摘要：随着近年来房地产开发项目的不断增多，人们对于房产工程质量也给予了高度的重视，不仅要做到安全稳定、经济环保，而且还要具备较多的应用功能，能够完全满足人们的日常居住需求。因此，这在一定程度上就给房产工程管理工作带来了新的挑战，必须制定一系列严格的管理制度和管理规范，对房产工程管理与工程项目进行科学策划，这样才能在保质保量的基础上，最大化提升房产开发企业的经营效益，实现其长期稳定的发展目标。
关键词：房地产工程管理 项目策划
1 房地产项目的工程管理
1.1 对工程管理概念的理解
房地产的工程管理是将房地产项目中多种类的工程设计转变为实际全过程的管理方案，这其中包括该工程的成本、工程质量、工程进度及其安全等方面。它比普通的工程管理的范围更宽，并且其中需要掌控的因素要多得多。对于房地产项目的管理范围，其特点在于不是从破土动工开始，而是从一开始的营销策划开始，这其中包括对施工现场的策划，售楼处的位置选择，营销计划的制定，施工楼盘的外立面设计，工期结算等。对于房地产工程管理的控制要素来说，房地产业是商品的一种，而且是一种耐用商品，必须经过质量检验，才会作为商品流入中国的消费市场。
1.2 工程管理在房地产开发过程中的重要作用
房地产工程的进度管理、房地产的成本管理和工程质量管理共同组成了房地产的工程管理。对于工程进度的管理过程，要求我们要节约时间，在最短的时间内快速的高质量的完成房地产项目，在时间和经济共同的利益上，赢取房地产行业中的有利地位。对于房地产中的成本管理方面，工程造价是房地产开发的核心要素，科学的控制房地产开发过程的成本，有利于扩大房地产的净利润，并且能提升在房地产市场中的有利地位。对于工程管理来说，如何提高工程管理的质量才是重中之重，严抓工程质量，有利于为房地产项目创造更好的声誉。
1.3 如何建立工程管理体系
中国当前的房地产行业正在向着工程管理体系化和管理标准科学化的方向发展，建立有效的工程管理体系有利于确保房地产项目的质量，使房地产的建设工期缩短，提高管理效率，同时有利于为房地产行业未来的发展积累经验甚至还有可能做到类似行业的资源共享。这些对房地产管理建设的要点都源于建立一个工程管理体系，在建立管理体系的过程中，房地产的开发商作为工程的资金、资源和控制的“开关”，这就要求开发商方面必须建立一个“总承包”的意识，并在以后的工程建设和管理中起到主动控制的作用。在建立工程管理体系的过程中，必须明确房地产开发的每个过程，比如开发前期的设计、实地考察、施工过程、竣工验收、销售与后期保修服务等。工作人员需要将管理体系深入到每一个过程当中，明确体系化管理的概念，从而使管理的要求更高，同时也提高了工程的质量。
2 工程项目策划的具体内容
2.1 工程项目总平面管理
施工过程中整个工程都必须按照总施工平面图进行，对施工总平面图的要求是对工程进行分片管理，细化管理责任，对于后期的平面施工设计，更要注重管理监督。在工程中使用的场地，必须遵从平面设计的统一管理，但凡有关场地布置的任务必须交付于总承包施工方进行统一策划，策划通过项目各方评审后才可开工。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆同时对于不同的的施工阶段，要实行动态管理，随时根据施工现场状况进行管理，尽可能满足施工要求。开发商和建设方应该多对施工场地进行勘查，确保施工的结果是按照平面图进行的，发现建设过程中的问题要及时解决，使现场永远保持着井然有序的工作状态。尽可能保证对各类大型、贵重设备的安全保证，并尽量一次完成布置，避免多次搬运。保护现场的安全，布控安全网点，有地下光缆等工程设施必须建立标志性的提醒，做到避免任何人的破坏，从而减轻额外的经济负担，降低不必要的成本花销。
2.2 项目工程管理的重点
项目施工的过程应该充分考虑到该工程的特点与难点，比如如何选择基础回填土并控制其质量的问题，如何避免建筑墙体外围抹灰的开裂，还有施工管道材料的选择，对于不同的施工过程，选择金属还是工程塑料并保证建筑质量；还有就是对于施工图纸与实际施工的关系，怎样保证实际的施工能按照图纸的进度执行，保证达成率。最后应该关注的问题是有关跨部门合作，怎样与社会上的垄断行业和政府进行沟通与配合，保证施工的流畅，保证所建建筑的质量。
2.3 项目的范围管理
项目管理的划分原则可以依据该工程的特点，以对工程成本、质量进行控制为原则，对各个标段楼号，建造形式和建筑面积是否按照施工图纸进行仔细分析。我们要在确保施工质量和施工进度的同时尽量保证施工的视觉效果，并且施工过程尽量以开发商或施工方进行总包，避免因为分包而出现失误。如果总包的开发商不具备相关工程资质，则可以进行合理分包，比如建筑的防水设施、高层建筑的电梯施工。同时项目的管理还包括对施工清单进行统计，比如列出甲方选购材料设备或甲方决定乙方购材料设备清单，再交付开发商与设计员进行审核。
2.4 如何控制工程成本
对于建筑材料的采购来说，可以分为两种形式，一种是甲方分包该工程，然后甲方做采集准备，可以在多家供货商中间进行择优选择，从而科学的降低中标价格；另一种是甲方钦定材料，乙方进行采购，这需要乙方的分包公司对材料进行考察，最后选择适当的廉价设备。另外在工程价格的限额方面做到针对不同的物业公司，给予不同的限额，并按照总设计院的总限额对工程的成本进行控制。在工程的建设的全部过程中，可以让设计院与开发商一起进行对成本的控制，让设计院向开发商提供建筑的技术支持和费用认定，而对于在建设过程中对项目成本影响严重的经济花销，要单独通过设计院与施工方的共同审核，再让分包方进行购买。在房屋的建设过程中，开发商不要放过任何一个细节，对房屋建筑的基础设施比如门、窗、涂料、管道系统进行细致勘探，通过公开细节成本，选用性价比更高的建筑材料，避免出现细节暴利。最后对于施工图纸的考察方面，我们开发商要结合设计院和施工方进行工程图纸会审，在设计的初期就要对设计图纸进行仔细考察，尽量不要在图纸设计时出问题，尽量避免二次重建，减轻浪费现象，同样可以降低工程成本。
3 结束语
房地产工程管理与工程项目策划贯穿整个项目建设，包括对项目的设计阶段、实施阶段和收尾阶段，甚至与售后有关。在房地产的项目开启前，我们要做好前期的调研，多方面完善房地产项目的设计。开发商要从此地产项目对社会、经济、生态都利益最大化的角度进行总结，不断增长自身知识，为以后房地产行业有更好的发展而不懈努力。
参考文献
[1]张敏莉，房地产项目策划与施工管理[M]人民交通出版社，2016（11）：22～23.
[2]雷云娜，工程建设全过程项目管理策划[J]中国工程咨询，2017（2）：30～31.
[3]孔凡文.房地产开发项目策划探讨研究[J]建筑经济，2017（3）：16～17.
[4]吴盛慰；沟通协调原理在房地产项目中的应用研究[D]；浙江工业大学；2012年
[5]季晓刚；；房地产项目管理过程中的关键环节分析[J]；经营管理者；2012年03期
论文作者:朱旭
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第22期
论文发表时间:2018/11/20
标签：工程论文; 工程管理论文; 房地产论文; 开发商论文; 房地产项目论文; 成本论文; 过程中论文; 《建筑学研究前沿》2018年第22期论文;