摘要：房地产经济发展为我国经济发展注入了强大动力，经过多年发展，我国房地产经济规模得到日益扩大，同时房价也日益高涨，部分城市房价已经超过了普通老百姓的承受力，因此为了促进房地产经济的健康发展，本文阐述了房地产经济发展历程及其存在的问题，对房地产经济发展的趋势及其调控措施进行了探讨分析。
关键词：房地产经济发展；历程；问题；趋势；调控措施
一、房地产经济发展历程
房地产经济发展是与我国社会经济的宏观环境有着密切联系的，在房地产经济的发展过程中主要分为三个阶段，第一个阶段是九十年代之前，是房地产经济发展的萌芽时期，这一时期我国房地产经济没有大规模的展开，房地产经济的市场份额较小，没有有效的资金投入。第二阶段，在改革开放到2016年我国房地产经济获得迅猛发展，我国房地产价格一路高涨，一系列的大的房地产公司迅速出现，并且市场份额快速扩大，房地产经济已经成为推动我国经济发展，提高地方政府收入的重要推动力。同时越来越多的居民难以拥有属于自己产权的商品房。第三个阶段是2016年之后，我国房地产经济趋于稳定，房价得到初步控制。我国在这个阶段针对房地产经济采取一系列的组合拳，在税收接连出台一系列的调控措施，包括对一手房和二手房的调控，有效的遏制了炒房行为的发生，并且在地方的政府土地政策上进一步锁紧，采取了调控措施，降低了房价的上涨力度。
二、房地产经济发展存在的主要问题分析
其问题主要表现为：（1）地产市场的无序性特征。当前房价仍然是人们关注的焦点之一，并且一直居高不下，房价过高的原因是地价价格一直没有下降，土地按照严格的意义来说，其并不是一件商品，其价格与社会必要劳动时间无关。使地价变动的因素是地产市场向资本化转变，很多土地在不明确价格的情况下出让给其他企业，给经济带来了负面影响。（2）房地产的泡沫经济问题。泡沫经济即为虚幻经济，存在很大的风险因素。泡沫经济的表现形式是不断上升，不会中途停止，有特定的周期。但其具有的周期性也会变成经济发展的一个阻碍，使价格不断上升，投资的资金数额越来越多，使房地产现有的价格超过实际价格，变成投机行为，衍生出泡沫现象。这不利于经济的发展，有时甚至会破坏一个国家的金融稳定。（3）房地产经济脱离市场。虽然我国实行的是市场经济，但需要接受国家政策的宏观调控，即房地产市场的供求，是由国家分配的土地决定，而不是简单的市场调控。但这种方式与市场经济发展不符，和市场经济脱离，会出现不可预估的后果。所以需要改变这一经济模式，政府正确发挥自己的职能，根据市场经济的供求原则调节经济，以此稳定房地产经济，保证供需平衡。
三、房地产经济发展的趋势分析
房地产经济发展的趋势主要表现在以下几方面：（1）房地产经济的规模进一步扩大。由于受到人口和刚性需求，房地产市场是当前我国人民的基本需求，在旺盛的需求下，房地产经济还会继续发展，但是大规模的发展的几率还是较小的。（2）加强用地管理。土地资源是房地产行业发展的前提，只有得到土地资源，才可以促进房地产行业发展，所以在土地的应用问题上，需要妥善解决，科学安排，同时也要利用政府职能。同时也正是因为市场规则不明确，出现炒地皮的行为，使地价不断上升，对此政府要对其进行有约束，使房地产产业趋于成熟，符合市场经济的要求。（3）实现市场与政府的结合。我国是社会主义国家，实行的是市场经济体制，即说明需要结合市场经济与社会主义制度。房地产产业发展至今，只有发挥市场与政府的双重作用，才会创建一个好的发展环境。市场经济与政府宏观政策的结合，会让市场经济趋于平衡，这是每种经济发展都要遵循的规律。政府的调控职能不是形式，而是借助政策落实，否则就会出现反效果。（4）不断完善相关制度。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆与房地产经济相关的制度中，有很多问题还有待完善，就像是预警机制建立存在的不足，市场经济环境下，因为它是动态发展的，存在大量不确定的因素。预警机制的建立包括很多种，其中价格预警机制的建立要有一个科学、合理的范围，考虑既定的因素与动态因素，科学定价，防止泡沫经济的出现，同时，房地产行业以及各个公司也可以根据这一范围对价格进行综合的评估，预测价格的变动，并进行市场调研，给出分析报告，让政府用科学的措施调控，制定方案。
四、房地产经济发展的调控措施
1、完善相关的法律法规。我国政府在宏观调控的同时，需要继续完善相关的房地产行业法律法规，避免房地产市场中出现各种问题，告别是恶性竞争、虚假宣传等问题，为房地产行业秩序保驾护航。同时，还可以利用法律法规对一些违法行为进行惩治，净化房产经济市场，确保房产经济的健康发展。
2、严格房地产经济的金融监管。政府相关部门应该加大对房地产市场进行金融方面的监管力度以便保障房地产经济与市场经济能够和谐发展。房地产的各个环节都应该进行有效地管理，特别是在投资和还款能力上，对这些方面进行管理是加强房地产与银行间合作的基石。将房地产的借贷业务与资金流动进行控制，是保证银行的资产结构更加地科学化和合理化。
3、加强房地产价格调控。现阶段房地产价格偏高，违反了价值规律，一定程度上造成了市场混乱的局面，这就要求有关部门对房地产的市场价格进行有效调节，调节并不是要打压房地产价格，更不是无底线地降低房价，而是要通过合理的手段来使房地产的价格与它真实的价值相适应，稳定房地产动荡的现状。近些年，我国房地产中一个最重要的问题就是房价过高。而在金融危机时候，我国的房地产又是由于价格过低，企业的资金不能进行有效地运转，房地产行业的发展一度受到阻碍。因此房地产的价格不能过高也不能过低，否则都不利于房地产经济的发展。国家的有关部门应该做好调控工作，从而正确地判断房地产经济与市场经济之间的协调程度，制定出行之有效的政策法规。
4、合理开发土地资源。对土地资源进行科学合理的开发使用，这是现代房地产经济发展中要着重考量的问题，这对土地资源能否获得科学有效的开发与利用具有极大的影响作用，和我国先帝啊生态环境 和谐发展是息息相关的，政府机关需要进行干涉，用这样的方式来组织房地产开发商的胡乱开发，不可因为短期的经济利益破坏自然环境，因此，对土地资源进行科学合理的开发是极为关键的。
5、健全税收调控制度。税收制度是有效的控制房地产经济发展的工具之一，因此要进一步健全税收调控制度。很多税收管理措施，只是针对普通的民众，针对具有一定资产的富人群体，并不会造成较大的影响。在实际的税收调控当中要根据地方的需求采取措施，在实际的管理当中要健全管理制度，针对一系列的税收制度空白要及时的补充。另一方面在制度确定之后要严格落实税收调控制度，只有这样才能有效的发挥税收调控工具的作用。
结束语
综上所述，我国房地产经济已经取得了巨大成果，促进了社会经济发展，但其起到积极作用的同时，也会产生不良的影响。所以必须明确房地产经济发展需要政府调控，并且房地产行业对人们生活影响非常大，因此对于其存在的问题需要妥善调控。
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论文作者:尹德波
论文发表刊物:《基层建设》2019年第23期
论文发表时间:2019/11/15
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