平湖市房地产管理处 浙江嘉兴 314200
2017年，为严格贯彻上级有关房地产市场调控政策要求，积极应对房价快速上涨，遏制炒房投机行为，我市先后采取了增加供给、住房限购、综合整治等措施，保持房地产市场平稳运行。
一、2017年房地产市场运行情况
（一）市场看好，开发投资大幅增长。
2017年，我市房地产市场延续2016年销售热度，特别是在去年3月份同意嘉兴市设为浙江省全面接轨上海示范区后，平湖作为唯一一个与上海陆海相连的城市，成为浙江接轨上海示范区的第一站。在此憧憬下，各大房地产企业对我市开发投资热情高涨，全国各知名房企纷纷进驻，土地市场竞争激烈，平湖楼市需求不断增长。行情的上涨助长了开发企业的投资信心，纷纷加快了开发建设的进度，
（二）严格“稳控”，商品房网备骤降。
2016年10月份上级对我市下达了8628元/平方米的“稳价”目标任务，为确保任务完成，我局对商品房买卖合同签订进行统筹管理，以确保备案均价不突破上级要求。受此影响，2017年商品房网备量下降明显，
二、主要稳控措施
一是实施预售备案价格调控措施。为防止房价过快上涨，避免加剧市场恐慌，自2016年10月起对销售的楼盘实施预售备案调控措施，将2016年10月份前申报的最高预售备案价（含车位）作为项目申报预售的调控价格。
二是实施住房限购政策。为加大宏观调控力度，2017年4月出台住房限购政策，自2017年4月17日12时起，在全市范围内（不含嘉兴港区）暂停向在我市拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房，以控制上海等外来投资购房需求，平衡市场供需，避免购房投机及恶性循环。限购当月上海户籍人员共在平购买住宅25套，环比下降70.93%。
三是开展房地产市场检查。会同发改（物价）局、市场监管局、公安局等多个部门开展了房地产市场综合整治专项检查、商品房销售价格联合检查等，以进一步提高、完善对商品房预销售、代理、经纪、预售资金、价格和广告等的监管力度，在规范房地产市场等方面取得了一定成效。
四是加强商品房预售管理。为引导市场的温和转变，2017年9月21日，出台《关于进一步加强我市商品房预售管理工作的通知》（平建管〔2017〕33号），《通知》就加强商品房预售行为，严格商品住宅许可管理，加强商品住宅项目备案价格监管，加强商品房项目预售资金尽管、严肃查处房地产市场违法违规行为等方面提出要求，并重新对商品房预售条件做了进一步调整，以促进我市房地产市场的健康稳定发展。
五是实施土地出让调控政策。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆由于房地产市场预期的高涨，加上接轨上海政策的利好，土地拍卖价格居高不下，为应对土拍价格的不断上涨，2017年7月起，我市在土地出让中实施“限地价竞配建”措施，即溢价率达到限定值时，转入投报配建保障性住房的程序，投报配建保障性住房面积最大者为中买人。政策实施后，有两个地块在出让过程中启用了该措施，有效地避免了出现出让价格虚高的现象。
三、存在问题和困难
（一）房价“稳控”零增长压力大。自2016年10月以来，上级部门要求做好房价稳控工作，我市稳控价格为8628元/平方米，在此基础上实现零增长，并明确表示国家住建部针对房价调控不力的将采取“不约谈直接问责”的处理方式。随着市场预期的增长和土地价格的不段攀升，“房控”目标压力越来越大。
（二）市场违规行为不断。现民间流传着两种商品房价格称呼，一个是“政府限价”，基本指的是2017年前取得土地的项目；另一个是“政府指导价”，指的是2017年后取得土地的，要求企业上报各类成本核算后的定价。不管是2017年之前还是之后的项目，都期望能提高当前的备案价格，一方面其认为目前市场行情不断看涨，房价应有市场行为决定；另一方面备案价格无法达到预期，滋生出一部分扰乱市场秩序的行为，如之前的“全额付款优先选房”、“拒绝公积金贷款”、“高价出售储藏室”、“搭售汽车位”等，虽然相关部门之前对此进行了查处，但还是不能从源头上解决这个矛盾。
四、市场预测
（一）房价保持平稳。去年以来，政府出台了更加精细化的调控政策，并初见成效。从需求层面着手的政策，即限购限贷等一定程度上减少了外来购房者的投资比例，加上政府“限价”的根深蒂固，基本遏制住了房价上涨的势头。2018年，房地产调控的目标，一是平稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房供给。只要房价“稳控”目标不解除，我市商品房价格难以大幅上涨。
五、下一步工作
（一）稳控房价，促进房地产市场健康平稳发展。一是督促房地产开发企业自觉遵守政府稳定房价政策措施，科学合理确定申报价格，落实明码标价制度。对首次开盘的楼盘价格申报综合考虑周边楼盘实际销售价格及申报项目开发成本等因素，指导企业科学合理定价，防止虚高申报价格。其中对2017年起取得土地的新建商品房住房项目实施预售备案价格审议机制，由市府办、发改（物价）局、公安局、民政局、国土资源局、规划建设局、统计局、市场监管局、城投集团组成房地产市场健康平稳发展协调领导小组具体负责。二是结合新建商品房投放、销售、价格等指标的变化情况，引导开发企业控制签约节奏。对开发企业商品房销售网签实行一月一报，提前报备网签计划，统一统计、分析、筹备网签指标，合理安排和分配每个项目、不同业态的网签量，精准稳控商品住房销售均价。三是定期采集房地产市场信息数据，全面客观反映我市房地产市场状况和预期，及时科学判断市场形势，适时调整相关政策，加强和改善宏观调控。
（二）强化监督，维护良好市场环境。严格把关预售申报环节，做到每个项目实地勘察，确保工程达到预售要求，督促企业严格按照法律法规和相关规定诚信经营。加强与有关部门的密切配合，开展专项检查、联合执法等行动，全面规范市场秩序。同时，建立健全房地产市场信息公示公告制度，进一步加大违法违规行为的曝光力度。针对新埭、新仓、独山港镇主要面向上海购房群体的项目，基本以委托销售为主，管理难度较大，我局将进一步督促开发企业做好委托销售机构的相关备案工作，加强对销售人员的规范培训和管理。此外，对企业的基本情况、资质条件复核、开发经营情况和依法经营情况等开展一次专项清理工作，督促资质过期或即将到期的企业及时来办理有关手续，对于部分歇业的企业，要求及时办理注销手续，进一步加强房地产开发企业资质管理，营造良好的房地产开发经营环境。
（三）深化改革，多点培育住房租赁市场。一是全力做好公共租赁住房保障和棚户区改造等工作，持续提升政府住房保障能力，确保低收入住房困难家庭实现应保尽保。结合“最多跑一次”改革，在要素保障、企业减负、优化服务上下功夫，鼓励开发企业进入住房租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业在我市发展，进一步保障租赁房源供应量以及供应结构符合市场需求。二是强化部门协调配合，加强住房租赁市场相关政策制度的完善和落实，保护租赁利益相关方的合法权益，为租赁市场发展提供良好的制度环境，进一步稳定租赁关系。同时，积极贯彻上级“租售同权”等相关政策，保障租房人的公共服务权益，从根源上推动住房租赁市场发展。
论文作者:陈晓云
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第2期
论文发表时间:2018/5/10
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