摘要:项目成本管理工作应贯穿于项目建设过程中的每个阶段和每个方面,实现从各个环节上控制,力求每个子项目实现成本最小化。成本管理与控制是企业增加经营利润和提高竞争力的根本途径。一方面,在收入不变的情况下,降低企业投入成本,可提高项目盈利空间,从而增加收入;另一方面,成本对销售价格有很大的影响,降低企业成本意味着企业可采用价格策略抢占市场份额,形成企业竞争优势。
关键词:房地产企业;成本管理;管理策略
1 房地产工程成本管理的重要意义
1.1 加强企业成本管理是确保企业正常运行的关键条件
房地产产业的发展特点决定了资本必然在实际经营管理活动中占有重要的地位,因为资本是维系房地产企业各项生产活动的关系纽带,只有有效地进行工程成本管理,才能最大限度地提升资本的运作效率,进而为企业的各项经营活动提供完备的资金支持,才能有效保障各项经营管理活动的顺利进行。一旦企业的成本管理环节出现问题,则很容易出现资金流短缺的问题,给企业的可持续发展带来不稳定因素。
1.2 加强工程成本管理是提升企业经济效益的重要手段
保障企业各项经营管理活动的有序进行与提升企业的经济效益是一脉相承的,企业的经营管理与核心利益密切相关,保障了实际经营管理活动的开展质量就是保障了企业的核心效益和核心竞争力,只有当工程成本管理质量得以保证时,才能正确反映出企业的实际运行情况,为企业管理者的重大决策提供有力的数据参考。
2 房地产成本管理现状与主要问题
2.1 成本管理意识存在误区
目前中国的房地产企业成本管理整体的意识薄弱,主要原因是财务人员不会想现实的情况和工程的进度,不在意整个工程的安全性和在实际成本控制中得到的体现,他们只是按照合同上写的去做。除此之外,有关企业成本管理的人员没有较好的素质,使成本管理工作不能按时完成,他们在工作的过程中不与现实结合,不对实际情况进行成本分析。
2.2 成本管理体系不完善
现在没有良好的管理意识、没有良好的管理体系以及没有一个现实与理论相结合的管理体系和没有完美的操作系统是中国房地产管理体系中最重要的问题。
2.3 成本管理模式滞后
每一个项目开展最重要的部分就是成本管理模式,比如成本的计算,计算后怎么分析了解,用什么方法等都是一个工程顺利开展的关键,中国很多的房地产企业在成本管理模式中都对数量和开发比较重视,从而忽略了成本,这是非常严重的误区,他们即使让房地产的规模扩大了,但也没有明显的提高利益,原因就是并没有人发现行业规模扩大的同时成本也提高了。所以即使以后一直走这种路线,如果问题得不到解决也不能得到好的结果,因此解决这一问题,走出误区是重中之重。
3 新形势下房地产成本管理策略
3.1 做好房地产拿地 拓展阶段的成本控制工作
拿地成本对房地产项目具有非常大的影响,考虑到目前成本管理存在的问题。房地产公司的相关工作部门需要构建协同工作机制,开展实地成本的调研工作,编制出更加合理、
更加全面的成本测算方案,或者可以构建联合性科研小组,进行协同性成本调研工作。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在拿地过程中需要重视成本估算工作,成本管理工作人员、设计工作人员、市场工作人员等构建联合调研工作小组,更加全面、综合性掌握调研项目的成本问题,只有这样,才能为后期进行准确成本估算打下坚实基础。
3.2 构建合理化的招标、投标成本管理方式
房地产企业要紧抓合同签订的机会,采取有效的预防措施、解决方法等解决工程量清单中存在的不完善部分或者是不准确部分,采取专用性合同条款对现场签证进行约定。合同履行时,人工价格、材料价格、机械市场价格等方面的变化都可能造成合同价格发生变化,因此要通过调整工程量费用来制定解决方案,诸如合约中约定一般情况下措施费用不调整,工程量增减一定程度再进行调整、根据分部分项工程量清单报价乘以一定系数进行调整等,明确合同价款中蕴藏的风险范围、价款可调整范围。
