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摘要：为了提高房产面积测绘的准确率，从而保证房屋产权人的利益，进而保障我国房产测绘及测算行业处于正常运转状态，如何利用房产面积的测绘技术，在测算过程中，所面临的问题，提出相应的解决措施成了重中之重的一项工作。本文针对房产面积的测绘技术进行简单概述，就在测算过程中，所面临的问题，提出相应的解决措施进行探究。
关键词：房产面积；测绘技术；测算问题；解决措施
进入二十一世纪以来，房产测绘对于房地产行业的作用日渐显著，鉴于此，本文针对房产面积测绘技术及测算问题解决措施探讨的意义重大。
1.房产面积测绘技术的概述
房产面积，又称套内面积，全称房屋套内建筑面积，包括：第一，房屋套内使用面积；指房屋套内的卧室、走廊、厨卫房间及储藏空间的面积总称[1]。第二，房屋套内墙体面积；第三，房屋套内阳台建筑面积。其中，建筑面积，又称建筑展开面积，指房屋建筑外墙勒脚线水平以上，测算其外层平面的面积，是建筑物规模及其经济性的重要衡量指标，包括：第一，建筑使用面积；第二，建筑辅助面积；第三，建筑结构面积。建筑面积的计算公式为：套内建筑面积+公用场所分摊类面积=建筑面积；房产面积的计算公式为：房屋套内使用面积+房屋套内阳台建筑面积+房屋套内墙体面积=房产面积。值得注意的是，房屋套内楼梯按其层数面积计算进使用面积。
房产面积测绘技术指针对房屋建筑套内面积进行系统测算，得出详细测算结果的技术。按其测算方法可分为：
1.1传统型测算法
传统型测算法，又称常规型测算法，指利用传统测算手段进行测绘的方法。主要包括：
（1）直测法；直测法指在实地测量过程中，要求相关测绘人员详细记录房屋具体数据，例如：房屋边长、角度等，将总计算面积划分为数个常规平面图形，以便于测绘人员进行计算。具体措施：在测绘过程中，测绘人员将总计算面积划分多个长方形、正方形及三角形等，将数据代入几何计算公式，从而得出面积数据；或在测绘过程中，测绘人员将总计算面积划分为多个规则图形，少量不规则图形，将不规则图形进行二次划分，将数据代入几何计算公式，从而得出面积数据。
（2）图纸上量测法；指利用建筑结构图纸进行上量测绘的方法。主要包括：第一，求积仪测算法；要求相关测绘人员，先将建筑结构图纸平整放于桌面，利用求积仪进行测量，得出所求区域面积。值得注意的是，在使用过程中，桌面必须保证平稳，建筑结构图纸不能有损坏，正确选择图纸极点位置，当出现测量困难时，可对图纸进行分区域测算[2]。第二，方格网法；要求相关测绘人员，先将透明方格纸平整放于测量区域内的建筑结构图纸上，再得出测量区域所占方格数量，得出所求区域面积。第三，三斜法；要求相关测绘人员，将测量区域划分为多个三角形，再对三角形进行计算，得出所求区域面积。值得注意的是，运用三斜法时，划分的三角形数量尽量保持在最低范围内。
1.2新型测算法
新型测算法，又称数字测算法，指利用新型信息化数字技术测绘出房屋建筑结构平面图，再运用坐标计算得出测绘结果的方法。主要包括：（1）数字测绘房屋建筑结构平面图；（2）计算房屋建筑面积。
2.房产面积测算的现存问题
2.1测绘仪器不精确
指在房产面积的测算过程中，由于测绘仪器不够精确，导致测算结果存在一定误差的情况，同时，测算结果若在正常误差范围内，可忽略不计，一旦测算结果超出正常误差范围，要求相关测绘人员需考虑测绘仪器是否存在故障[3]。值得注意的是，因我国部分房地产企业以短期利益为目标，不重视测绘仪器的保养，最大程度上降低仪器购买的资金投入，导致测算数据出现误差或错误，影响购房者的权益，甚至因测绘仪器的老化，无法满足现阶段我国房产测绘及测算行业的发展需求，影响房产测绘及测算行业的变革，最终阻碍了我国房地产业的发展。
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2.1工作人员整体素质参差不齐
