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摘要：房产测绘是一门采用测绘技术和专业仪器测定土地与其房产的位置、质量、数量、权属、利用状况及自然状况的专业测绘学科。房产测绘部门对房屋产权面积的测量计算是房屋产权发证、买卖交易的可靠依据，因此房产面积是否准确与房屋的总价值、税费直接相关。为此，为了维护测绘法的权威性及房产权利人的合法权益，应严格控制房产面积的测绘质量。在本文，笔者主要分析几类房屋共有建筑面积的分摊方法，并结合房产测绘质量的影响因素，浅谈如何控制房屋房产面积的测绘质量。
关键词：共有建筑面积；分摊方法；质量控制
一、前言
房产测绘分摊方法与房屋建筑面积、房产面积的质量息息相关，且若采用的分摊方法不同，其产生的结果也存在差异，因此每一栋房屋都应选取最佳的分摊方法。其中，房屋建筑面积指的是水平面投影面积与外围水平面积的计算，即包括套内建筑面积、共有建筑面积等；套内建筑面积指的是从公有分摊面积中扣除房屋建筑面积，而 ；公有建筑面积指的是一栋楼中全部产权人共有的公共建筑面积，即包括公共门厅、值班警卫室、电梯井、变电室、设备间、管道井、楼梯间、地下室、垃圾道、过道及与套内间外墙和分隔墙的水平投影面积的1/2。房产测绘的服务对象是复杂的建筑，引起具有计算量大、数据多及过程复杂等特点，但目前，我国房产测绘质量却受到技术、制度、人员等方面因素的影响，继而大大增加了房产测绘质量的不确定性。在本文，笔者以共有建筑面积为研究对象，即：首先分析如何分摊住宅建筑、单一用途非住宅建筑及综合用途房屋的共有建筑面积，然后再针对房产测绘质量的影响因素，浅谈房屋房产面积测绘质量控制。
二、房屋共有建筑面积的分摊
（一）住宅建筑共有建筑面积的分摊
住宅建筑每一层的共有部位包括设备间、管道井、表具间、电梯厅、电梯、楼梯及走道等，且除了管道井、电梯和楼梯为上下楼层共用以外，其他皆为层内业主使用。倘若将管道井、电梯、楼梯及共用门定性为全栋共有部位，同时将其他部位定性为层内共有部位，则在分摊共有建筑面积时，要求将整栋共有建筑面积及层内共有部位确定为整栋共有部位，以使整栋房屋的共有建筑面积归为整栋共有建筑面积，那么可一次分摊住宅建筑的共有建筑面积。通过比较，笔者认为住宅建筑共有建筑面积适合以栋为单位分摊，并将栋内共有建筑面积归为整栋共有建筑面积，并按栋内业主专有部位在套内建筑面积中的占比一次分摊。
倘若住宅建筑内包含若干单元楼，且单元楼间不共用，则不宜将单元楼内共有的建筑面积归为整栋共有建筑面积进行一次分摊。对此，应将单元楼视作整栋房屋内的功能区，将单元楼内共有的建筑面积视作功能区的共有建筑面积，并按单元楼内业主专有部位在套内建筑面积中的占比分摊。倘若住宅建筑内全部（或部分）单元楼存在共用部位，应将其归为整栋或功能区共有，并按功能区分摊其建筑面积。
（二）单一用途非住宅建筑共有建筑面积的分摊
非住宅建筑一般按套、层和功能区区分所有，因此对应的分摊方法不尽相同，具体如下：
1.按套区分
倘若房屋建筑以套为权属单元，则要求在分摊共有建筑面积时，参与分摊整栋和层内共有建筑面积。倘若套属楼层与其他部分楼层、局部几套存在共有部位，则每一套都需参与分摊部分层或局部套的共有建筑面积。据此，以套为权属单元分摊共有建筑面积的次数为2-4次。在这一情况下，倘若每一楼层的套型相似，共有部位的布局与功能基本一致，且在管维、使用方面要求上下层相互制约和共同使用，则应将层内共有建筑面积归为整栋共有建筑面积。但为了优化房屋建筑的使用，一般采用层内业主分摊层内共有建筑面积的方案。
2.按层区分
倘若房屋建筑以层为权属单元，则在分摊共有建筑面积时，要求该权属单元参与分摊整栋共有建筑面积。倘若该楼层与其他部分楼层存在共有部位，则需分摊部分层的共有建筑面积。据此，以层为权属单元分摊共有建筑面积的次数为1-2次。
3.按功能区区分
倘若房屋建筑以功能区为权属单元，则在分摊共有建筑面积时，要求该权属单元参与分摊整栋共有建筑面积。倘若该功能区与其他功能区存在共有部分，则需参与分摊功能区间的共有建筑面积。据此，以功能区为权属单元分摊共有建筑面积的次数为1-2次。
（三）综合用途房屋建筑共有建筑面积的分摊
