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一、我国房地产市场的现状
1.商品房空置率增加，超过风险控制线。虽然从2000年5月国家统计部门在公布了1999年商品房空置量之后，我们很难查找到有关空置量最新、最权威的资料，但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。据《中国房地产报》2002年6月26日的消息：“5月份商品房空置面积的分类指数值为95.7点，比上年同期增加2.9点。作为逆指标，此项指数增加，表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。今年1～5月份，全国商品房空置面积增长幅度为8.2％，明显高于去年同期增长2.3％的水平。”该报2002年7月1日还披露：到2002年7月，全国商品房空置总量在12000万平方米以上，其中空置超过一年以上的占50％以上，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。并进一步指出，眼下的“商品房空置率”应该在26％左右，而美国商品房空置率约为7％，香港3％～4％。当空置率超过10％的时候，就已经是超警戒线运行了。
2.房地产市场温度仍在升高，业外巨头抢滩房地产。2001年全国房地产到位资金达到7378亿元，比上年增长29.8％；而2006年前5个月，房地产到位资金已达3105亿元，同比增长35.9％。就是在这种情况下，传统的家电厂家“海尔”、“美的”、“TCL”、“康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资30亿元进军房地产。一批上市公司，诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。
3.房价增幅回落，销售趋淡。与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。2006年前5个月全国商品房平均价格为2290元每平方米，同比下降3.3％，增幅比上年回落15.6个百分点；商品房销售面积为4564万平方米，同比增长20.3％，但增幅比上年同期回落8个百分点。
楼市的炒作对目前产业经济的发展影响还不大，但其危害是在未来，其潜在的危机使银行资产承受巨大的风险，因为炒作的资金不都是自己的，大部分是银行贷款，一旦中间某个环节断了，房子转卖不出去，就会造成银行的呆坏账，从而影响到整个金融体系，严重时还会造成金融危机。
二、国内商业银行房地产贷款风险管理与国外的差距
1.贷款风险管理意识不强。西方银行业强调贷款风险管理是一种主动的、预防性的管理，而不是被动的、事后的管理。他们在发放房地产贷款前，会采用各种有效方法从多个渠道收集有关借款人的各方面资料，在放贷后仍会随时密切关注借款人所发生的可能会影响到贷款安全的事情。而我国银行业的贷款风险管理比较被动，主要表现为风险贷款存量调整和化解，发放房地产贷款前对借款人了解不够深入，放贷后对企业经营动向很少关心，风险意识薄弱。
2.贷款风险管理机制不健全。国外商业银行一般都建立有专门的贷款风险管理部门，专职处理房地产贷款风险，这样有利于明确责任、提高效率。国内银行对风险管理则比较松散，尚未形成一整套贷款风险管理运作机制，风险责任不明确，难以采取有效措施防范和化解风险。
3.贷款风险管理信息化水平低，防范和化解方式单一。国外商业银行由于金融市场体系比较完善，信息化程度较高，以致房地产贷款风险防范和处理方式比较灵活，比如将房地产贷款证券化、出售风险贷款、跨业经营分散风险、利用信贷衍生交易转移风险等。国内金融市场体系发展还不完善，而且商业银行信息化水平普遍较低，防范和化解风险手段落后，一般靠积极催缴，近几年来才加大了拍卖和担保力度。
三、国有商业银行对房地产贷款的风险管理
商业银行房地产贷款风险管理是指商业银行通过对房地产贷款风险的识别与计量，采用合理的经济和技术等手段对风险加以防范与处理，以达到将风险防患于未然和尽可能地降低风险损失的一种贷款管理活动，其目的是分散、降低、转移风险，尽可能使房地产贷款保持安全性和流动性，保障商业银行能按时收回房地产贷款。
