完善我国房地产市场体系的国际借鉴，本文主要内容关键词为：房地产市场论文,体系论文,我国论文,国际论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
从世界范围看，发达国家和地区房地产市场经过长期发展，市场功能不断健全，市场架构不断完善，形成了相对稳定的房地产市场化体系，对促进房地产业发展发挥着不可替代的重要作用。学习借鉴发达国家和地区的有益经验，对我国加快推进房地产市场化体系建设，保持房地产业持续健康发展具有重要意义。
一、典型国家和地区房地产市场化体系的特点
(一)美国房地产市场化体系的特点
美国是房地产市场体系最发达的国家之一。目前，房地产业增加值约占美国国民生产总值的10％左右，住房约占美国家庭资产的30％，约2/3的美国家庭拥有自己的住房。总体上看，美国的房地产市场体系主要有两个明显特点。
特点之一：房地产金融市场高度发达
美国房地产金融市场的发展历史悠久，拥有全球最发达的房地产金融市场，主要体现在四方面：
(1)房地产金融一、二级市场互动发展。美国不仅拥有完善的房地产金融一级市场，而且也是房地产金融二级市场最发达的国家。19世纪末，美国为家庭直接提供住房贷款的商业性金融机构已达5000多家，房地产金融一级市场就得到了快速发展，逐渐出现了固定利率、可调整利率、渐进还款抵押贷款等丰富多样的抵押贷款类型。20世纪30年代以来，房地产金融二级市场的发展，使抵押贷款成为可以自由交易的商品，大大提高了房地产融资能力，特别是住房抵押贷款证券化的开创，使美国成为各国争相学习的典范。流动性高、违约风险低的抵押贷款证券方便了资金的流动，降低了整体的金融风险。
(2)成立了多家专业化房地产金融机构。1861年美国成立了世界上第一家储蓄银行，1831年诞生了储蓄与贷款协会，1908年成立了第一家信用合作社。之后，美国政府先后创设了三家参与二级抵押贷款市场的金融机构。1938年，美国建立了“联邦抵押贷款协会”，成为第一个为住房抵押贷款筹集资金的抵押金融机构。1968年和1970年，又分别建立了“政府抵押贷款协会”和“联邦住宅贷借抵押公司”。专业化金融机构的诞生，加速推动了美国金融市场的多元化发展。
(3)房地产投资信托业务(REIT)成熟。房地产信托业务起源于美国。1960年美国正式颁布了《房地产投资信托法》。但是由于资金不足等原因房地产投资信托发展缓慢，1992年房地产投资信托公司允许上市后，房地产投资信托业务在美国空前发展。1993-1994年两年间，美国共有95家房地产投资信托公司上市，融资额达到165亿美元。1997年，美国房地产投资信托公司的总值达到1405亿美元。
特点之二：注重房地产市场宏观调控
在房地产市场运行过程中，美国政府十分强调对市场的宏观调控，努力保持房地产市场持续平稳发展，主要表现在四个方面：
(1)强化区域规划管理。美国政府对房地产市场进行区域规划和管理的目的，主要是通过行政强制手段限制土地开发节奏，控制房地产市场结构。包括实施分区制度、再分类制度和开发规划制度等。分区制度是在统一规划的前提下，将土地划分为一系列不同的区块，分别作为居住区、商业区、工业区等，除特殊情况以外，一般不能混杂。再分类制度是在分区制度的基础上，对土地的使用做出进一步的细分。如在居住区内，把不同的地块划分为独立住宅区、多住户住宅区和公寓住宅区。开发规划制度是通过政府的预先规划，引导和管理房地产的开发过程，以保护有限的资源和历史风貌建筑。
