关于如何构建房地产企业管理会计体系的探讨
郑楚菁
(西安高新区城市客厅开发建设有限责任公司，陕西 西安 710119)
摘要： 近些年国内房地产市场规模日益扩大，整个房地产行业得到了前所未有的蓬勃发展。为了规范并稳定国内发展过热的房地产市场，我国政府对房地产行业政策的紧密出台，各种金融、调控政策不断调整变化。在此背景下，大型房地产企业另辟蹊径，寻找新的利润空间，中小型房地产企业的生存空间正在不断被蚕食、挤压，隐藏在快速发展光环下的财务管理问题逐渐暴露出来。本文通过对管理会计在房地产企业管理中的应用展开分析和探讨，旨在构建一套相对完善，并行之有效的房地产企业管理会计体系，以提高房地产企业应对政策风险和市场经营风险的能力，帮助企业在激烈的市场竞争环境中整装待发，搏取更广阔的生存空间。
关键词： 管理会计；房地产企业；应用
房地产企业相较于其他行业企业而言，具有其自身独特的业务特征，如项目运营周期较长；企业资金和成本空间较严格；企业组织结构繁杂、交叉，管理难度较大等，正是由于诸多因素的影响导致房地产企业在财务管理中难度跟其他行业企业相比更大。近些年来，随着财务精细化管理越来越受到企业的关注和重视，管理会计在企业财务管理工作中的重要性也日渐凸显出来，构建管理会计体系也就成了当前企业战略管理中的重中之重。
一、房地产企业管理会计的定义概述
管理会计是指在当前市场经济背景下，通过对企业财务信息的深度加工和延伸利用，实现对企业业务经济活动预测、分析、调控、监管、考核等多项职能的一个会计分支，其目的是为了强化企业的内部经营管理，全面提升企业的经济效益和绩效回报。
在房地产企业中应用管理会计，就是要将房地产企业目前发展的实际情况与未来企业发展方向紧密结合起来，对企业的未来发展战略部署进行评测和预估，并制定出较为具体的执行方案，最终实现房地产企业项目经营活动的经济价值。
二、管理会计在房地产企业财务管理中的应用意义
房地产企业具有其特有的行业特点，项目周期长、资金投入大、产品流动性弱、投资回报慢等，因此管理会计在房地产企业中具有十分重要的应用意义，与企业的现代化管理紧密相连。
1.科学评估、规划企业未来的业务发展目标
管理会计可以利用相关的管理会计工具和模型，就公司的业务经营计划、成本预算、项目支出、项目开发周期、销售额预测等内容展开分析、评测，制定出更适合企业发展的经营目标，与此同时还能够将经营目标更加细分化、具体化，将目标任务分解到各个部门和相关负责人。
管理会计为房地产企业决策提供依据支持，主要是通过对相关财务数据进行分析、处理，最终形成各种管理会计报告，如资产耗损表、资产负债表、现金流量表、人工成本表等。
2.全面预算管理
就部门、个人的业务展开考核、评价，这也是为调整企业经营活动方向和目标的一项重要参考内容。
3.为房地产企业决策提供依据
8月以来，南方已进入秋季备肥阶段，北方市场也在逐步启动，但复合肥市场的行情并没有往年同季“热闹”。较高的产品及原材料价格与积极性较低的农民用肥需求，导致复合肥市场处于谨慎状态，产品价格和产需量处于上下游矛盾态势下的平稳状态。预计后期市场不会出现较大变动，还需要对上下游多方因素保持关注。
4.考核评价业绩
全面预算管理是房地产企业管理会计体系中的核心内容之一，通过对企业经营过程的监督，掌握经营计划的执行进展情况，对潜在的问题提出分析，督促相关部门及时采取有效措施，确保经营计划顺利推进。
综上所述，高龄藏族与汉族DDH患儿疾病严重程度明显大于低龄患儿，同年龄段藏族与汉族DDH患儿疾病情况总体无差异，但藏族DDH患儿的初次诊治年龄晚于汉族患儿，应加强西藏地区DDH的早期筛查与诊治，而对于不同年龄段DDH患儿应采取针对性治疗措施。
三、房地产企业在应用管理会计中存在的问题
1.企业资金管理过于僵化、集中
房地产企业在开发工程项目期间，会涉及到大量流转资金，潜在着巨大的资金风险，这也就决定了企业对资金的管理要求更加严格，不仅要关注房地产企业内部的资金周转情况、项目现金流转，还要做好项目融投资的规划。然而实际情况却是很多房地产企业对资金管理过于僵化、集中，这就导致一些子房地产企业的财权相对被动，难以对市场变化做出灵活、迅速的应对；资金管理权的过度集中容易滋生脱离实际的个人官僚倾向，财权误用也就成了常事。
2.缺少对企业全面预算管理的认知和重视
