摘要：本文通过对主动式地籍更新的工作方法与难点的研究，并结合实际工作需要，在探索主动式地籍更新方法的过程中，提出了相关的工作建议。
关键词：主动式；地籍更新
1主动式地籍更新的研究背景和意义
上海市的地籍数据起源于1990-1993年间在全市范围内开展的土地使用权普查、登记。后在2002-2003年，原上海市房屋土地管理局组织各区县对当时时点的地籍图进行扫描、数字化、按照图幅进行误差的纠偏、匹配之后，导入并建立了现有的房地产权籍基础数据库，即通常所称的“市局大机系统”。2007年初，市局推出了土地审批电子业务系统，即现所运行的“阳光系统”，统一全市土地业务审批必须通过该系统完成[1]。
目前大机系统中对地籍数据的更新方式，比较多地依赖于为登记服务或从审批系统中获取的数据来源，而对未办理过土地审批或房地产登记业务的数据，无法做到主动更新。
本文立足于结合实际工作需要，通过对主动式地籍更新的工作方法、机制的研究，为有效开展主动式地籍更新、服务于上海市的地籍修补测工作提供有力的理论依据和技术支持。
2主动式地籍更新工作的方法与难点
目前大机系统中的地籍数据更新是采用日常更新的方式，即由关联业务系统触发，通过抽取有关信息，来更新地籍基础数据库。而对于部分不能通过日常更新方式进行更新的地籍数据，需考虑采取主动式地籍更新的方法来进行数据的更新。
主动式地籍更新工作方法一般采取以下步骤[2]：数据梳理和比对——发现问题——修补测调查更新数据——修正问题。
按照上述的主动式地籍更新工作方法进行数据梳理与修正数据时，存在的工作难点主要体现在以下几方面：
1、目前市局的大机系统与房地产登记系统为分别独立的两个系统，导致房地产登记信息获取困难，登记资料查阅较困难。
2、由于上世纪90年代及2000年初时，测绘手段的落后、不精确，导致大机中宗地面积与登记发证面积不一致的情况。
3、对公共基础设施类的项目，由于建设单位没有建成后需要登记发证的要求，故该部分数据无法按照现行日常的地籍更新流程进行数据的更新。
3主动式地籍更新方法探索
3.1选择主动式地籍更新试点区域进行数据梳理及分析
3.1.1选择试点区域
本文选取了浦东新区的洋泾街道、张江镇和原六灶镇三个区域作为试点，分别代表了城镇发达地区、城乡结合部、不发达地区，其中洋泾街道和原六灶镇各选取一个地籍子区、张江镇选取全镇地籍区范围作为试点，进行了数据梳理和分析，共梳理了3447块大机系统中的使用权宗地，覆盖面积59.3平方公里范围。
试点区域范围如下（表1）：
3.1.2工作方法
数据梳理和比对过程采取全覆盖收集数据、全周期梳理数据、全方位评价数据、全体系修正数据来完成。
3.1.3梳理成果
经过对大机系统中的地籍数据进行梳理和比对分析，形成梳理结果如下（表2）：
4开展主动式地籍更新工作建议
4.1对地籍基础数据进行更新的方法和建议
地籍基础数据更新，包括对地形数据的更新，和宗地记录表中土地权属性质、土地用途等字段的更新，以及供地层、所有权层数据有误不准确、有缺漏的更新。
首先，对数据质量问题的发现机制，由基层规土所通过数据梳理和比对来发现问题所在。
其次，对数据的更新和修正，地形数据通过调查测绘机构实测来完成，并由区成果办按照大机系统数据标准进行审核确认后上传大机，更新大机数据。
4.2对市政类项目进行地籍更新的工作方法和建议
由于市政类建设项目在建成后没有土地登记发证的诉求，故该部分宗地信息无法通过现有大机系统的以登记发证为驱动的地籍变更工作流程来进行更新，而需要通过政府管理部门主动地发现并进行更新的方式来完成。
为了改变上述情况，在一定程度上提高地籍数据的准确性，可考虑在地籍数据库中建立现势宗地层，对不现势的宗地信息进行地籍变更，成果放在现势宗地层中，暂不进入大机系统宗地层，这样将不影响市政项目周边的宗地发证情况，且在数据库中能够有较为准确的宗地信息数据。
4.3与大机不一致的情形进行主动式地籍更新的工作方法和建议
鉴于大机系统在建立时是通过扫描、数字化的方式获取宗地的图形数据，这一先天性的缺陷也导致了在2003年大机系统建立以前核发产权证的地块，其登记的面积和配图与现大机系统中的宗地图形和面积不完全一致。
现结合对日常地籍数据更新调整工作的实际经验和总结，提出以下几点建议：
（一）对大机宗地面积与发证面积不一致的情况，可由基层规土所以街坊为单位，对所有登记发证的宗地进行一一比对，由区成果办和区登记科配合，做好登记信息的查阅工作，对大机宗地面积与发证面积一致的，可通过核查；对两者面积不一致的，记录在册，并由土地事务中心安排调查测绘机构进行现场地块的实测，取得现势的地形测绘数据，同时调取地块的登记发证资料、土地审批资料，综合判断作出宗地数据恢复和调整的预案。
（二）对各种调查的实际情况，初步考虑分为以下几类：
1、原大机中的宗地图形仅是由于测量手段和精度问题、图纸扫描误差问题引起的不准确，这种情况可以按照实际测量的用地范围和面积恢复大机中的宗地图形，但调整前对用地范围和面积需请用地单位出具书面的确认意见为妥。
按此情形恢复和调整大机宗地时，需注意不能对周边相邻的其他已发产证的宗地产生影响，且调整必须在与用地单位协商取得一致意见的前提下进行。
2、对经实地测量后，地块的实际范围与原产证附图的范围基本一致，面积也较为匹配，但如按此范围恢复时，会与周边相邻的已发产证的宗地产生矛盾和重叠。对此情况，需要进一步核查相邻地块的发证和土地审批资料，必要时也需对相邻地块进行实测，以取得全方位的、综合的数据来进行判断，作出最优的调整方案。
3、对经实地测量后，无法找出原发证的地块范围在实地对应的具体位置的，实际使用的土地面积也大于原发证面积的，可以判断用地单位存在扩建、超建、多用土地的情况。对此情况，应做好标注，待单位申请地籍更新、换发产证时再做处理，做到有备无患。
参考文献
[1]朱晨燕.上海市地籍数据的主动式更新机制研究[J].房地产导刊，2015,35:435.
[2]舒斌.主动式地籍更新耦合地籍数据库研究[J].住宅与房地产，2017（3）：22.
论文作者:严致远
论文发表刊物:《基层建设》2017年第23期
论文发表时间:2017/11/9
标签：数据论文; 主动论文; 系统论文; 面积论文; 工作论文; 地块论文; 方法论文; 《基层建设》2017年第23期论文;