基于物业经营风险控制的内控体系构建
刘 爽
（内蒙古电力（集团）有限责任公司包头供电局，内蒙古 包头 014030）
摘 要： 内部控制体系对企业管理的进一步严格化，对物业企业稳健自身的发展有着重要影响。在物业企业的发展中，对其经营认知的偏差和以往的旧习惯、旧思想，使物业经营面临诸多问题。本文从物业经营风险控制的角度出发，对物业在内部控制体系的建设进行研究。
关键词： 物业经营；风险控制；内控体系
一、风险控制和内控体系概述
所有企业的经营都处于市场环境的包围下，而市场的环境是复杂多变的，蕴含着很多对企业经营可以造成影响的已知因素以及未知因素。一般在经营前期，在内部制度建设之初，企业可以将已知因素考虑其中，采取措施规避。但是市场瞬息万变，企业的经营面临各种突发事件，其中对企业的经营造成损失的事件可以概括为企业面临的风险。在物业企业发展中，其在经营过程中也会遇到各种突发问题，给物业的经营带来风险，使物业公司遭受经济损失，在使利润最大化的目标下，物业会对风险采取一系列的措施进行控制，这便是风险控制。风险控制是对企业每个经营活动从制定到实施整个过程的控制，是对物业经营中所有影响因素的管控，减少或者消除其造成损失的可能性。是一种主动性的企业经营防御措施。
从概念上来说，内部控制是物业为了保证其设定的经营目标可以按照预期实现，而这一目的的达成需要对物业各种信息资料的准确性、决策方针的执行以及经营活动的效率等都提出要求，这也是内部控制的管理内容，通过采取一定的手段、措施或者方法等对其进行约束、调整、控制以及评价。内部控制是对企业内部各项活动作业中的管控，其设置一般源于国家政策或者外部环境等对企业经营的要求，是规范员工的行为准则，使其按照自己的职责工作。同时，内部控制是一种强制性的企业经营防御措施。
从风险控制和内部控制的作用分析，其二者之间的联系非常紧密，在狭义的观念中，对风险的管控就是内部控制的主要内容。风险的控制是企业内部控制的一个重要目标，两者在企业内部运作时，其所考量的内容有一半多重合，两者的工作量可以重叠，相辅相成，而且两者管控的最终目标相同，物业企业完善的内控体系必然包含风险控制[1]。
二、物业经营中内控不完善形成的风险分析
1.成本控制风险
物业企业主要的职责是提供服务，所以收入的来源和金额较为单一，使对成本的管控更为重要，如何对物业内部各活动成本进行规划关系到物业企业的经营效益。同时由于相关政策规章的不完善，物业企业的经营缺少方向上的指导。目前大部分的物业企业多处于后勤角色，管理层对物业管理缺乏足够的重要性认识，使物业企业内部不重视体制的建设。比如，在固定资产的管理中多存在超标或者低配的想象，导致固定资产更新换代频繁，增加企业的成本。正是因为制度上的缺失，物业管理层在经营中多重视短期利益，未曾用长期发展的眼光看待问题，阻碍物业经营的收益最大化，成本管控不足导致的风险对物业企业的经营影响较大。
将所制备的混凝土试样1～5号养护28 d后进行收缩性检测.基准混凝土试样28 d收缩率为2.65×10-6，以低碳混凝土28 d的收缩率与基准混凝土收缩率的比值为收缩率比，测试结果如图2所示.由图2可知，低碳混凝土试样的收缩率比均小于基准低碳混凝土的收缩率比.当煅烧高岭土替代矿粉质量分数为20%时，试样的收缩率比为95%.继续增大煅烧高岭土的替代率，混凝土的收缩率比变化不明显.煅烧高岭土中含有大量的活化矿粉组分Al2O3 和SiO2，Al2O3和SiO2与Ca(OH)2反应生成硅铝酸盐结构的胶凝材料，进一步填充了混凝土的毛细孔，在一定程度上降低了其表面张力，减小了收缩率比.
