（太原化学工业集团房地产开发有限公司 山西 太原 030000）
【摘 要】目前由于国家为了应对房地产市场的过热行为，从国家各部委到各省市纷纷出台了限制房地产行业过速发展的法规条文，而目前居高不下的开发成本直接影响了众多房地产开发企业对地产行业进一步加大投入的信心。为此，如果在外部条件限制的情况下，通过企业内部控制开发成本，来提高市场竞争力和利润是一项迫切需要解决的任务，本文根据房地产开发项目的自身特点，合理利用动态化管理原则对房地产开发企业的成本控制进行了较为详细的解读和阐述。
【中图分类号】TU723.3 【文献标识码】A 【文章编号】1002-8544（2017）20-0177-02
引言
目前，我国众多房地产开发企业内部还是沿用一般的工业企业或施工企业的成本管理模式来控制房地产开发项目的成本运作，虽然这些管理模式在降低开发成本、提高企业利润的过程中起到了一定的作用，但是地产项目的开发与工业产品生产销售及建筑施工有着本质的区别，其间容易产生各种错综复杂的问题，如果不对项目开发的全过程进行有效的动态监管和控制，极易造成不合理的成本上升。作者在从事房地产开发项目成本控制工作多年，深切地体会到在激烈的市场竞争下，较低的销售价格能够使地产项目在同等条件下获取更多购房者的青睐，从而提高开发企业的经济效益。
1.房地产开发成本组成
从目前我国房地产开发的过程来看，整个地产开发主要经历土地出让、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，其中根据国家相关文件规定地产项目在完成一定主体设施建设后可以启动产品的正式销售，因此上述的五个阶段也可归纳为四个或四个半阶段。在上述几个阶段内除了土地出让环节由开发企业自行完成外，剩余几个阶段一般采用招标的方式，将设计及施工工作发包给具有一定资质的设计与施工单位承担。整个开发产品成本和费用基本由土地出让费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金、预备费等十大部分组成。表一为房地产开发项目主要成本的统计表，但随着近年来国家对地产开发项目土地供应的控制，造成了其所占比例的不断上涨，尤其是北上广深等一线城市其土地出让成本已占到了整个楼盘开发成本的60%以上。
表1 房地产开发项目主要成本统计表
从上述分析结果来看，地产开发项目的成本产生贯穿与项目的每一个阶段，因此对从前期策划、规划设计、施工、销售等每个阶段都实施全覆盖的动态化管理是控制企业开发成本必要手段。
2.导致房地产成本增加的原因
2.1 前期工作准备不足，过于乐观地估计市场行情盲目投资
目前大多数房地产开发企业只是片面地追求项目的数量，狭义的认为只要企业运作的项目数量能够得到保证就一定能得到丰厚的利润回报，盲目地追求大项目、大投资，以投资规模的大小作为衡量一个开发企业实力和企业领导者政绩的主要指标，往往忽视开发后能产生效益的规模。当一个开发项目的前期工作没有充分考虑企业自身实力、市场需求、同行竞争等一系列问题时，仅仅依靠部分领导的直觉贸然进行投资往往会使企业陷入困境。例如：内蒙古的鄂尔多斯市依靠自身的羊毛、煤炭等自然资源成为新一轮能源型增长的受益者，从2010年开始市内的房价从二三千元一路飙升至二万元，众多房地产开发企业蜂拥而至，都想从这一波“地产热潮”中分一杯羹，但是随着国内经济增速的放缓，对煤炭等能源的需求大大减少，2012年开始鄂尔多斯市的房价出现的断崖式的滑坡，开发商的楼盘出现了无人购买的情况，惨淡的销售业绩导致了部分楼盘项目停工，据不完全统计截止2014年鄂尔多斯市内75%的地产项目还处于停工或半停工。上述案例充分说明没有做好前期调研工作对开发成本巨大的影响。另外，由于部分地区是由开发商负责地块的征地拆迁工作，因此拆迁赔偿工作的进行情况也是影响项目成本的重要因素之一。
2.2 忽视规划设计工作，引发施工阶段各类问题
房地产开发企业在取得土地的开发权后，往往为了压缩开发时间忽视了规划设计这一重要环节，主要有以下几种形式：
2.2.1 设计方案未经比对，设计内容老旧
部分企业为了早日开工建设，随意压缩设计周期，并且未对设计单位提出的设计方案进行比对，甚至是照搬照抄别的项目的设计方案，使得方案经济性及适用性达不到最优效果。
2.2.2 压缩设计经费
目前设计市场竞争激烈，不少设计单位为压缩设计费用，聘用了部分不符合要求的设计人员进行设计，或采用挂靠高等级设计单位的形式以期获得更大标的的设计项目，从而造成设计内容粗制滥造，严重影响后续施工进度。
2.2.3 忽视初步设计及施工图审查工作
初步设计会审及施工图审查工作是为了进一步确保设计方案的可行性，也是政府各职能部门依照相关法规及规范内容对项目设计方案的合理性进行审核的重要环节，部分企业不重视相关单位提出的修改意见，依旧我行我素，最终项目在竣工验收时遇到各种问题，需要重新整改，即增加了相关费用，也影响了项目交付的时间。
