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摘要：本文分析了影响房产测绘质量的因素，在此基础上就如何控制房产测绘产品质量进行了探讨。
关键词： 房产测绘 质量控制
1 引言
房产作为一项价值不菲的不动产，其面积测量的数据是否准确，关系到千家万户的切身利益，关系到整个社会的和谐稳定。房产测绘是依据房产产权确权的需要，用测量手段，依权属为核心，权属单位界限为基础，房产的平面位置、形状、面积为测量重点绘制成房产图，并以房屋和房屋用地调查表补充补充配合图面信息显示的测绘工作。房产测绘的目的是为了保证房屋及其用地等相关信息的公平、公正、完整、准确，可以有效地规范房地产市场的交易行为，切实保障当事人的合法权益。因此，提高房产测绘成果的质量，加强房产测绘成果的准确性和科学性显得尤为重要，为人民群众提供及时、可靠的测绘成果数据，既是测绘单位存身立命的底线，也是其发展壮大的前提。
2 影响房产测绘质量的因素
2.1 测绘人员因素
由于房产测绘工作主要是由人工来完成，所以在房产测绘过程中经常会出现由于人为因素造成的测量误差。房产测绘应当由专业测绘技术人员来完成，因为房产测绘具有很强的专业性和政策性，有些测绘单位的房产测绘技术人员技能水平不过关，会出现测绘数据偏差。测绘人员对于图纸的判读失误业有可能房产测绘过程中的误差出现。加之房产测绘主观性强，不同侧测绘人员的测量和计算方法有一定的差异，导致同一套房屋可能算出不同的产权面积，不同测绘队伍数据差别较大，即使同一个测绘队两次测绘质量波动也较大，导致测绘质量不稳定。房产测绘人员对规范、政策、法规等理解的偏差也会导致出现质量问题。
2.2 测绘仪器因素
由于房产测绘需要使用一些测绘仪器工具来进行测绘工作，仪器本身的误差会直接影响到房产测绘数据的结果。
2.3 技术类因素
测绘的技术错误能够导致测绘结果不符合技术规范和房屋信息的有关要求，房产测绘行业起步相对较晚，测绘行业相关的管理水平、技术水平都有一定的限制，在房产测绘实施过程中会出现遗漏信息、绘图混乱的状况，内业计算时有可能分摊计算不合理，审核过程不严谨等。房产测绘的专业性、技术性很强，房产测绘采用的规范标准还不够完善，对有些问题的规定过于简单，房产测绘的规范标准滞后，跟不上建筑形式的不断变化和设计人员理念的不断发展，使得许多新问题无法界定，无据可查，在实际操作中难以处理，容易引起争议。虽然大多数城市已经制定了房产面积测算细则，但是这些测算细则无法包罗万象，不能解决各种问题。在实际工作中房产测绘从业人员只能依据自己对规范和细则的理解来进行操作，这样就会给房产测绘质量带来争议，特别是在公共面积分摊计算的合理性和公平性方面尤为突出。
2.4 规范执行的因素
房地产市场方面的国家标准有时会和地方标准相冲突，例如物业管理用房的面积以前的规范是要求分摊的，但新的法律条文出台后要求不能分摊。一些应该计算面积的部分，规范要求了不同的计算方法，这些变化都给产权测绘带来了很大麻烦。房产测绘和产权登记是由不同的部门负责，而房产测绘一般是由建设单位委托具有资质的测绘单位进行，没有权利人的参与和监督，导致测绘成果可能会有意偏向建设单位而引发纠纷。随着设计和施工水平的提高，一些复杂多样的建筑层出不穷，可能出现规范中没有明确规定的建筑的面积测算，一旦参考规范中相似的部分，就会引起不同测绘人员理解不同的结果。
2.5 其它因素
开发商在施工过程中会从自身利益出发对公共部位进行调整，变更设计图纸，更改房屋用途、功能区等配套设施，这就造成了产权面积和预售面积存在差异。施工出现误差，数据不易采集，容易发生纠纷。
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3 房产测绘的质量控制
3.1 对前期的资料、图纸质量进行审查和控制