近些年，房地产企业的创新改革都涉及到了精细化管理，并在实践管理中都应用到了精细化管理，但是大部分都局限在工程项目质量管理和成本管理方面。在未来，我国房地产市场将会面临更加激烈的市场竞争和行业洗牌，房地产企业管理变革要走向精细化和纵深化，如项目管理、经营成本管理、全面预算管理、决策管理、绩效管理等方面都要实现精细化管理，这样才能给房地产企业带来更高效的发展动力。
若承认破产解除权的追溯力，侧重于非破产方利益保护，则与破产企业财产保值增值这一破产基本原则相违背。即使从合同法的可预见原则考虑，合同解除后存在无法恢复原状、其物权请求权变为债权请求权的风险，这点守约方在订立合同时是可以预见的，故否定破产解除权的溯及力并非将利益保护的天平过度向破产方倾斜，而是更有利于达到破产重整中各方利益的平衡。所以，破产解除权不应具有溯及力，待履行合同自管理人行使解除权之通知到达相对方时终止。但是，若破产解除权的行使致使合同相对人的权益甚至是基本生存权受到极大的损害，应当基于公平原则和比例原则予以突破，如消费型购房合同的相对人，该问题将在下文购房相对人权益救济部分详细讨论。
3.预算执行、监督和反馈机制的缺失
构建房地产项目决策管理平台，主要就是建立并落实企业全面预算管理，因为就房地产企业特有的行业特点，实施全面预算管理势在必行。房地产企业项目决策管理平台主要包括五个方面的内容：企业年度资金预算、工程项目周期预算、土地估价预算、项目盈利预算、现金流预算。企业年度资金预算不仅指的是企业全年度资金收支计划，同时还要结合企业在建或者是在筹项目周期资金预算，这样才能做出更加全面、详细的资金周转安排计划；土地估价预算主要是对相关地块展开经营性的测评分析，制定出经营指标，为房地产企业是否拿下该地块提供决策依据；项目盈利预算可以提前预测企业资金的流转动态，确保资金链的完整和安全，另外盈利预算还可以预测出短期经营活动的结果，协助经营决策的调整，降低企业经营风险。总之对房地产企业而言，这五大方面的预算内容都是缺一不可，循序渐进、且自上而下建立起来的全面预算管理体系，在企业后期管理过程中，可以横向延伸，拓展，满足房地产企业未来发展的需要。
4.企业项目投资风险管控力度弱化
房地产企业所投资开发的项目具有涉及环节复杂、开发周期时间长、投资金额巨大的特点，容易受到外部因素的影响和制约，其中包括项目合作方(银行、施工队、原材料供应商等单位)的约束，地方政府的市政规划也是其中影响的外部条件之一。这些外部环境因素的影响都会导致房地产企业项目开发成本的提高，这就要求房地产企业要提高项目投资风险的管控能力。
5.精细化管理尚未全面严格落实
全面预算管理在房地产企业管理会计体系中占据着核心地位，全面预算管理可以促使企业资金的合理分配，确保工程项目的整体性和持续性，全面预算管理强调的是企业全部门、全员的参与。目前在国内房地产企业中，对全面预算管理缺少足够的重视，将全面预算管理与财务管理混为一体，全面预算管理的执行力、约束力都存在着弱化的问题。另外，大多数房地产企业目前还没有建立全面预算管理制度，使得全面预算管理难以深入开展，长期处于表面的浅显状态，不能达到预期效果。
四、构建房地产企业管理会计体系的对策思路
房地产企业构建管理会计体系需要基于自身企业发展特点，并立足于解决当前企业的管理问题，进而有效推动企业业务发展和战略部署。目前国内房地产企业管理工作的核心问题，资金管理、成本管理、项目运营管理是房地产企业管理会计体系中的三大核心板块，为此我们主要从这三大板块来具体阐述如何构建房地产企业的管理会计体系。
建立房地产企业的运营监管平台，离不开信息技术和互联网的支持，通过对现有数据进行集中整合，进行筛选、转换、调取等加工，随后将这些处理后的数据引入企业的数据库中心，通过专业工具对这些海量数据进行分析处理，进而形成影响企业经营管理的有效信息，为房地产企业的经营决策提供信息支持。
1.构建房地产企业项目决策管理平台，真正落实企业全面预算管理
目前很多房地产企业的全面预算管理工作普遍存在着“轻执行、无监督、无反馈”的情况。预算执行的过程缺少相关部门的监督控制和预算执行结果反馈，预算管理的效果达不到理想预期。另外，预算管理不应是单一部门的职责，而是需要全体部门、全员的共同参与，然而大多房地产企业的预算指标只停留在口头形式，没有细化到各个部门、岗位个人和业务环节，直接导致预算执行力度弱化。评价、考核是对预算管理的延续性反馈，有助于推进企业经营管理的细化调整，推动企业经营目标的实现，而很多房地产企业没有相关配套的预算考核制度，或者是预算考核评判指标不科学，无法对预算管理进行全面、客观的考评。
