态巡查任务吩咐到各区，各区建设用地批后管理者或者协管员及时定期（可以根据工程量的大小，可以一个星期或者一个月）到现场落实具体情况。将建设用地批后施工情况上报市建设用地批后议事机构（如组建领导小组）。
三是要加强建设用地供应动态监管数据库系统建设，提高建设用地批后监管的信息化水平。各区上报的已批建设用地存在的问题是一手资料，在建设用地供地系统中要及时记录，防止数据失真，便于了解情况和后续监督考核。
四是要健全建设项目竣工时用地情况复核验收工作机制，实行多部门联合验收。根据建设用地出让合同等约定，按照工期时限，施工比例、缴纳出让金、规划指标、建房质量（如偷工减料）等情况一一核对。如擅自更改或者乱建附属设施，根据有关规定联合有关部门当场作出处罚或者整改措施，触犯刑法，按刑法追究责任。
五是要健全建设用地批后监管的监督考核机制，提高监管效率和监管水平。在上述4条的基础上，需要监管者以身作则提出更高要求，对上述流程要严明于心，对拖欠土地出让金和闲置土地未开发要及时向用地者告知、催促和处罚。
（四）更改指标或用途等重大事宜，议事机构表决制
土地使用权人未按照批准用途使用土地的，国土资源行政主管部门应当责令限期改正；拒不改正的，责令交还土地，并依法予以处罚。确需变更土地用途或提高容积率等重大调整需要议事机构统一召集，集思广益，发挥各行业特长和优点，不能由一个部门决断，防止“寻租”现象发生，通过大家把意见带到会场，现场举手表决，现场办理，效率较高，这就是议事机构的优点，解决部门之间相互推诿现象发生。
总之，为做好实行最严格的土地用途管理制度，严格节约集约用地政策来落实，不仅要严格控制市区建设用地增量，而且要挖掘与盘活存量建设用地，努力提高土地利用效率。做到有始有终，长期树立建设用地批后管理的长效机制，积极促进地方经济持续、和谐、科学健康发展。
参考文献
[1]马晓兰，《法制博览》2015年第04期；
[2]鲍秀忠.如何加强基层群众文化建设工作[J].大众文艺：群文论坛，2012（30）：14-15.
论文作者:魏友谊
论文发表刊物:《基层建设》2017年第18期
论文发表时间:2017/10/17
标签：建设用地论文; 机构论文; 土地论文; 部门论文; 地块论文; 国土论文; 工作论文; 《基层建设》2017年第18期论文;