为确保房产测绘质量，首先要加强对前期资料、图纸的质量审查与控制，尤其是房产建筑面积预算过程中，要求施工图纸必须经过规划管理部门审批；房产面积实测过程中，委托方应提供已通过审核的建筑施工图纸，如果存在变更事项，还应当提供相应的变更图纸或规划变更联系单。委托方提供的图纸必须具有完整性，其中包括建筑平面图、立面图、剖面图、楼梯详图、阳台及飘窗大样图等。
在测绘受理资料中必须包括土地所有权证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证、建筑总平面图、门牌号及房屋配套设施及功能部位，如水泵房、水池、变电配电室、发电机房、制冷机房的使用说明情况及其它有关资料。只有严把资料受理关，通过对前期测绘受理材料所谓审核把关，才能确保测绘资料的真实性、确定性和唯一性，当测绘受理材料齐全并符合要求后，方可开展后续的房产面积测算。
3.2 面积计算部位的认定应当准确具体
在房产测绘过程中，首先要对项目进行绘图分析，充分掌握该项目涉及的房屋配套设施及功能使用情况，明确全面积、半面积以及不计算面积的部位，若确定不准的话则可能导致总面积误差。计算面积部位确定过程中，应严格依据《房产测量规范》，进行房屋面积计算部位，应当根据建筑结构的实际情况进行判定，必要时可要求委托方提供详细说明，并要求设计方提供详尽的功能设计说明，准确判定房屋的有效计算面积。
3.3 面积计算中的公用分摊应当科学合理
按照“先整体后局部，谁使用谁分摊”的原则，明确房产测绘项目中哪些建筑部位是属于幢共、区共等分摊模式。房产测绘质量控制中的一个关键环节解释面积计算与共用面积的合理分摊问题，这也是房产测绘工作的核心所在。由于房产面积关系着消费者的切身利益，因此必须保证面积分摊计算的准确性。当前应用的房产测绘软件还不成熟，加之操作人员对业务不够熟悉，在房产面积计算过程中，对某一户室的面积计算可能存在一定的错误，导致后序分摊计算出现误差等连锁反应。因此，房屋各层及总面积计算完成后，对公用建筑面积进行分摊计算，应严格依据《房产测量规范》及地方实施细则的规定进行操作，对规范未明确的问题、重大疑难测绘问题等，应组织技术人员对图纸进行讨论，认真核实公用建筑面积名称及服务范围，分析建筑物各功能区的情况，根据规范、标准等的要求进行公用建筑面积的分摊计算。
最后要采取“回头看”的检查方法，做到四个“要准确”，即房屋计算面积部位认定要准确、房屋套型边长数据要准确、房产要素要准确和房屋面积计算分摊要准确。
3.4严格实行二级检查一级验收制度
房产测绘产品实行二级检查一级验收制。一级检查是在全面自查、互查的基础上，由专职或兼职质检人员对房产测绘产品过程检查。二级检查时在一级检查的基础上，由测绘单位或上级测绘单位指定的专职质检人员对房产测绘产品实行的最终检查。验收工作是在房产测绘产品最终检查合格后由测绘项目委托单位组织实施。各级检查验收工作必须独立进行，不得省略或替代。
检查验收是保证房产测绘产品质量的一项重要工作，必须严格执行质量检查验收有关规定，在检查中发现质量问题时，应及时做好记录并给出处理意见，退回作业人员进行改正。测绘单位应当完善质量管理体系，改进工作流程，通过质量管理体系的有效运行，使影响房产测绘产品质量的各个因素都处于受控状态，将不合格品消灭在形成过程中。
3.5 加强房产测绘技术培训，提高从业人员业务素质
定期组织开展对房产测绘人员的技术培训师提高房产测绘质量的必要前提。根据岗位职责来确定相应岗位工作人员的教育、培训，进行相应能力考核，以满足岗位要求。对作业人员重点培训作业流程、对房产测绘规范的理解及多功能综合楼的分摊，及时交流讨论作业过程中出现的具体问题。对质检人员重点培训质量控制过程、质量记录和质量分析方法等，逐步提高房产测绘的质量检查水平。
论文作者:许永勇
论文发表刊物:《基层建设》2016年4期
论文发表时间:2016/6/15
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