2.建立房地产企业的运营监管平台，便于优化企业财务共享中心
式(7)中，a为拟合因子，由反冲质子分布的中心位置确定；dFWHM为反冲质子分布的半高宽。因此，反冲质子磁谱仪的能量分辨率可通过反冲质子空间分布投影的中心位置和半高宽计算得到。
建立房地产企业的运营监管平台可以从以下几方面着手：一是根据房地产企业目前的经营现状和管理需求，建立起与之相适应的综合财务报表分析系统，就房地产企业管理过程中产生的相关会计报表展开严谨系统的分析，及时发现企业管理漏洞，积极应对，降低企业经营风险。二是建立企业级的数据库中心，将各个系统环节分散的数据集中汇总起来，管理、项目营销、企业成本等多方面的数据都集中在一个数据平台上进行统一管理。三是构建统一的数据平台，方便信息的互通和共享。统一的数据平台也就是企业财务共享中心的建立，财务共享中心是管理会计体系的重要组成部分。通过财务共享中心，企业的财务信息系统、业务处理系统、全面预算管理系统、绩效考核系统都能有效融合起来，更有助于企业的战略规划通过具象的业务流程贯穿到企业的各个环节和部门。
牡丹皮以重庆垫江产（习称“川丹”）、安徽铜陵和凤阳产（习称“凤丹”）的质量较优[4]，但因其基源植物牡丹集观赏性和药用于一体，在近年大力发展观光农业、大面积种植观赏牡丹的情况下，市售牡丹皮药材的产地及来源极其复杂、质量良莠不齐，其药用效果和临床用药安全也受到极大影响。2015年版《中国药典》（一部）牡丹皮的质量控制指标项下也仅有丹皮酚含量测定，显然难以全面反映该药材真实的内在质量。
3.建立房地产企业的成本管控平台，为企业精细化管理奠定基础
建立房地产企业的成本管控平台就是要构建企业的成本数据库，清楚记录企业的每一笔成本支出，并对成本数据信息进行平台化管理。成本数据库不止包含着成本支出的以往数据，还包括了企业成本预算数据、规范数据和外部数据，这样才能确保成本数据库的全面性。由于房地产企业在项目资金支出方面的金额是非常巨大的，所以成本数据库的信息量也是极为庞大的，所以成本管控平台可以实现对企业成本的动态监督和查询，提高企业控制成本的能力，极大避免资源浪费情况的发生。
在建立成本管控平台中需要主要几点：一是建立含量指标库。含量指标主要指的是工程项目中涉及到的结构、外装、内装等相关的经济技术指标。含量指标与项目规划指标相结合，可以快速计算出工程量，进而可以指导设计部门制定出更加优化的结构方案，降低工程成本。二是建立单方指标库。单方指标也就是单位平方米的价格。在不同建造标准下，同一产品，单价差异比较大，因此，应当明确建造标准，建立单方指标，稳定单价。三是建立材料价格库。材料成本在项目工程成本结构中，占据了极大的比重，因此，控制好材料成本，直接决定着项目成本的高低。
由图2可知，合格的水泥材料在显微镜下可观察发现大量的黑灰色玻璃体，同时黑色的煤渣等杂质较少。由于水泥的生产中允许加入少量的混合材，故还可以观察到少量粉煤灰形态的球形体。
五、结语
面对日益复杂的国内外市场环境，房地产企业必须加强对管理会计的重视，建立起相对完善的管理会计体系，将管理会计工作与企业业务管理紧密结合起来，为企业管理发展提供决策支持。当然每个房地产企业发展现状和管理需要都存在着差异性，所以，企业在搭建管理会计体系的思路和具体实施上也存在着差异，一定要尊重客观实际需求，选择适合企业发展的构建思路，促进企业长远、稳定发展。
参考文献：
[1]黄敬婕.关于加强房地产企业管理会计体系建设问题的探讨[J].财经界(学术版),2017，(01):250～250.
[2]李加光.对如何构建房地产企业管理会计体系探讨[J].经贸实践,2018，(10):271～271.
[3]李孟杰.管理会计在房地产企业的运用思考[J].中国乡镇企业会计,2018，(03):116～117.
中图分类号： F275
文献识别码： A
文章编号： 2096-3157(2019)14-0154-03
作者简介：
郑楚菁，供职于西安高新区城市客厅开发建设有限责任公司，会计师。
标签：管理会计论文; 房地产企业论文; 应用论文; 西安高新区城市客厅开发建设有限责任公司论文;