(一)商业银行房地产贷款潜在风险的预防与回避
潜在贷款风险指尚未发生但是很有可能发生的贷款风险，它发展到一定程度就会演变为现实的贷款风险，使商业银行遭受重大损失。因此，国内外的银行都非常重视潜在贷款风险，采取了许多有效措施来预防与回避。商业银行可通过风险识别和风险计量来强化信贷管理，阻止房地产贷款潜在风险的发生，将贷款风险防患于未然。风险识别是指在各种贷款风险发生之前，商业银行根据借款者表现出来的某些特征因素或预警信号，或对自身发放房地产贷款过程中存在的问题及时进行分析和判断，发现贷款风险，弄清风险发生的原因，以便采取相应的措施控制或消除贷款风险的行为。商业银行房地产贷款风险识别是商业银行房地产贷款风险管理的第一步，也是最难行使的一步，是风险计量、风险防范与处理的基础，在整个风险管理中起着十分重要的作用。风险计量是指商业银行在风险识别的基础上，采用数学的方式将房地产贷款风险数量化来计算其发生的概率。在商业银行房地产贷款活动中，仅仅识别风险是远远不够的，商业银行还必须对其发生的可能性及影响程度进行尽可能的准确量化，为选择风险防范及其处理方法提供科学的依据。
虽然商业银行房地产潜在贷款风险回避具有上述的局限性，从某种意义上讲是一种消极的商业银行房地产贷款风险管理措施，不宜大量采用，但若有以下几种情况出现，则仍不失为一种处理商业银行房地产贷款风险的恰当方式，可使商业银行受损的可能性降为零：第一，某种特定的商业银行房地产贷款风险发生的概率和所导致的损失程度十分大而且不能被转移或分散；第二，应用其他风险处理方法不能处理或成本超过其产生的效益。
(二)商业银行房地产潜在贷款风险转移
贷款风险转移主要是指商业银行通过选择贷款方式将贷款风险转移出去，避免自己承担贷款损失。以前商业银行主要采取抵押贷款或担保贷款的方式来实现风险转移，近年来已经陆续产生了一些新的贷款风险转移方式。
1.房地产抵押贷款方式。它是商业银行房地产贷款最常用的贷款方式，可以使商业银行将贷款风险转移给抵押人。因为采用抵押贷款方式发放房地产贷款，一旦贷款不能按时归还，商业银行就可以通过处理抵押的房地产来实现风险的转移。
2.房地产担保贷款方式。当商业银行采用这种贷款方式时，若借款人到期不能履行偿还贷款本息的义务，担保人就必须承担担保责任而首先向银行代为偿还，从而使贷款风险由贷款银行转移给担保人。在发放房地产担保贷款时，商业银行要注意审查担保人的主体资格和财务状况，综合评价担保人的担保能力。为了更好地适应经济形势的发展、有效转移房地产贷款风险，商业银行在选择贷款担保种类时要注重抵押品的变现能力，并开办新的贷款担保种类。在加强对企业财务监督的基础上，可以考虑选择存货和应收账款净额作抵押。通过各种措施，避免担保方式向不动产的过度倾斜，真正提高贷款的安全系数。
(三)新出现的贷款风险转移方式
随着经济的发展和金融制度的不断创新，金融新工具大量涌现，商业银行房地产贷款风险的转移也出现了新的途径，例如有房地产贷款证券化、房地产贷款保险、信贷衍生交易等。
1.房地产贷款证券化。它是一种金融领域的创新，最早出现在20世纪70年代的美国，80年代后期加拿大和欧洲的英国、法国、丹麦等国也开始尝试。从国外实践来看，房地产贷款证券化已经不失为商业银行转移贷款风险的有效方法。对商业银行来讲，无论是房地产业务的一般贷款还是抵押贷款，都存在贷款资金使用的长期性与放贷资金来源短期性的矛盾，极易形成不良债权。而实行房地产贷款证券化后，商业银行除了从中央银行和居民储蓄那里筹集到放贷资金外，还可以以证券化贷款直接从投资者那里筹集资金，并将拥有的房地产贷款债权及时转让出去，收回属于中长期的贷款，从而把风险转移给众多的投资者，并且由于证券的小额化和及时的市场变现能力使投资者承担的风险也有了限度。在我国房地产贷款证券化完全是一种新技术，我国的《证券法》也未对国有商业银行金融资产证券化做出单独的规定和描述。但是我国目前商品房积压了巨额资金，致使商业银行房地产贷款面临着巨额不良资产的风险，因此，实行房地产贷款证券化不失为一种解决的方法。
2.房地产贷款保险。保险即将被保险人保险标的所遭受的财务损失后果转嫁给保险人承担，是风险管理中非常重要的风险财务工具。房地产贷款保险也是商业银行有效转移贷款风险的手段之一，能在房贷出现风险损失时将其中一部分转移给保险公司。
