摘要：为了提高房地产企业造价管理的工作效率及质量，从而保证房地产开发项目处于正常运转阶段，进而为房地产企业节约更多的成本，便有必要在综述造价管理概念的基础上，分析房地产企业成本控制失衡的产生原因，就提出具体的控制措施进行深入探究。然而，从现阶段我国房地产企业造价管理水平来看，仍停留于粗放型阶段，尚存在较多问题亟待解决。
关键词：房地产企业；造价管理；成本控制
近年来，随着我国经济的不断发展，城市规模不断扩大，房地产企业的数量不断增多，房地产企业造价管理工作水平已取得一定的进步与发展。同时，为了顺应时代发展潮流，满足日益严格的管理要求，房地产企业造价管理的工作重心逐步向分析成本失衡原因及提出具体措施转变。其中，造价管理，全称全面造价管理，指企业全部战略资产的全生命周期中采取全面方法进行全部资源全过程造价管理且满足控制风险、盈利、造价及资源目标的过程，是全生命周期造价管理服务、项目产品、设施、工作流程及企业的系统手段，属于工程实践领域[1]。鉴于此，本文针对房地产企业全过程造价管理及成本控制的研究具有重要意义。
1.房地产企业成本失衡的产生原因
房地产企业成本控制失衡的产生原因包括回报周期、经营活动及利率比例3个方面。其中，房地产开发项目的投资回报周期普遍较长，规模小且流动资金少的房地产企业不存在承受长期市场风险及资金压力的能力。有统计资料表明除房地产开发投资伴随开发结束2至5年内回收成本外，置业项目投资成本的回收周期普遍8至10年甚至10年以上[2]。
作为房地产企业成本控制失衡的主要因素，企业经营活动与经营水平、经营经验、经营效果存在着密切联系，并且为了确保企业开发项目处于正常运转状态，企业向银行贷款行为较为普遍，但是企业经营能力不足，或缺乏经营经验，无法满足经营目标，直接影响企业信誉及筹资能力[3]。此外，房地产开发项目投资利率与借入资金利率间比例的不稳定性造成企业成本控制存在着巨大风险，一旦借入资金利率过高，极易引发效益亏损及负债过高甚至破产。
同时，房地产开发项目的成本控制风险的类型较为复杂，例如：政策风险、变现风险、流动风险、清算风险、竞争风险及自然风险等方面内容。其中，自然风险又称不可抗力风险，指由于突发性自然灾害或恶劣气候条件，例如：台风、暴雨及地震等，严重影响房地产开发项目竣工时间及工程质量导致企业经济重大经济损失的风险。受房地产市场局限性的影响，竞争风险指市场存在若干个房型相似楼盘引发激烈竞争影响楼盘正常销售及销量以至提高营销成本的风险，与市场调研、市场供求、投资决策存在着密切联系，是房地产企业市场敏感度不足及忽视市场调研的表现。
清算风险指楼盘出售价格低于预期价格导致企业经济损失的风险。受房地产交易特殊性的影响，即使用权与收益权间互相转移，一旦项目开发区域人口密度过低且市场供求过多，极易引发房地产企业流动投资风险导致成本控制失衡。房地产开发项目普遍交易价值高，投资金额巨大，资金交易周期长，一旦货币价值有所浮动极易引发房地产企业内部流动资金不足造成变现风险导致成本控制失衡。
此外，政策风险指房地产行业政策变动影响房地产市场导致企业经济损失的风险，并且政策风险的影响较为广泛，一旦改变现行政策，企业蒙受巨大经济损失。按政策类型，政策风险可分为政治环境风险、经济体制改革风险、土地使用制度改革风险、住房制度改革风险、金融改革风险、环保政策风险、施工法规改革风险、审批风险、法律风险[4]。
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2.房地产企业成本控制的实践措施
2.1树立风险意识
