柳长波
高申工程咨询（上海）有限公司 上海市 200335
摘要：伴随着市场经济的快速发展，我国已经全面的进入发展阶段，在此阶段中，人们的收入水平在不断的提高，人们对于居住水平也有着不断的提高，从而也使我国的建筑企业得到发展的机会，在建筑企业全面发展的同时，对于其开发项目的管理流程也需要有着全面的提高，从而保证开发项目能够流畅高效的运行下去，同时对于可能出现的问题和隐患做全面的处理和安排。
关键词：房地产开发项目；流程化管理；措施；策略
引言：对于房地产开发来说，其是一个具有复杂性，同时较为综合的开发项目。同时也是我国经济的支柱型产业之一，就房地产开发来说，伴随着市场经济的不断发展，相互之间的竞争也越来越激烈，所以在在房地产开发项目中，开发企业需要同时加强对于建筑工程技术和科学性和合理性，从而全面提高其企业的市场竞争力，在保证了企业经济效益的同时，促进了企业的可持续发展之路。
1房地产开发项目流程化管理概述和现状
所谓的房地产开发项目流程化管理，即是指在发地产开发的过程中，通过对于各流程之间的计划和安排，对于房地产项目起到管理的作用。对于我国的经济来说，房地产项目起到了支柱型的作用，其也是当前社会发展的重要组陈部分，但是就目前而言我国的房地产开发的管理中还存在很多的问题，其主要表现为管理者的管理意识、施工人员的施工技术、设计人员的设计理念等多方面原因，从而全面的影响了我国房地产开发项目的发展，所以对于房地产开发来说，需要引入全新的理念，使其具备全面性和全过程性的特点，从而在根本上提高房地产开发的效率。
2房地产开发项目流程化管理的优势
就目前的现状来说，结合目前的房地产项目开发，对其使用项目流程的全面管理，对于房地产开发来说有着巨大的优势，首先对于其流程做出前面的管理，可以帮助开发商确定开发的目标，实施有针对性的管理方案，使得对于房地产开发项目来说，保证了各个环节的有效实施，同时对于开发效果有了一个全面的把控，在避免开发管理混乱的同时，也是的开发的效果最大化。其次在开发项目中实施流程化管理，会使得开发项目有着全过程性的特点，对于开发者来说，在落实了开发效果的同时，有提高了管理手段。最后，对于管理者来说，实施有层次的管理手段，从而全面的提高管理效果，所以在开发项目中，实施全面的流程化管理，会使整个管理过程有层次化，从而全面提高管理业务的落实性，使得整个房地产开发的项目显得管理有序、监督有制，从而使得开发项目健康良性的发展下去。
3项目管理的重要性
3.1有利于确保项目按期完成
对于在房地产开发过程中，实施全面有效的流程化管理制度，可以使开发项目更加高效顺利的完胜，使得整个管理项目具有科学化和规范化的效果，同时其可全面的提高工程的施工效率，并且有效的确保项目的按期完成。
3.2有利于提高项目进展组织性和协调性
为了保证房地产开发项目更加协调、有组织的进行，应该从房地产开发项目管理出发，营造良好的工作环境，使房地产项目开发能够顺利进行，具体应做到以下几点：完善相关法律法规，保证房地产项目开发的顺利进行；综合考虑项目开发实际情况，建立健全管理规章制度；有效协调好各个部门之间、各个部门人员之间的关系，为房地产项目开发营造良好的环境。
3.3有利于提升项目效益
房地产项目开发和管理的主要目标是提升项目开发效益，对此，在房地产项目开发过程中必须对项目施工质量进行有效控制和管理。另外还需要对项目工期进行有效管理，确保工程施工能够在计划时间内完成，在最大程度上降低施工成本，提高项目开发效益。
4流程化管理对策分析
4.1可研评估阶段管理
在房地产项目开发管理中，确定新项目经济指标至关重要，房地产企业需要综合考虑近年来企业的发展规划、市场发展现状、政策等，来确定企业新项目经济指标。房地产项目的经济指标包括核心指标和辅助指标，其中，核心指标主要包括企业内部收益率、投资收益率以及销售净利率；辅助指标主要包括房地产项目的首期开盘时间、累计净现金流量等等。在房地产项目开发管理中，核心指标必须满足底线指标，而辅助指标则可以作为房地产项目发展的参考依据。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆
4.2策划阶段管理
