摘要：我国的国土面积幅员辽阔，房地产市场随着地域的不同存在一定的差异，供需错配的问题目前只是依靠短期行政需求端调控已经不能有效的进行解决，因此我们为了保障房地产的健康发展，就要制定相关的房地产机制。本文主要阐述了我国建立房地产长效机制的必要性，以及房地产市场调控中存在的问题，针对发生的问题找到有效的解决措施，保障我国房地产企业的健康发展。
关键词：房地产；基础性制度；长效机制；
前几年中，根据我国中央经济工作会议下达的精神，利用金融、财税、土地、投资、立法等手段建立我国房地产基础性制度和长效机制，保障我国房地产不会出现地产泡沫现象、防止楼市出现价格的大幅度涨落，经过我们实际中对大城市的楼市进行分析研究，发现我国房地产建立基础性制度和长效机制的必要性，努力完善我国提出的住房制度和发挥土地功能，健全目前房地产基础性制度和长效机制。
1房地产基础性制度的内涵及建立的必要性
在过去的几年中，我国为了房地产市场的稳定发展，为解决大多数城市中人们的住房问题，多次出台了很多关于房地产相关调控政策，大多数出台的政策都是从客户的需求方面进行抑制，短期内稳定房地产市场。我们对实际中居民的住房问题缺乏实际的理论研究和分析，对于房地产基础性制度没有深入的了解和掌握，没有有效的将房价和收入等根本性问题进行系统和完整的认识，因此我们要建立房地产基础性制度和长效机制，对以上各种问题的解决，避免我国楼市因为外部原因造成短期楼价的翻倍式上涨的情况出现。
2房地产市场调控存在的问题
我国目前只是依靠调控政策稳定房地产市场，缺乏有效的房地产长效机制，相关的治理体系不够健全，土地、税收、供给体系、投资、法律、信息等相关制度的建设存在一定的问题，影响了我国房地产企业的可持续发展。
2.1缺乏有效竞争的土地供给制度
我国的大城市中住宅土地需求严重的不足，地价的逐年增高加快了房地产市场的扭曲。我国大城市中房价越来越高的主要原因就是土地资源的严重不足，大城市中土地资源用来建设的地标有效，能够分配给住宅建设的土地更是有限，据我们对几座大城市分析研究发现，城市中住宅类用地分配减少了将近一半，一些大城市中更是出现了一地难求的现象。我国的土地经营权实现的是招拍挂政策，当地的政府对土地的供应和分配有着绝对的权利，实现了土地资源的垄断现象，缺乏基本的竞争力。一些地方政府往往通过土地资源的出让来增加政府的税收情况，因此将土地的价格调整的比较高。还有一些地方政府在土地的分配比例上出现不合理现象，住宅用地和工业用地分配不均，没有做好科学合理的规划和评估。工业用地不能分配过多，否则一些土地会出现闲置情况；建筑用地也不能控制过严，否则会出现住宅的供应不足，房价的进一步提升。房价的提升又间接的导致了土地竞价的进一步提升，开发商得到土地的成本增高，转嫁给消费者的房价也逐渐的提升，形成一种恶性的循环，有的无良开发商还通过各种手段进行圈地，等待土地上涨后在进行投资使用，这样的情况下又加剧了土地资源的匮乏，建筑用地的紧张，加剧了房地产市场的供需问题。
2.2房地产市场过度依赖金融，投融资制度不完善
经过我们的研究分析发现，我国房地产发生价格上涨的主要原因就是投资需求的增加，但是相关的投资制度在房地产市场中并没有形成，没有有效地针对金融约束措施，造成房地产炒房的现象越来越多，有的投资人正是看中了房地产的这种现象，把投资的标目放在的高涨的房地产项目中，这又进一步的加大的房地产需求量，房价又进一步的提升，对大部分普通居民的刚性住房需求在一定的程度上进行了挤压。目前我国许多年轻人都在贷款买房，贷款买房的比例正在逐年的升高，甚至有的地区还出现了违规的首付贷现象，房地产市场一旦出现震荡，个人的投资风险就会加大。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆房地产开发商进行土地购买、开发活动等需要的资金大多是通过银行贷款而来，因此在房地产市场中大多依赖金融业，银行目前因为房地产市场金融杠杆的不断提升，监管的难度也逐渐的增大，房地产开发商的资金链一旦出现问题，影响的是银行系统，带来巨大的经济损失，有可能发生金融危机。