在实际管理的过程中，房地产企业主动转变传统工作理念，坚持实事求是的工作原则，加大对于全过程造价管理的重视程度，特别是领导干部必须统一思想认识，端正自身态度，摒弃错误认识，树立风险意识，从根源上认识到全过程造价管理的重要性，形成高效全面、踏实肯干的工作作风，积极引进科学的造价管理方法，将造价管理视为保证企业经济效益及提高企业核心竞争力的唯一途径，纳入企业生存发展的战略高度。同时，广大管理人员及工作人员 做到“解放思想、转变理念、统一认识、增强水平”，意识到全过程造价管理的紧迫性及必要性，为房地产企业顺利开展全过程造价管理工作奠定夯实基础。
2.2重视工程监管
在实际管理的过程中，房地产企业主动转变传统工作理念，坚持“高效施工、质量为先”的工作原则，加大对于全过程造价管理的重视程度，特别是房屋建设工程监督环节，逐步构建具有企业特色的房建工程监督管理体系，并且做好施工技术引进及施工设备更替的成本投入估算工作，力求成本投入侧重化，合理分配现有的人力资源，意识到房建项目监督管理的重要性，切实解决在实际工作过程中所面临的问题[5]。同时，选择适宜施工合同类型，尽早签订施工合同，以保证承建双方经济利益为前提，便于细化项目管理责任及成本控制目标，进一步提高造价管理的工作效率，降低投资风险，避免延误工程交付工期。
2.3做好市场调研
一般情况下，房地产企业开发项目成本投入巨大，前期筹备时间长，特别是房建工程施工阶段存在较多不确定性成本失衡因素。如何有效控制房地产企业项目施工阶段的不确定性风险，是房地产企业在发展进程中所面临的主要问题。因此在实际管理的过程中，房地产企业主动转变传统工作理念，坚持可持续性发展的工作原则，加大对于全过程造价管理的重视程度，做好房地产市场调研工作，有助于管理人员得出详细的项目可行性报告，通过计算、研究、调查等方法计算开发项目的社会效益，控制财务管理及经济周转等不确定风险。此外，逐步构建具有企业特色的成本控制机制，树立成本失衡意识，进一步满足企业的发展需求。
2.4分析市场行情
在实际管理的过程中，房地产企业主动转变传统工作理念，坚持具体问题具体分析的工作原则，以成本失衡风险为出发点，重视房地产市场行情的分析工作，开展房地产市场实地调研得到详细调研结果，纳入购买能力、市场供求、市场饱和程度及开发项目类型等指标，并且以市场调研数据为基础帮助细化房地产市场的购买人群，分析不同购买人群的特点、消费心理、当月收入及受教育程度，便于制定具有针对性的楼盘营销策略。同时，房地产开发地域与房地产投资收益存在着密切联系，即开发城市不同、经济大环境不同、房地产市场供需不同。由此可见，灵活运用投资占率尽可能分散房地产开发项目的投资比例，有助于分散管理风险，确保成本控制平衡。
3.结语
通过本文的探究，认识到在社会经济稳健发展的大背景下，我国城市规模不断扩大，房地产企业的数量不断增多，房地产全过程造价管理水平逐步成熟，社会对于房地产企业全过程造价管理提出全新的要求及标准。如何做好全过程造价管理工作，是房地产企业在发展进程中所面临的主要问题。因此，综述造价管理的概念，分析房地产企业成本失衡的产生原因，提出具体的控制措施具备显著价值作用。
参考文献：
[1]何绍梅.房地产企业全过程造价管理与成本控制[J].广东建材，2013，07：89-90.
[2]张军.论房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制[J].中华民居（下旬刊），2013，05：257-258.
[3]张晋，徐桂灵.房地产开发企业项目成本控制和管理研究[J].河南科技，2013，12：263-265.
[4]崔新峰.浅谈中小房地产开发企业成本全过程精细化管理[J].中华民居（下旬刊），2013，09：288-289.
[5]何凡.房地产企业工程造价的管理与控制要点分析[J].科技创新与应用，2016，16：257.
论文作者:陈志阳
论文发表刊物:《基层建设》2017年第10期
论文发表时间:2017/7/27
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