2.租金回笼的问题
内部控制对企业的管控更多是对内部的行为规范，减少由于行为不规范、执行力度不强等导致的问题进行管控，但企业在经营中除了自身的问题外，还有来自外部环境的变化带来的影响。故而需要加强对风险预警机制的建设，一方面通过可以对物业经营中面临的风险全面的进行监控，另一方面可以促进物业内部控制管理，两者在运行中相辅相成，产生1+1大于2的效果。
3.人员素质的问题
对物业管理的不重视和相关制度的缺失使物业管理层对员工的技能水平要求松懈，除了必要的技术员工，其他办公人员在招聘上多是非专业人士，缺乏正规的训练。由于能力的限制，主观上缩减了其职责范围，对于物业企业各项活动的管理和执行能力不达标，对高要求的工作难以胜任，物业经营效率低下。由于内控制度不完善，物业管理层对员工的工作效率无法详细掌握，也无法得知员工工作中存在的问题，导致物业经营中人为因素造成经营损失的概率增大。
三、基于物业经营风险控制的内控体系构建
1.提高物业企业对内控建设重要性的认知
在物业企业中要加强对资金的管理，首先，就是加强对资金流动的记录完整性，对于各项发票、单据要严格管理，确保财务数据的准确性和完整性；其次，加强对库存的管控，对于固定资产的购置和折旧设置合理的规章制度，减少或者杜绝固定资产的超配和低配；最后，严格管制资金的支出，对于资金的使用用途、申请额度以及使用的合理性等进行严格审核，提高物业企业的资金利用率，以及对资金进出明细的进一步掌握。在进行物业企业资金支出管理中，还要加强结算管理，和一般企业不同，物业企业收入的一部分是代收的水电费等。对于这部分的收据需要单独核算，严格管理，便于物业财务部门进行收支核算。
2.加强对资金的管理
在物业公司经营中出现的问题或者存在的风险，其首要原因在于企业内部从管理层到基层员工都没有正确的指导方针，缺乏指导方向使员工的工作缺少长期目标，管理层在工作中缺乏远见，无法透彻地理解制度的制定和执行，职责不清，导致工作散漫。故而物业公司首先要从思想建设上入手，通过定期举办经营管理座谈会、专家讲座等为企业带来全面的内控知识，加强员工对内控建设可以优化企业经营的理解。在这之中，尤其要加强管理层对内控建设的重要性认知，一方面提高了管理者在公司发展决策制定中的前瞻性；另一方面也可以加强通过各部门、各小组的管理者对所属下属做思想工作的认知，快速在物业公司内部构建一个适宜内控建设的理想环境[2]。
3.加强风险预警机制的建设
在物业企业中，其外部的收入来源主要来自于通过对商业楼层的租赁而得到的租金。虽然在相关的租赁合同中有关于租金的额度、交付时间以及交付方式等约定，但是在实际中，承租方的经营同样受到各种因素的影响，尤其是在目前市场环境变化莫测、企业面临的风险增加、收益区间缩小的情况下。而城市的消费水平却在不断攀升，租金不断上涨，导致可能存在承租方难以支付租金的问题，从而为物业带来经济损失。除此之外，物业企业对租赁合同的管理不严格也是导致租金出现坏账的原因之一，比如凭借私人关系，物业管理层为一些承租方大开方便之门，允许其拖延支付租金，使物业租金的回笼风险加大。
4.构建合理的绩效考核制度
除此之外，物业企业还要加强对工作人员能力水平的要求。目前在大部分物业公司中，其工作人员一半以上不是专业人员，虽然在人员的工资支出上较少，使物业公司在人力成本上支出不高，但是工作的不专业度给企业带来的经济损失远比节约的人力费用高得多。所以，物业企业要提高人才招聘的门槛，打造精英队伍。同时，物业企业还要构建合理的绩效考核制度，将员工的工作能力透明化，一方面管理层可以通过员工的工作效率判断工作中存在的问题，检验经营活动开展是否合理，同时可以对员工的工作提出针对性建议；另一方面，绩效考核也给予员工工作一定的努力目标。一定的压力再加上合理的奖罚措施，可以提高员工工作的责任心和积极性[3]。
同期恢复效力的第1244（d）条要求总统，对“在明知情况下向伊朗销售、供应、转移，或从伊朗转移大量应用于能源领域（包括伊朗国家石油公司）的货物或服务”的人实施至少5项报复性制裁。“应用于能源领域的货物和服务”包括有助于提高伊朗国内石油资源开发能力、维持或扩大伊朗国内石油产品产量，以及提高伊朗石油或石油产品进出口能力的货物或服务。
四、结束语
物业经营的特点和其业务的特殊性，使其在经营管理中容易忽视自身内部的建设。虽然物业属于后勤服务的工作性质，但其在经营过程中同样面临着诸多风险，需要相关控制措施。然而，单独的风险控制机制不能使企业内部的风险被很好的防控，还需要内部控制来统筹。物业企业要基于其自身的发展现状，构建完善的内部控制体系。
展示宣传是游客中心的主要功能之一。参考国内的乡村旅游地游客中心建设现状，相对于一般景区内的游客中心，乡村旅游地游客中心较为关注在乡村文化、景观、餐饮等方面的宣传，以宣传图册、橱窗、多媒体、导游介绍等形式展现。大峡谷村游客中心在宣传方式、宣传资料、宣传渠道等方面都存在较为明显的滞后性，影响游客对于有效信息的获取和主客之间的双向沟通。
参考文献
[1] 赵鹏鹏.基于物业经营风险控制的内控体系构建[J].中国国际财经（中英文），2017，（5）：110-112.
[2] 廖美容.物业经营风险控制下的内控模式探究[J].财经界（学术版），2015，（24）：81.
[3] 金丽华.基于物业经营风险控制的内控体系构建[J].管理观察，2018，38（11）：43-45.
标签：物业经营论文; 风险控制论文; 内控体系论文; 内蒙古电力(集团)有限责任公司包头供电局论文;