(2)注重财税手段调节。税收手段是美国政府调控房地产市场的常见手段。特别是在房地产市场发展低迷的情况下，美国政府通过税收优惠刺激房地产市场的发展。例如在住宅买卖过程中，购买者可以获得三方面的税收优惠：①免税。根据税法规定，55岁以上的美国公民或居民，在销售自用住宅的所得中，一生一次可以扣除12.5万美元，无须缴纳个人所得税。②减税。住房购买者在计算自己当年度的应税收入时，可从自己的总应税收入中扣除支付的地方税和住宅贷款利息，从而减少自己的应税收入。③延税。购房者如因购买新的自用住宅，而将旧的自用住宅卖掉，他可以将售房所得，不计入当年应税收入总额中，享受此税收优惠的住房购买者必须是在出售旧住宅的前后两年内购买新住宅作为自己的自用住宅，而且购买新住宅的价格必须不低于出售住宅的销售价格。
(3)依靠法律手段调节。美国政府为确保房地产市场行调控和管理的效果，先后出台了一系列法律法规，为政府调控房地产市场提供依据。如1931年国会批准了《联邦住房贷款法》，1934年美国第一部《国民住宅法》宣布实施，1965年的《城市住房发展法》以及《房地产执业法》、《公房管理改革法》等等。各州政府也分别制定法律，对房产交易、抵押贷款、中介服务等方面做出具体规定。美国联邦政府制定的房地产法规，主要侧重于土地规划、住房目标和低收入家庭的住房补贴等；州政府的房地产法规，则注重于土地分区、房地产交易和管理等。
(4)注重信息整合。为准确调控房地产市场，美国政府非常注重对信息资源的搜集、分析、整理。如，政府部门建立了庞大的数据库，详细掌握了房屋所有权人名单、家庭收入状况、人口状况、抵押情况、房屋性质、房屋状态、交易历史、资产评估信息等。为分析判断市场走势，准确调控房地产市场发挥重要的基础作用。
(二)英国房地产市场化体系特点
进入21世纪以来，英国的房地产市场持续繁荣，需求十分旺盛，2005年，英国房地产市场交易额达485亿英镑，成为欧洲最活跃的房地产消费市场。
特点之一：房地产租赁市场发达
房屋租赁是英国房地产市场上的主要业务之一。上世纪80年代后，随着城市化进程的完成，英国每年新建商品房竣工量保持在很小的规模，房地产市场以二手房交易和房屋租赁业务为主。房屋租赁业务的迅速增加，促进了房地产租赁市场的繁荣发展。2004年，全国贷款购房用于出租的个人贷款行为从5年前的7.3万猛增至47.3万，成为住房需求的重要来源。目前，英国约有35％的居民租赁住房，其中约20％的居民从当地政府租赁公有住房、15％的居民租住私人住房。
英国房地产租赁市场发达与中介公司服务规范有直接关系。英国的租赁服务主要有四个特色：一是信息公开。英国所有合法出租房源的信息都要在网上公布，租房需求人可以在网上初步了解到房源的基本状况、装修标准、新旧程度等基本图文信息。二是服务规范。中介公司严格按照相关规定进行收费，决不收取服务协议规定的佣金以外的任何费用，更不会赚取差价。三是全权代理。中介公司全权代理房屋产权人委托的租赁事务，租房人不与房屋产权人发生任何关系，包括租金、租期及其他相关细节都要与中介公司打交道。四是全程服务。租赁合同签订后，中介公司将继续为租房人提供服务，并负责对租赁行为的监督和管理，一直到租赁关系解除为止。
特点之二：物业管理成熟
英国是最早出现专业化物业管理的国家。19世纪60年代，英国就出现了物业管理行业，当时英国正处在工业化快速发展的阶段，大量农民进入城市，房屋出租比较普遍。为了维护住户的权益，需要一套行之有效的管理办法，便产生了专业的物业管理。主要有两大特点：
(1)实行社会化的物业管理模式。政府一般不直接干预，具体工作由社会机构——住宅管理协会(ARMG)负责协调，采取行业管理。英国物业管理服务项目很多，涉及住区保安、物业维修、卫生清洁、绿化养护等项目，也包括物业建设前后及使用全过程的管理。
(2)物业管理服务完全实行市场化。物业管理服务内容、收费标准完全由市场形成，具体提供什么服务、收多少管理费，由双方协商决定。政府对具体服务内容和收费标准不作任何规定，一般无统一标准。英国的物业公司或机构大多数是自主经营、自负盈亏的经济实体，一般只有少数固定工作人员，临时聘用者较多。
二、值得借鉴的主要经验
