摘要：目前，旧城改造开发项目中，对居住区的容积率确定存在很大的随意性和盲目性，通常情况下都会受到各方利益的影响和制约，而忽略了城镇整体的利益，导致城镇的整体环境不协调、居民的宜居程度受到很大的影响。本文对旧城改造开发项目中的容积率问题进行了研究和探讨，并试图寻找到旧城改造开发中容积率修正的方法和对策。
关键词：旧城改造；容积率；测算方法
城市的发展需要追求经济效益、社会效益、环境效益三个方面，同时也要兼顾土地规模、建筑规模、人口规模，它们对城市的健康、有序、和谐发展起到非常关键的作用，另外，还要考虑到政府、开发商、居民三者之间的协调和统一。在具体的实施过程中，往往会出现因为一些原因而放弃了对容积率的考虑，这种情况多出现在对旧城区改造开发项目中。
一、容积率的内涵
（１）容积率的经济内涵。楼面地价为
其中，Ｃ为建筑密度（％）；Ｈ为建筑物层数。
二、旧城改造居民区容积率的测算方法
1.容积率的基本测算方法
（1）测算的关键
用一个公式可以非常准确的反映出居住用地、居住人口、人均居住用地面积三者之间的关系，那就是居住用地=居住人口×人均居住用地面积，通过居住用地以及人均居住用地的面积就可以对新旧城区的人口规模进行测算，但是，人均居住用地面积的指标如何进行确定就显得格外的重要。
（2）旧城区容积率的估算方法
我国建设部政策研究中心成立了一个全面小康社会居住目标研究的课题小组，根据这个课题小组所提出的，我国的城镇人均居住建筑面积为35m2是比较合适的，同时，他们还提出城镇最低收入的家庭人均住房建筑面积应该大于20m2，然后与推算出来的旧城区所承载的人口规模，测算出旧城区居住建筑的总面积规模，按照旧城区居住建筑总面积与旧城区居住用地总面积的比值就可以得出旧城区居住区总的平均容积率，而这个居住区建筑总量与总的平均容积率就可以看作是细分层次的总平衡的基础，再结合旧城区居住区的各种其他因素，将其细分为低容积率片区、中容积率片区、高容积率片区。同样的道理，可以对各个地区内的基本地块的容积率进行细分。同时，通过地块容积率测试出来的居住建筑总量又可以逆向的修正上一层次的总量，甚至是整个旧城区和全市范围内的总量。通过反复不断的修正和分配之后，就可以估算出城市规划管理所需要的旧居住区的容积率指标了。
2.旧城区改造中容积率的修正对策
（1）经济推算法
容积率一般是同土地的价格、开发商所投入的成本、居民的生活环境质量紧密相连的，很容易成为各方利益的核心点。我国的城市土地使用虽然慢慢进入了市场化的操作模式，但是，并没有真正成熟和完善，与大城市相比，因为竞争所形成的容积率指标与城市地价之间的影响程度不相同，所以我国的旧城居住区的容积率对地价的影响程度相对较低，这种现象在我国部分欠发达地区表现得尤为突出。通常情况下，城市规划部门所确定的容积率在开发商的干预下和地方政府的行政干预下显得无可奈何，开发商要追求经济利润，地方政府也有自己的目的，导致旧城区改造中容积率被忽略。无数的实践经验表面，在市场化条件下，同样运用经济推算法对容积率进行修正和调控是比较有效果的。在不对房屋单方造价形成影响的条件下，适当的提高容积率，如果土地的单价保持不变的话，那么楼面的地价就会降低，也就表示开发商的成本得到了降低，开发商最终所获得的利润肯定会超出预定的利润，超出的部分就是超额利润。要是土地的所有者没有对土地单价进行涨价，那么超额的利润就全部由开发商获得了。对容积率进行合理、及时的修正和调控，就是为了获取超额的利润，它是由开发商和土地所有者共同享有的权利。土地所有者分享超额利润的途径即是提高地价。但是规划管理控制的容积率应以前面宏观测算的容积率为基础，根据出让地块的实际情况确定弹性幅度，调控修正的手段就是研究土地所有者与开发商之间分配超额利润的比例。
邹德慈提出了一个非常著名的分配原理的数学表达方式，那就是I=μ×（P1-P）/P=μ×（F1-F）。公式中的FI表示容积率提升之后的调节系数；P代表容积率提高之前的土地价格；P1表示容积率提高之后的土地价格；F表示容积率提高之前地块上可获得的建筑面积总量；F1则代表容积率提高之后地块上可获得的建筑面积总量；μ表示收益分配的系数，其中μ的范围一般是在0-1之间。
当μ=1时，容积率增加而获得的超额利润全部归土地所有者所有，而开发商一无所获，开发商对提高容积率没有兴趣，但这种情况一般不会发生，只有在需求十分旺盛，并且投资项目没有任何风险时才会发生。
当μ=0时，则表示地价不随容积率变化，容积率增加所获得的超额利润全部归开发商所有，应归土地所有者的收益全部转移到开发商手中，这样一方面使土地所有者利益受损，也容易形成投资者之间的不平等竞争。
当0<μ<1时，兼顾了土地所有者与开发商双方的利益，实际操作具有可行性。不过这里μ是一个变化范围，在这个变化范围内修正，地价仍有较大的变化幅度。根据容积率对地价作用规律及应用情况，一般土地需求紧张、规划控制比较严格的地区，分配系数比较大，可超过0.5；而小城镇分配系数取值均在0.3以下；中心区大于边缘区，商业用地大于住宅、工业用地。这种容积率修正调控方法，主要依据经济规律，对环境和社会效益以及城市空间景观和市政基础设施的承载力基本没有考虑。
（2）典型实验法
典型实验法是通过选取具有典型代表意义的不同地块进行形体和空间上的合理布局，不断进行验证和修正，调控所预定的旧城改造中的容积率标准。
（3）环境容量推算法
环境容量推算法就是一环境容量的可行性作为基础，选择几个基础设施指标进行推算和验证，对预定的旧城改造中的容积率指标进行修正和调控。
由于后两种算法使用得比较频繁，而且发展也非常的成熟，故在本文不做详细论述。
三、结束语
本文中所提到的通过宏观角度来对旧城居民用地的基础容积率进行控制，然后结合政府的政策调控以及市场的自我调节功能，将旧城改造开发项目中的容积率进行修正之后，不仅可以确保城市的整体和谐，还能够顾及到开发商、政府、人民等各方的利益，在我国的旧城改造开发项目中是具有现实意义的。
参考文献
[1]宋启林.从宏观调控出发解决容积率定量问题[J].城市规划，2006，（2）：21-24.
[2]邹德慈.容积率研究[J].城市规划，1994，（1）：19-23.
[3]欧阳安蛟.容积率影响地价的规律及修正系数确定法[J].城市规划，2012，（12）：28-31.
论文作者:龚道林
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第18期
论文发表时间:2018/10/27
标签：容积率论文; 旧城论文; 开发商论文; 土地论文; 地价论文; 城区论文; 所有者论文; 《建筑学研究前沿》2018年第18期论文;