在具体采用时则有两种方法可供选择：一种是借款人参加保险，商业银行在发放房地产贷款时，按照贷款风险的高低，设不同档次的保险率，要求申请借款的房地产企业向保险公司投保常年财产保险。另一种方法是商业银行通过自己投保，以交纳保险费为代价，就将风险转移给保险公司。商业银行发放房地产贷款后，以交纳保险费的形式向保险公司投保，在贷款的房地产企业不能按时归还商业银行贷款本息时，根据保险公司的保险责任，由保险公司代为偿还。
3.信贷衍生交易。这是信贷风险管理的一种新技术，并且由于亚洲金融危机而日益受到重视，不断得到创新，一直保持了迅猛的交易势头。信贷衍生产品主要包括防止直接违约、总收益调换、信贷广泛分散三大类，不仅可以加快信贷资金的投放，而且能够有效地转移贷款风险。通过运用信贷衍生合约，信贷衍生交易可将贷款风险管理转变为灵活的、可交易的产品，有助于商业银行管理房地产企业贷款组合；通过分割风险和转移风险，使商业银行贷款转换为有担保的资产，变为资产负债表表外业务，并可降低贷款集中的风险。不过，商业银行在具体运用时，需要了解信贷衍生交易本身存在的风险，精确计算标的资产的价格、贷款风险、违约概率和流动性程度；在寻找潜在的合约对手时，需要考虑融资成本、抵押品、信用评级和相关程度，以便更有效地运用信贷衍生合约来转移风险。
四、商业银行房地产不良贷款的处理
从各国的实践来看，无论防范措施如何完善、防范机制如何健全的商业银行，都存在或多或少的不良贷款，对不良贷款的及时处理不仅有利于化解金融风险，而且也为不良贷款的防范机制提供了保障。实际贷款风险是指已经发生了的贷款风险或贷款损失，包括三种情况：次级贷款、可疑贷款和损失贷款，本文将前两种贷款统称为风险贷款。
(一)风险贷款的处理
风险贷款发展的后果即为损失贷款，因此商业银行需通过综合运用经济、法律和行政等各种有效手段，积极组织人力进行催收和追索，努力加大盘活力度，避免风险恶化发展成损失贷款。商业银行房地产风险贷款的处理措施主要有：
1.制定处理风险贷款的总体战略措施。商业银行房地产贷款每一笔的形成，都与国民经济的方方面面有着千丝万缕的联系，处理时银行应该聘请经济、金融、法律和相关方面的专家学者等专门人才，组成既有深厚扎实理论基础，又有丰富实践经验的顾问团体。在处理风险贷款工作中，顾问团向银行提供切实可行的建议、实施方案、总体战略思路和必要的帮助，成为银行的得力助手，为银行处理房地产风险贷款工作提供策略。
2.区别情况确定风险重点，有效处理风险贷款。商业银行处理房地产风险贷款应根据每笔风险贷款具体情况和特殊性，确定风险重点，仔细研究分析每笔贷款的风险来源和补救措施，从而拟定符合客观实际和具有操作性的风险贷款处理方案。例如，一些房地产开发企业由于商品房积压等原因，无力归还银行贷款。银行应在调查研究的基础上，采取优先提供个人住房贷款等方法，帮助企业消化贷款，盘活资产，并通过扣划售房款直接归还贷款，降低贷款风险。
3.运用行政手段切实加强风险贷款的清收管理。加强风险贷款清收的组织领导。商业银行应成立风险贷款清理工作领导小组，由一把手或分管领导挂帅，负责组织、协调、指导压缩风险贷款工作；实行各级领导挂钩清收风险贷款大户制度，以促进全行清收压缩风险贷款的深入展开。将处理风险贷款的指标、责任、时间、对象层层落实，明确清收责任人，并对其工作结果进行评价，作为考核的重要指标。
4.运用法律武器，强调银行的抵押追索权，依法收贷。对那些采取一般措施可能没有效果的房地产贷款企业，银行必须及时拿起法律武器，依法确保自己抵押权的实现，维护自身合法权益，保障自身的生存和发展。由于商业银行房地产贷款很少采用信用方式，一般采用抵押方式，抵押物是抵押人的合法的房地产，因此，当贷款发生风险时，商业银行应根据《担保法》等相关法律的规定，通过拍卖抵押的房地产及时收回贷款本息。
5.严格执行“贷款主办行”制度，清理交叉贷款。由于银行间的竞争日趋激烈，“以贷吸存”成为一些银行争取客户的手段，这恰恰迎合了对资金需求较大、流动资金普遍紧张的房地产开发企业的需要。如北京某房地产开发经营公司在多家银行开立账户30多个，有贷款业务的银行也有10个。房地产开发企业的多头开户、交叉贷款严重影响到银行贷款的正常管理工作，并为企业骗取、逃避银行贷款提供方便。因此，各商业银行应严格执行“贷款主办行”制度，坚决清理交叉贷款和多头开户。