综合用途房屋建筑是一种多功能综合楼，其共有部位一般具有不同的服务对象和功能，因此在分摊共有建筑面积时，要求坚持“谁使用谁分摊”的分摊原则，即多级次分摊共有建筑面积。依据国标《房产测量规范》，综合用途房屋建筑应按从上到下的模式进行分摊，即其分摊流程为：整栋共有建筑面积分摊到功能区→功能区共有建筑面积与其分摊的整栋共有建筑面积一并分摊到相应楼层→功能区、层内共有建筑面积与楼层分摊的整栋共有建筑面积一并分摊到相应套房屋。倘若功能区内楼层的套型相似，共有部位的布局与建筑功能基本一致，且在管维、使用方面要求上下层相互制约和共同使用，则可将层内共有建筑面积归为功能区共有建筑面。倘若功能区间及相应的部分楼层间存在共有部位，要求分摊功能区间和部分层的共有建筑面积。图1所示为某多功能综合楼的三层分户。
在图1中，深色填充部分属于自定义分摊，其中自定义分摊是指分摊某一共有部位到某些具有不同分类和用途的业主，以使分摊更简单合理。综合上述分析，笔者着重论述如何分摊功能区的共有建筑面积：
1.商用功能区
商用功能区指的是金融营业厅、餐饮、商铺及商场等，其一般按“先层后户”的原则分摊共有建筑面积，即：先分摊整栋、功能区（间）及部分层的共有建筑面积到层，再分摊层分摊所得、功能区（间）、部分层及层内（局部）的共有建筑面积到层内业主。
2.办公功能区
对于办公功能区，其共有建筑面积的分摊常用下列两种方法：一是按“先层后户”的原则进行分摊，即先分摊整栋、功能区（间）及部分层的共有建筑面积到层，再分摊层分摊所得、功能区（间）、部分层及层内（局部）共有建筑面积到层内业主；二是按“直接到户”的原则进行分摊，即层内共有建筑面积先归为功能区共有建筑面积，再分摊整栋、功能区（间）、部分层及局部的共有建筑面积到功能区内的业主。
3.住宅功能区
对于住宅功能区，其一般按“直接到户”的原则分摊共有建筑面积，即：层内共有建筑面积先归为功能区共有建筑面积，再分摊整栋、功能区（间）、部分层及局部的共有建筑面积到功能区的业主。
4，其他非住宅功能区
对于综合用途房屋建筑，此处讲的非住宅功能区包括文化用房、娱乐用房及生产性用房等，其一般按下列方法分摊共有建筑面积：一是倘若以功能区或层为权属单元，则其分摊方法与商用功能区相同；二是倘若以套为权属单元，则其分摊方法与办公功能区相同。
三、房屋测绘质量的影响因素
（一）法律法规不完善
房产测绘是一项服务产籍管理与产权登记的社会性工作，因此统一的法律对维护产籍当事人的权益、保障房产测绘质量及提高产籍产权管理水平具有现实意义。据此，房产测绘具有明显的法定性，且我国目前初步建立了测绘法律体系，其中包括下列法律依据：一是2002年修订并施行的《测绘法》，其规定了房产测绘制度，即房产面积测量执行国务院建设、测绘行政主管部门编写的测量技术规范；二是2001年5月1月施行的《房产测绘管理办法》，其规定了房产测绘的法律责任、委托、成果与资格管理等行为；三是2000年施行的《房产测绘规范》，其是房产测量的国家标准，是房产测绘工作有序开展的主要依据，其规定了房产测量的基本要求和内容；四是2007年施行的《物权法》，其是登记不动产、区分建筑所有权、抵押权和共有等的法律依据。我国虽已初步建立了测绘法律体系，但《房产测绘规范》等从出台至今都未做任何修订，因此许多内容根本无法满足现代大型建筑对数据量处理的要求。为此，某些地区出台了适合地方使用的细则，并解决了部分技术难题，但其他地区却仍在执行原规范，且房产测绘工作对技术人员的主管判断依赖较重。
（二）技术条件相对滞后
房产测绘是测绘学科的分支，是房产管理与测绘结合的一项测量工作，因此具有很强的技术性和专业性。在房产测绘中，极易出现房屋建筑面积差异，究其原因包括：一是预测图纸与实测数据不相符，即：房产预测工作的开展主要以审定合格的建筑工程施工图为依据，分摊方法、数据采集及共有部位认定等都无直观的认识和感受，而竣工验收后的数据采集都源自现场勘测，外加建筑工程在施工中易发生设计变更，导致实测面积与预测面积出现差异；二是技术应用原因，即在房产测绘的外、内业数据处理阶段、资料整理及归档阶段因技术应用不当而导致实测面积与预测面积出现差异；三是技术人员水平有限，即技术人员是房产测绘工作得以高效开展的关键，但目前，建筑工程日渐向大型化、复杂化方向发展，而测绘市场却严重缺乏技术人员，从而导致房产测绘质量受到影响；四是资质等级有限，即房产测绘单位的资质等级普遍处在最低等级——丙级，表明其在技术力量、仪器设备和人员储备等方面较为薄弱，外加测绘单位尚未建立完善的质量保证体系，因此房产测绘的质量水平较低。
