摘要：当前，由于受国家宏观调控政策的影响，房地产的暴利时代已经过去，房地产的利润不断降低。加强项目全过程成本控制管理，降低开发成本对房地产行业来说十分重要、不可或缺，是房地产商在激烈的竞争中脱颖而出的关键一招。本文在项目成本管理的基础上，对房地产项目全过程成本控制进行分析，进而提出造价成本全过程控制的应用措施。
关键词：房地产项目；工程造价；全过程成本控制
1房地产项目造价成本管理概述
1.1房地产项目的特点
1.1.1资金需求大
房地产行业是需要一定资金的经济支持的，否则做不来房地产。究其原因主要是两个方面：一方是可供开发的土地成本对房地产行业的影响是十分的巨大的。因为土地成本价格的不断增加，使得房地产行业的门槛越来越高，很多单位想转入房地产行业，却因为资金的问题望而却步，使得房地产行业新鲜血液注入少。另一方面，房地产行业的资金占用量大、资金流动性差，资金的回笼期长。
1.1.2建设环节多
从目前来看，房地产行业的相关主管部门比较多，使得房地产开发程序变得十分烦琐，一个项目的开发要涉及多环节，例如计划、规划、消防、交通、人防、土地、墙改办、环保、市政、城管、园林、卫生、技监、质监、安监、房管等，过程极其复杂，而且每一个环节都是不可或缺的，这也是房地产行业需要面对的基本问题，因为这些过程都切实关系到人民群众的切身利益和生命安全，虽然烦琐，但也都是必不可少。
1.1.3受国家政策严格约束
房地产行业在我国的国民经济中占有重要地位，其生存和发展与我国人民活动息息相关，特别是房地产行业涉及到土地资源配置问题，这必然涉及到城市拆迁、耕地、林地、草地的占用问题。从宏观上来说，土地资源对一个国家、一个城市的发展来说都是十分重要的，也正是因为房地产行业是根据土地资源来进行发展的，因此，国家制定了相关的政策，对其进行严格约束。严格到房地产开发中的每一个环节都要受到相关政策的管制。
1.2 房地产项目成本概述
当前，对房地产行业的成本管理远远落后于房地产的发展速度。众所周知，房地产行业所需要的资金量是十分庞大的，资金链也是十分长的，而且资金的回收周期也不短。而我国的房地产企业相对比较集中，各大房地产企业间的竞争压力也非常大，再加上房地产行业的土地成本在不断提高，房地产压力随之不断地增加，不仅仅要面对成本方面的压力，还要面对国家方面的压力和人民收入与房价不成比例的问题[1]。所以说房地产行业虽然发展得十分迅速，但是也有些举步维艰，如果房地产行业想要克服这些困难解决掉这些压力，在市场上长久的发展并屹立不倒，就需要从房地产根本上入手，从土地价格上入手，从项目管理入手，只有降低了房地产行业的成本，才有可能解决房地产行业现在所面临的难题。所以，房地产行业必须要高度重视成本管理。
2 房地产项目工程造价成本控制问题
2.1 管理体系不健全
许多建筑工程仍然沿用以往的造价成本管理体系，未按照工程实际的建设条件及建设要求来对管理体系进行调整及优化，使得管理体系逐渐无法适应现代建筑工程的发展需求。
2.2 管理模式陈旧
传统的房地产工程造价成本管理模式组织协调能力较差，使得一些工程管理内容无法按照预期的规划执行[2]，无法对施工建筑工程施工进行有效的约束及管控，管理效率较为低下，进而影响工程项目的施工进度和质量，无法达到预期的施工质效。
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3 房地产项目工程造价成本控制过程
3.1建立完善的目标成本管理体系
房地产行业如果想要获得更长久的发展，在激烈的竞争中也占据一席之地的话，就需要建立一个比较完善的目标成本管理体系，使成本之间的划分更加清晰细致，调动各部门员工的积极性，让每个部门都参与到成本的预算当中，尽量减少在各个方面的不必要开支，才能有效地控制成本，缓解房地产行业在成本上的压力。
3.2投资机会选择与投资计划选择阶段的成本控制
在房地产行业的投资问题中有两个阶段，即投资机会选择阶段和投资计划选择阶段。虽然这两个阶段在字面上的意思差不多，但却是两个完全不同的阶段，这两个阶段之间虽然有着一定的关系，但却又是相对独立的。投资机会选择在房地产的整个行业链中所占的比例虽然比较小，但是其地位却丝毫不低，在整个生产环节起着至关重要的作用。毫不过分地说，投资机会选择阶段甚至掌握着整个工程的命运。因为它掌握着项目的启动资金[3]。
3.3项目前期阶段的成本控制
房地产行业在实施一个项目时是分很多阶段的，其中前期阶段的成本控制是比较重要的一环。成本控制就是在项目未动工之前预估出项目所需的资金，做好预算。尽可能地减少不必要的成本支出，在市场上找到性价比最高的材料，在保证质量的前提下尽可能的节约成本，使获得的利益尽可能增多。
3.4项目建设阶段的成本控制
因为在一个项目的施工过程中，有太多不可预测的问题，而要对其进行预防就需要资金，所以项目建设阶段成本控制是比较难的。
3.4.1对工程供应商、材料设备供应商进行管理
在房地产行业中，除了土地成本外，材料的成本可以说是最重要的，为了尽可能地减少材料上的成本，同时保证材料质量达标，就要对材料供应商进行管理。房地产公司应该严格遵循国家的相关规定，进行公正公平的招标，使各材料供应商充分竞争，从而降低建设项目成本[4]。
3.4.2对设计变更进行管理
在房地产行业中，工程设计变更是一件比较常见的事情。而工程设计变更往往就影响着项目的工程造价。因此，加强项目设计变更管理也非常重要。在设计变更管理中，要进一步明确设计变更的理由，召集工程、经营等相关部门共同研究确定，理清相关责任人的责任，对变更的内容事项和工程数量及价格进行严格审核把关，对重大设计变更还要进行充分论证，使设计变更更加优化合理，更加有利于控制投资。
3.4.3对工程结算进行管理
成本管理相关部门不仅仅要在工程的施工过程中对成本进行严格的管理，还要在工程结束后对相关资料进行归集整理，对工程成本进行精细化管理，认真搞好项目结算和决算，从而确保工程投资控制在预算范围内。
结语：
房地产是一个十分复杂的行业，它所需要的资金非常巨大，但是利润非常可观。虽然当前部分房地产商发展得十分迅速，但是施工过程中的种种问题也是不可忽略的，因为如果其中一环出了问题，就会前功尽弃，血本无归不说，还可能负债累累，之前所做的种种成本控制工作也就成了泡沫。所以，在房地产行业中，每一个项目每一个环节都是不可忽视的，都要引起整个团队的重视，只有这样，才能够有效地降低成本，做到利益最大化，从而促进整个房地产行业的可持续发展。
参考文献：
[1]辛小丽,陈艳华.新形势下房地产项目成本控制分析[J].江西建材,2018(02):197+200.
[2]张必烈.基于全过程的建设项目造价控制要点分析[J].居业,2017(02):148+150.
[3]白彦斌.房地产开发项目全过程造价控制要点分析[J].江西建材,2016(16):242.
[4]齐宁.关于房地产项目工程造价全过程控制的主要措施[J].四川建材,2015,41(01):196+198.
论文作者:董碧淳
论文发表刊物:《基层建设》2019年第18期
论文发表时间:2019/10/17
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