6.借鉴国际成功经验，出售风险贷款。针对我国商业银行房地产贷款风险的实际情况，学习国际成功经验，将风险贷款出售给市场上愿意承担风险者，一般选择专门剥离银行不良资产的金融资产管理公司，以剥离银行风险贷款，迅速改善银行的资产负债，保证银行本身掌握高质量的资产，降低贷款风险。
(二)损失贷款的处理
通过催收和追索，商业银行一般都能收回部分房地产风险贷款，但如果出现借款人和担保人破产，清偿后仍未能还清贷款等状况，最终则形成损失贷款，通常采用贷款呆账准备金核销的办法来处理。
我国各个商业银行都按规定提取一定比例的贷款呆账准备金，作为降低贷款风险损失的一种补偿手段。近年来，我国银行贷款呆账准备金制度已经进行了很大程度的改革，但是仍不能完全适应发展的需要，一旦危害性严重的房地产贷款风险发生，商业银行都难以承受。因此，应逐步改进和完善商业银行贷款呆坏账准备金制度：首先，我国商业银行可参考国际上银行的做法，针对单笔或单个客户的不良贷款，按照一定比例提取特别坏账准备金；其次，给予银行一定的核销呆坏账自主权，以减轻银行房地产不良贷款包袱；最后，具体核销时商业银行还可以利用风险基金，或借鉴外国经验，通过再筹资和政府注资增加银行资本金。
五、建立健全房地产风险管理机制
随着我国加入WTO对金融市场的开放、国有商业银行改革的深化和房地产业的蓬勃发展，给商业银行房地产贷款业务带来机遇的同时，风险也在增加。土地的虚拟资本性质使房地产业与其他产业相比，更容易形成泡沫经济。房地产贷款的风险一旦发生，将会危害到国有商业银行的生存和发展，甚至诱发金融危机。因此，国有商业银行的房地产贷款管理是具有重大意义的。国内商业银行应努力借鉴国外同行风险管理的成功经验，建立健全房地产贷款风险管理运作机制，具体可从以下几方面着手：
1.树立以人为本、人与制度并重的贷款风险管理思想，强化员工贷款风险管理意识。贷款风险管理是通过贷款风险管理人员，借助于管理制度、操作规程、实施细则等内控制约机制，对借款人的资信情况、借款以及使用、还本付息等进行全方位监管，以保证资金安全的动态管理过程。所以人的因素是第一位的，人的综合素质高，责任心强，外加对其约束，他就能自觉坚持制度，尽职尽责搞好房地产贷款风险管理工作。2.推行风险责任管理，建立健全贷款风险管理机制。商业银行应当建立房地产贷款风险管理委员会，以统一管理、集中控制全行所有授信品种、岗位和部门，并在此前提下，设立一个专职贷款风险管理部门来处理委员会的各项日常事务，行使秘书职能。商业银行应在委员会的领导下推行风险责任管理，逐步建立完备的经济、金融信息网络和贷款风险监控预警系统；建立对贷款项目责任人实行责权利和奖惩紧密挂钩的负责制，提高资产质量考核在综合考核指标体系中的比重；建立同国内外金融和社会中介机构结合的信用评估体系，并努力提高其科学性、社会规范性和国际适用性等。
3.建立通畅的电脑网络体系，提高信息化水平。先进的科技手段是商业银行竞争的一个制高点，世界已进入一个飞速发展的网络时代。商业银行要增强房地产贷款风险管理水平，就必须建立上下左右通联的电脑网络，没有这个网络，就不可能建立稳固的客户群，资金流动就不可能快捷畅通，风险监控也不可能及时。因此商业银行要借鉴、引进国外同业先进的经验和系统，用计算机操作系统提高服务质量和效率，以确保贷款安全。
4.注重开发信贷资产衍生产品，多渠道防范和化解贷款风险。当前，金融产品创新的浪潮日益高涨，我国商业银行应借鉴国外商业银行房地产贷款风险管理的先进经验，结合自身资源实际和市场发展不断加大金融产品创新力度，注重开发信贷资产衍生产品，尽可能通过发放抵押和担保贷款、出售风险贷款、将房地产贷款证券化等多种方式促进信贷资金的投放，并有效地抑制资产增量风险，化解和消除资产存量风险来保证贷款安全。
商业银行房地产贷款管理研究的范围比较广，本文仅按照风险控制的事前、事中和事后的顺序，结合国外的一些成功经验作了较浅显的探索，仍有许多重大问题有待日后更加深入的分析研究。
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