虽然不同国家和地区的情况不同，房地产市场化体系具有各自不同的特点，但是健全的房地产市场化体系仍然具有一些共性的规律。总体来看，发达国家或地区房地产市场化体系具有四个共同特点：
(一)市场架构比较完善。从市场发育情况看，发达国家或地区房地产市场的架构比较完善。包括三个方面：一是一二三级市场都比较成熟。存量住房交易成为市场主体，住房租赁市场充分发展，如2005年，美国的租赁住房比例达到30％，英国、法国的租赁住房比例分别为35％和32％。二是衍生服务市场发达。房地产金融支撑体系健全，中介服务市场规范，较好地保障了房地产市场交易的顺利进行。三是物业管理市场规范。形成了高度专业化、人性化的物业管理市场。
(二)市场功能比较齐全。发达国家房地产市场不仅具备市场交易、信息查询等基本功能，还逐步形成了完善的专业服务功能。主要包括市场评估、分析咨询、委托代理、法律支持等服务功能，同时，形成了强大的市场融资功能，如形成了债券、信托等新型融资产品，为房地产开发经营和交易活动提供完善的服务。齐全的市场功能推动房地产市场成为各国经济社会发展的重要支撑。
(三)市场秩序比较有序。规范的市场秩序是发达国家或地区房地产市场较快发展的重要前提。一般来讲，典型国家房地产市场在交易标准方面统一规范，在交易过程方面透明有序，在市场监管方面严格执法，在土地出让、房地产开发、交易、中介服务和物业管理等各个环节，依法严格限定和规范各种市场行为，形成了良好的市场秩序。
(四)市场调控比较有效。从国外房地产市场发展实践看，政府在注重发挥市场机制作用的同时，非常重视加强对房地产市场的宏观调控，积极进行市场干预。主要运用经济、法律等手段，不断对房地产市场进行积极的调控，既保持必要的市场活力，促进房地产市场持续繁荣，又要满足居民的正常居住需求。
三、完善我国房地产市场化体系的基本设想
(一)总体思路
借鉴发达国家或地区房地产市场发展经验，结合实际，完善我国房地产市场化体系的总体思路是：完善制度、健全法制、合理引导、整顿秩序，尽快形成一个统一开放、公正公开、法治透明、规范有序的房地产市场化体系。
1、统一开放：就是在土地出让和商品房产权交易等环节，实行统一的标准，对内对外一视同仁，形成高度开放的房地产市场。
2、公正公开：就是在土地招标、拍卖、挂牌等市场交易和执行等具体政策的实施过程中，既要做到信息公开，又要做到结果公正，真正让每一个市场主体享有平等的参与机会。
3、法治透明：就是要进一步加强房地产市场法治建设，完善法律法规，加大执法力度，将房地产市场开发、交易、管理等环节全面纳入法制化管理的轨道。
4、规范有序：就是要整顿和规范房地产市场秩序，依法加强对房地产市场的监督管理，打击各类违法违规行为，形成高效规范的房地产市场秩序。
(二)基本原则
1、有利于发挥市场配置资源的基础性作用。我国房地产市场发展的实践证明，市场机制是推动房地产业健康发展的内在动力，对改善老百姓居住质量和居住水平具有重要作用。完善房地产市场体系必须始终坚持市场化方向，充分运用市场机制和市场功能，最大限度地发挥市场配置资源的基础性作用。
2、有利于保持房地产市场持续健康稳定发展。必须不断提高房地产市场的抗波动能力和自我调节能力，不断增强市场稳定性，通过健全和完善房地产市场功能，形成持续稳定的运行机制，保持我国房地产市场健康发展的良好势头。
3、有利于实现房地产业对经济社会发展的持续推动作用。房地产业是经济发展的重要支柱产业，对经济社会健康平稳运行具有重要作用。2005年全国房地产业增加值达8200多亿元，占国内生产总值的4.5％。完善房地产市场体系，要始终遵循有利于实现房地产业对经济社会发展的持续推动作用的基本原则。
4、有利于改善老百姓的居住条件和居住质量。要根据不同情况、不同类型老百姓的实际需求，因人而异，区别对待，最大限度地满足老百姓的住房消费需求，不断改善老百姓的居住质量和居住条件，让老百姓在房地产市场发展中，得到实实在在的利益。