2.3房地产税负结构不科学
要改变传统的重开发、重交易、轻保有的思想，防止造成房产的保有量过低，出现一些闲置房。借鉴国际上的先进国家经验，我们发现房地产市场的健康稳定发展离不开与之经济发展相适应的完善健全的房地产税收制度，房地产税收制度的建立有效地促进我国房地产企业的可持续发展。 我国目前实施的房地产税收相关政策比较落后，已经跟不上我国的经济发展脚步和房地产的变化，不能有效地发挥其作用。我国目前的房地产税收结构存在一定的不合理现象，房地产开发商需要进行的税收种类很多，营业税、土地增值税、印花税、城市维护建设税等等十多项税款，其中往往存在重复收税和交叉收税的现象。这些税收导致了房地产开放商建造成本的增加，增加的成本又转嫁给了购房者，导致房价的进一步升高。我国的房产税和城乡土地使用税往往只是针对营业性住房，而个人住房保有环节的税收政策比较缺失，这种情况就是导致一些投资者进行个人住房的炒房、囤房。一些城市因为保有环节的税收缺失，出现了一些空房和闲置房，严重浪费了土地和住房资源。
3建立房地产基础性制度和长效机制的政策建议
3.1加快住房立法、完善住房制度
我国房地产经过这么多年的改革和变化，逐渐从传统的计划经济向着市场经济转变，已经初步形成了房地产市场制度和住房保障体系，但是其中还存在一定的问题和不足，想要建立房地产基础性制度和长效机制，我们就要将一些大城市的住房问题进行解决，根据各个城市的实际情况，适应当地房地产市场的需要，严格遵守国家的住房法，尤其是针对商品房、公共住房和租赁住房的相关制度要进一步的完善，才能从根本上保障我国房地产市场的健康发展。
3.2发挥土地调控功能，推进供给侧结构性改革
想要满足城市的住房供需平衡、避免出现房价的大幅度变化、房地产健康稳定的发展离不开充足的住宅用地。尤其是针对一些大城市中，我们即使进行相应的措施，对农村集体用地实现同等入市、同权同价的政策，但是也不能满足新增人口对于住房的需求量。所以想要建立房地产基础性制度和长效机制，就要满足土地的供给需求，将城市的有潜力土地进行挖掘，将大城市与周边的小城市实现一体化发展，才能促进房地产市场的可持续发展。
3.3创新房地产金融制度，加强资金监管
资金的推动是目前城市中房价大幅变化和地王频现的主要原因，所以建立房地产基础性制度和长效机制的首要对策就是加强房地产资金的监督和管理，才能防止房地产出现价格的大起大落，保证房地产市场的健康发展。
3.4加快房地产税制改革，扩大房产税试点
国家也相继的推出了有关房地产税收的法律，将房产的税收工作加入到房地产基础性制度和长效机制中去，当地政府税收的主要来源就是房地产税收，所以房地产市场的稳定发展，有利于房地产市场基础性制度和长效机制与税收之间的平衡。
4结语
经过以上的研究和分析发现，建立房地产基础性制度和长效机制，有效的拓宽了征税范围，新建的住房可确定入征税范围之内，存量住房根据实际情况是否属于征税范围；有效的拓宽了税基，房地产税收要严格的执行市场评估价格；放宽了各地税收的设置，根据各地的实际情况，各地的税收政策可以保持不变，也可以在适当的范围内进行选择。有效促进我国房地产企业的健康发展。
参考文献：
[1]陈伯庚.构建房地产市场基础性制度和长效机制探索[J].上海房地,2017(05):4-6.
[2]易宪容.“房地产化”经济的转型与房地产长效机制的确立[J].探索与争鸣,2017(08):108-114.
论文作者:黄模强
论文发表刊物:《基层建设》2018年第22期
论文发表时间:2018/9/17
标签：房地产论文; 房地产市场论文; 基础性论文; 制度论文; 长效机制论文; 土地论文; 我国论文; 《基层建设》2018年第22期论文;