四、房产测绘面积的质量控制
（一）完善的测绘法律体系
房产测绘工作的开展主要以制度为指导，具体要求做好下列工作：一是严格控制房产测绘过程，即：提前就施工图纸预测到的常见问题制定针对性的解决方案，认真阅读并掌握图纸上的重要信息，全面调查工程竣工后的每一项指标及验证其与图纸设计内容是否相符，最后以图表、数据的形式表达测绘成果的具体内容；二是建立完善的核查制度，以消除测绘成果中的错误，即：依据《房产测量规范》，先组织计算人员自行检查测绘结果及其检查深度为100%，再组织测绘人员互检及其检查深度为100%，然后安排专业质检部门检查及其检查深度为100%，最后技术负责人再进行审核及其检查深度为30-100%，从而保证房产测绘成果的质量；三是整个测绘过程的资料都应整理归档，即：先组织计算人员整理好项目资料，再提交到档案管理处，且要求双方完成交接签字手续，注意计算人员有责任补齐不完整的档案，而档案管理人员应严格管理档案且严禁外借；四是完善工作制度，并将每一项工作都纳入其中，从而保证房产测绘成果的质量。
（二）运用工作流技术
在工作流管理系统中，工作流技术无疑是一项核心技术，即其负责对整个业务过程进行监督、协调、控制及跟踪信息流。其中，工作流指的是一类可部分或完全自动开展的业务过程，期间任务、资料和文件的流动都符合一定的规则，以协调组织间的工作及实现业务的整体目标。房产测绘工作具有规范化、制度化和流程化的特点，因此要求按人员职责分配工作及其作业流程见图2。
为了有效控制房产测绘过程，建议对软件进行流程化管理，即：按岗位职责设置角色权限及登录账号密码，以使每一项业务的操作都处在系统的监控范围内，且每一环节皆会记录操作时间、人名及机器号等信息，从而实现对业务生产过程的有效控制及使图形数据更安全。
（三）提高工作人员的素质
人是一切活动的主体，因此工作人员的素质直接反应了其工作责任心、工作能力及质量意识等。为此，要求从下列方面提高每一位工作人员的素质：一是（不）定期组织全体员工参与法制、道德、思想及质量意识等素质教育，以提高其职业道德；二是组织全体技术人员参与专业技能培训，使其掌握牢固的理论知识及积累工作经验，从而提高全体人员的执行能力；三是建立科学的奖惩制度，即在出现测绘质量问题时，按情节的严重程度惩罚相关责任人，以增强其工作责任心，同时奖励那些工作能力强且有责任心的员工，以调动全体人员的工作热情，从而保证房产测绘成果的质量；四是为了增强工作人员的质量意识，要求严格控制整个测绘工作的每一环节，并建立完善的质量运行与保证体系，同时要求测绘单位树立从上到下的质量管理意识，即从任务下达初期，便开始收集资料，并在分析已有资料的基础上制定技术实施方案。
结语：
面对日益繁荣的房地产市场，房产管理要求高度重视房产测绘工作的高效开展，以维护房产市场的秩序。在本文，笔者首先分析了几类房屋共有建筑面积的分摊方法，然后提出房屋测绘质量受到法律法规不完善、技术条件滞后等因素的影响，最后针对房屋测绘质量的影响因素，提出了几点提高房产测绘质量的建议，即：建立完善的测绘法律体系，以指导工作的有序开展；运用工作流技术，以实现对整个测绘过程的有效控制；注重员工的管理，以提高全体员工的工作责任心、工作能力及质量意识等。总之，房屋测绘工作是一项专业性、技术性强且关系社会大众切身利益的社会性工作，因此值得高度重视。
参考文献：
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[3]田永知.关于加强房产面积测绘成果质量管理的思考[J].科技传播，2011（19）
论文作者:周存华
论文发表刊物:《基层建设》2017年第14期
论文发表时间:2017/10/11
标签：建筑面积论文; 房产论文; 功能论文; 质量论文; 面积论文; 工作论文; 部位论文; 《基层建设》2017年第14期论文;