在房地产开发项目中，业主在进行项目决策时，需要以项目策划书以及项目建议书作为参考依据，以此进行项目开发管理。在对房地产开发项目策划阶段进行管理时，首先需要对企业投资方向依据具体投资内容进行构思；其次对咨询机构进行比较分析，选择信誉好并具有资质的咨询机构，对企业实际情况进行详细分析，为企业拟定未来的发展方向。并以此为依据，对房地产开发项目的建设规模及施工技术方案进行仔细研究。
4.3准备阶段管理
根据项目可行性研究报告，对项目建设面积、设计工期等进行综合分析，对项目造型、环境等进行科学合理的规划，尽量提高土地资源的利用价值。为了在保证项目建设质量的基础上降低施工成本，还需要优化建筑工程设计形式，合理选用施工材料和机械设备，并在项目设计阶段做好概算审查，对设计方案进行调整。另外，房地产企业应该组建项目管理部门，专门负责项目管理工作，并制订好完善的项目实施计划，加强项目建设进度管理、成本管理和质量管理等。除此之外，还应该对项目承包商进行科学合理的评价，加强施工材料采购管理。
4.4施工阶段管理
4.4.1施工质量管理
在房地产项目施工前，房地产开发商需要与建筑工程施工企业签订合同，严格遵守国家规定的标准条款，在合同中明确规定双方在工程建设过程中的责任和义务；同时还需要严格遵循国家规定的各项条款，明确施工安全、工期、工程质量等内容，避免在工程建设过程中合同双方出现矛盾问题。在建筑工程施工中加强施工质量控制至关重要，在施工质量管理中应该注意协调好施工单位、监理单位等。质量监理人员需要在工程建设全过程中加强施工质量监督管理，确保各个施工工序都能够达到工程建设标准。
4.4.2施工成本管理
在房地产开发项目施工过程中，成本控制对于整个工程建设效益会产生较大影响，在项目设计阶段加强成本控制至关重要，这就要求房地产企业合理选择项目勘察单位及设计单位加强成本控制。在建筑工程施工中，地质条件和水文条件比较复杂，如果没有采用科学的勘查技术则很难明确掌握地质条件实际情况，而通过现场勘查能够详细了解施工区域实际情况，并采取有效的地基施工技术，提高建筑工程施工安全性，降低施工成本。
4.4.3房地产开发项目施工进度管理
在房地产开发项目管理中所涉及的管理内容很多，包括工程资料、销售分区的确定等。如果缺乏科学有效的管理模式，则会影响工程项目的顺利进行，甚至会影响整个工程项目的开发周期，最终影响房地产开发项目效益水平。
4.4.4房地产开发项目施工安全管理
随着人们对建筑工程施工质量的要求逐渐提高，房地产行业在发展中必须明确意识到工程安全管理的重要性。这就要求在项目建设前选择专业、具有资质的监理单位，在建筑工程施工过程中加强施工安全管理，保证建筑工程施工质量。监理人员在对建筑工程施工质量进行管理时需要及时发现工程建设中的质量问题，并对施工单位进行及时反馈，采取有效的整治措施，保证工程建设质量，促进房地产企业社会形象的提升。
4.5竣工验收管理
房地产开发项目施工完成后，在将工程交付业主前需要进行竣工验收。在规划建设过程中，如果存在质量问题，并且没有及时采取有效处理措施，就会在竣工验收阶段充分暴露，甚至会造成整个工程项目无法顺利完成竣工验收和交付，因此必须加强项目竣工验收管理。在房地产开发项目竣工交付阶段，需要采用清单形式充分展现整个工程建设中涉及到的所有细节问题，确保项目竣工验收一目了然。
5总结：
综上所述，对于房地产开发项目流程化管理工作的有效落实，其确实表现出较为理想的应用优势，尤其是对于房地产开发项目的各个基本落实阶段，其必须要有目的地进行详细全面管控分析，为最终获取最高的经济效益创造条件。
参考文献：
[1]“营改增”对房地产开发企业成本管理的影响及应对措施[J].孙道琴.住宅与房地产.2017(06)
[2]房地产开发项目前期工作领域中应当施行的有效管理措施[J].郭晓羽.城市建设理论研究(电子版).2017(14)
[3]房地产开发项目管理的重点与难点研究[J].尹浩春.江西建材.2016(02)
论文作者:柳长波
论文发表刊物:《中国住宅设施》2018年3月下
论文发表时间:2018/11/20
标签：开发项目论文; 项目论文; 房地产论文; 房地产开发论文; 房地产项目论文; 流程论文; 阶段论文; 《中国住宅设施》2018年3月下论文;