指受我国房地产行业发展的影响，我国房地产相关工作人员存在整体素质参差不起的情况，特别是在房地产测绘领域，缺乏专业技术型人才，是现阶段我国房产测绘及测算行业所面临的重点问题[4]。结合相关资料发现，现阶段我国绝大多数房产测绘企业，不存在相应的人力资源管理体系，部分房产测绘工作人员技术水平不足，缺乏一定工作及沟通经验，在测算过程中，易出现测算失误。
2.3测绘单位存在虚假操作
指我国部分房产测绘及测算企业存在虚假操作，欺骗消费者的情况。此类情况因部分房产测绘及测算企业以短期利益为目标，无视相关法律法规，测绘企业为谋取更多利益，利用专业知识及测绘便利，虚假操作，多报房屋建筑面积，提供错误数据，从而误导消费者，影响购房者的权益。值得注意的是，少部分消费者受其他因素影响，例如：短期内房价上升过快等，在购房过程中，忽略对房产面积进行二次检查。
3.房产面积测算现存问题的解决措施
3.1合理整合现有测绘技术
指在房产测算过程中，基于现阶段测绘及测算技术，要求测绘企业应提前拟定好测绘方案，同时，集思广益，合理采纳相关专业技术人员意见及建议，使方案不仅具有可操作性，还受自身技术及经济条件制约，将实用性与经济性相结合，从而确保数据正确。值得注意的是，要求测绘企业应转变投入重点，加大测绘设备的资金投入。
3.2强化工作人员整体素质
指在房产测算管理过程中，要求房产测绘及测算企业，加强对于工作人员的整体素质培养，树立正确意识，从根源上，降低测算失误风险。具体措施为：
（1）进行短期基础性人才培训；结合相关资料发现，我国部分房产测绘工作人员因自身技术水平不足，缺乏一定工作经验，对于管理意识反应不强，如何在短期内转变其意识结构，前期培训一定程度上解决了此问题。房产测绘及测算企业可依据应聘人数、文化水平，举办短期或定期的培训，培训形式尽量多样，同时，在培训结束后，应统一组织入职考核，通过考核者，才予以入职资格。
（2）房产测绘企业应大力引进测绘及测算的技术型人才；基于我国房产测绘及测算技术型人才的短缺问题，政府相关部门可加强对于此类型人才的培养力度，出台后续相关扶持性政策，而房产测绘企业则可大力引进此技术型人才，以满足短期缺口。
3.3构建具有企业特色的监管评估制度
指在房产测算管理过程中，要求房产测绘及测算企业，应积极构建具有企业特色的监管评估制度，落实具体操作规范。国家针对房产测算的过程中，已存在明确的操作标准及法律规范。例如：《房产测绘管理办法》[5]。以此，要求相关测绘人员，应落实测绘过程中操作及数据记录，先依据相关规定，对于测绘过程中各个环节进行专项、综合及每日监测。一旦发现某个环节不达标，及时汇报反映，以便于测绘企业做出合理判定，进行有效调整。
4.结语
通过本文的探究，认识到尚且存在诸多问题影响着房产面积测绘的准确率。为了使其准确率得到有效提升，便有必要采取行之有效的解决措施，比如：合理整合现有测绘技术、强化工作人员整体素质及构建具有企业特色的监管评估制度等。相信从以上方面加以完善，房产面积测绘的准确率将能够得到有效提高，进一步为推进我国房产测绘及测算行业的发展奠定夯实的基础。
参考文献：
[1]柴旭.浅谈房产测绘分摊方法及其对房产面积的质量控制[J].低碳世界,2016,17:68-69.
[2]杨文杰.房产测绘中面积测算相关问题分析[J].建材与装饰,2016,18:191-192.
[3]胡英俊,胡军.房产测绘中房屋面积预测和实测对比[J].河南科技,2014,15:140-141.
[4]董维民,肖建林.房产测绘中几个问题的探讨[J].测绘与空间地理信息,2013,07:167-168.
[5]彭毅.房屋建筑面积测算中的一些技术问题及其解决方法[J].测绘,2015,02:90-92.
论文作者:卢景杰
论文发表刊物:《基层建设》2016年15期
论文发表时间:2016/11/18
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