2.3 项目施工阶段缺乏有效管理
施工阶段是整个开发项目中用时最长的阶段，也是最终影响产品质量的关键关节，由于大部分企业未具备相关建设管理人才，对整个施工管理周期内无法做到全范围、全过程的管理，其管理能力不足以应对出现的各类问题。例如：未建立完善的监管制度，不能对施工单位进行做详细的评估，极有可能出现施工方挂靠资质，导致现场管理机制混乱，从而出现索赔、变更、质量及工期问题；或使用质量及价格不具备优势的建筑材料；施工方案不合理，出现大规模返工及不合理变更等问题。
2.4 预决算能力差，未能有效控制造价
房产开发企业糟糕的预决算必将影响工程进度款的及时支付，而施工单位或各类材料供应商在未能及时收到合同价款的前提下将，极有可能延迟工期或推迟发货，从而导致整个建设工期的延误。同时预绝算人员对施工现场情况的不熟悉，造成一些变更无法及时做增减预算。
3.房地产项目成本动态化管理的基本原则及对策
房地产开发项目的成本管理是一项复杂的系统工程, 开发的进度、质量、安全、施工技术等各项管理工作最终涉及到成本，为此对房地产项目开发实施动态化管理是十分必要的。而开发成本的动态化管理主要包含了两个方面的内容，其一是对项目全过程的动态化管理，其二是对企业全员的动态化管理。全过程控制是指房地产开发项目的成本控制应该从项目的立项决策阶段开始,直到项目结束为止的各个环节都要进行成本控制，而全员控制是指房地产开发项目的成本控制需要开发企业所有相关部门的成员共同参与其中，做到有的放矢。就全过程的动态控制来看，根据上文中分析得出的开发企业在各环节中容易产生的问题，主要是要求企业做好决策，并注重规划设计工作，因为房地产开发项目在设计阶段完成之后，原材料的选用、大型设备的选型基本上都已经确定，整个项目开发成本的80%都变成了约束性成本，为此项目动态化控制的重点首先是规划设计阶段，其次才是施工阶段，同时施工阶段成本控制也要放在主体结构及地下室建设等重要环节，以确保将有限的资源和精力放在最为重要的环节上 这样才能使成本控制达到事半功倍的效果。
项目成本控制的动态化管理也要根据项目的推行情况实行相应优化。例如：在开发企业应当在立项决策阶段结合当地销售市场行情，充分考虑项目的可行性与存在的风险性；在规划设计阶段充分运用价值工程，重点考察产品的使用功能与美观程度，并进行限额设计；在招投标阶段重点考察施工图预算、考察施工单位的技术实力、履约能力、合同相关条款等；施工阶段重点考察各项成本的支出情况，并结合具体的市场行情进行动态调整，及时发现和纠正偏差。
同时地产开发项目所产生的成本是由开发过程各阶段的消耗所构成的。为此，项目的成本控制贯穿于开发的全过程，地产企业须在内部制定一套行之有效的标准，使得每个阶段的成本都处于受控状态，密切关注各阶段之间的联系，注意紧前工序和紧后工序是相互制约和相互影响的问题。在项目立项伊始就把各阶段的成本控制目标明确化，同时落实到参与管理的每一位成员之中，使得每个参与者做到心中有数，并将控制目标逐级分解，目标责任到位、控制结果的检查与修正精确。
4.意见与建议
首先，每个企业都有不同的发展模式和策略，同时各地的开发项目有其自身不同的特点，因此针对各项目的具体情况灵活运用成本控制技术和方法,因地制宜，切忌生搬硬套。
其次，紧跟国家经济发展的宏观调控政策以及全球经济发展趋势，避免出现因相关政策调整等问题而导致的不必要的成本上涨，例如：原材料的价格波动、人力成本的大幅度调整、相关配套设施建设标准的提高等。
另外，企业在进行土地出让时尽可能地采取向政府国土部门通过公开拍卖的形式获取“净地”，从而避免出现因征地拆迁受阻而造成项目推进滞缓的问题。
最后，倡导政府各职能部门在项目初步设计审查阶段对文本进行仔细的审查，并根据各类部门规范提出相关意见，并在项目竣工验收时按统一标准进行验收。这样可以避免设计方案出现大规模偏差，从而进一步提升项目成本。
5.结语
随着国民经济的高速发展，房地产企业要在激烈的市场竞争中脱颖而出必须具备超群的企业竞争力，而其关键就是如何控制项目开发成本。本文从分析房地产开发项目的成本构成入手，通过对开发全过程中影响成本控制的关键节点进行了剖析，并根据作者多年来的从业经验，将动态化管理的理念融入了房地产开发项目的每个阶段。针对文中提及的各类影响成本控制的关键问题，归纳与总结了相应的解决办法，同时又对部分具有共性的问题提出了中肯的意见与建议。
参考文献
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作者简介：张俊仙（1982.07-），性别，女，职称中级经济师。籍贯：山西省阳泉市平定县,主要从事工作或领域：房地产开发公司的预结算及审计工作。
论文作者:张俊仙
论文发表刊物:《建筑知识》2017年20期
论文发表时间:2017/12/22
标签：成本论文; 项目论文; 阶段论文; 开发项目论文; 成本控制论文; 企业论文; 房地产论文; 《建筑知识》2017年20期论文;