3.3 构建科学的房地产施工工作方案
房地产施工建设时期,建设成本所占比例非常大,直接成本所占比例达到 95%,一旦出现细微化成本调整或者是细微化成本失控,可能产生非常大的成本变动。房地产企业需要严格控制工程签证变更工作以及设计变更工作,尽可能减少成本的执行差异,做好签证与设计变更方面分类工作,结合实际情况开展针对性处理方式。在构建工程签证相关管理工作制度时,需要明确工程工作部门、造价工作部门等相关工作人员的职责分工,为签证质量提供保障,同时也能有效规避不实签证或虚假签证。重视成本管理的信息化系统建设工作,构建动态性成本管控体系。同时,还需要保证信息化系统与企业成本管理流程之间保持一致,成本管理操作界面与操作原理需要保持简单便捷,严格执行各项程序,提升成本管理的有效性。施工方案不仅影响施工质量,还对工程造价具有非常大的影响。采取差异性项目施工方案,施工机具也存在差异,工期也有所差别,工程造价也有所不同。因此,需要重视施工方案的优化工作,尽可能降低成本,做好相关准备工作,合理地控制支出,严格控制各个施工阶段,提升工程造价控制的有效性。
3.4 建立目标成本管理制度
房地产企业在决策一个项目时,首先应对该项目的投资进行估算和预算,然后以项目估算和预算为基础依据,对项目目标成本进行科学合理的编制。同时为了避免出现成本失控问题,企业还应在项目开发和运营过程中随时对比目标成本与实际成本。这就要求企业必须建立健全完善的目标成本管理制度。目标成本包括了多种费用,具体有:土地价款、建设施工费、财务费、管理费、设施费、安装费等费用组成。房地产企业应将目标成本中所包括的各种费用制定成成本科目,然后按照成本科目对项目中的所有费用进行归类。企业的成本合约部门应根据归类好的成本科目制定好目标成本,而后上交企业决策层审核。一旦通过审核,企业成本合约部门就必须科学制定出目标成本控制计划方案,并分发企业各部门中。
3.5 建立信息化成本管理系统,加强成本信息的动态链接
建立信息化成本管理系统是在房地产企业成本管理的流程上加强完善,而不是脱离目前的成本管理流程。建立的信息化成本管理系统要操作简单、易于上手,实际操作的原理清晰,确保房地产企业内部全体员工成本管理工作的顺利进行。同时,必须保证信息化成本管理系统在房地产企业的全面推行,一旦运用就要严格系统的要求来规范工作,拒绝一切流程之外的费用支出和成本支出,除特殊情况须报备领导人,经审核和批准之后方可支出。由此加强成本信息的动态链接,提高成本信息传递及时性,促进房地产领导人项目投资的决策更加科学合理。
4 结束语
二十一世纪的房地产行业发展迅速,房地产项目众多,在项目施工的时候应当将成本管理工作贯穿于整个工程中,尤其是项目施工阶段的成本管理更应当重视。为了保障房地产项目施工效益,减少房地产项目施工成本,则必须创新成本管理手段,制定完善的房地产项目施工成本管理体系,贯彻落实相关成本管理制度,采取现代化的成本管理技术和手段,以充分发挥成本管理在房地产项目施工阶段中的作用,推动我国房地产行业的可持续发展。
参考文献
[1]马艳丰.提升房地产企业财务管理水平的具体措施[J].赤子(上中旬),2017,27(6):167.
[2]朱藝红.新形势下加强房地产开发企业财务管理的探讨[J].全国流通经济,2017,14(19):63-64.
论文作者:孙新成
论文发表刊物:《新材料.新装饰》2018年5月上
论文发表时间:2018/10/8
标签:成本论文; 成本管理论文; 企业论文; 房地产企业论文; 项目论文; 工作论文; 房地产论文; 《新材料.新装饰》2018年5月上论文;