杨青春
广州城建开发设计院有限公司 510620
摘要：随着城市化进程快速发展，各城市、地方地王频出，地价楼面价不断攀新高，房地产开发商需快速实现现金流转及投资回报，有的项目在拿地前已经做了数版强排方案，项目只要一拍到地块，第二天可递交规划方案进窗口报建。
2018年，我院做施工图设计，方案设计阶段是外单位设计的项目，有典型代表性——以花都凤凰路地块、南海上海村地块、南洲路1026号地块、南沙滨海花园七期7-2区地块、武汉越秀•汉阳星汇云锦五个项目为例。
关键词：前置条件、设计输入、风险提示、提资、方案交底、报建规则、挤压、设计周期、多边工程
在与方案设计单位配合过程中普遍存在以下几点问题：
一、地下室方案、建筑单体方案等未确定，修建性详细规划未批复，前置条件，设计输入条件滞后，业主要求配合现场进度提供部分施工图指导现场施工。
如：南海上海村地块项目、花都凤凰地块路项目、南洲路1026号地块项目、南沙滨海花园七期7-2区项目、武汉越秀•汉阳星汇云锦项目业主为配合现场施工进度，都要求设计提前提供桩基础图，其中南沙滨海花园七期7-2区项目另涉及到提前出地下室部分的施工图图纸。
建议：除满足最基本设计前置条件外，发风险提示函提醒业主，提前出桩图带来的各种风险。
二、方案提资次数较多，提资的内容不完整且深度不足，给施工图设计带来工作量的反复。在倒排设计计划时，挤压有限的施工图设计时间，对设计质量产生较大影响。另由于方案提资时间不及时，为配合业主时间计划需提前进行报建、送审，导致后续施工图设计需根据后续确认的完整方案重新修改施工图，增加大量的重复工作量。
如：南海上海村地块项目出送审图前有效提资7次、南洲路1026号地块项目出送审图前有效提资5次、南沙滨海花园七期7-2区项目出送审图前有效提资4次、武汉越秀•汉阳星汇云锦项目出送审图前有效提资8次。
建议：施工图设计倒排设计计划时，按计划确定关门提资时间，以确保后续施工图按计划节点完成。方案设计提资参《建筑工程设计文件编制深度规定》且满足深度要求（包含完整平、立、剖面方案、效果图、模型、关键节点大样做法等），确保施工图设计的质量及配合业主边报建报审、边现场施工和边施工图设计的多边工程同时进行。
三、方案设计单位对当地报建计算面积规则不清晰，方案设计时面积计算不准确，且方案设计面积不满足规划设计要点及当地规划计算面积要求。不断挑战规范、挑战政府相关部门，增加后续施工图设计各种不确定性修改。
如：花都凤凰地块路项目无没有整个住宅地块面积汇总表，交接资料不全；施工图设计2018年 3月1日开始进行报建面积复核工作，结果对比规划报建面积每栋超出400-600㎡不等，超出面积合计5427㎡。此过程方案设计单位重新调整方案，造成我们单体报建反复修改，和首开区1—3#楼结构桩图反复修改3次。方案设计单位对《广州市保障性住房设计指引（2013正式版）》及《广州市城市规划审批技术标准与准则》不熟悉，施工图设计审核过程发现保障房开间等要求不满足保障房指引要求，凹位开口尺寸控制不满足规划控制要求，需进行方案修改调整。
南洲路1026号地块项目2018年5月23日收到住保办意见，方案设计开间达不到住保办要求，需要调整面宽、户型及户数也要重新调整。此阶段，我院已完成单体报建设计及超限设计。5月25日方案设计重新调整方案，产品定位变化导致施工图设计后期设计修改工作量非常大。且多次提醒且记录于会议纪要等文件中，并发到业主。
南海上海村地块项目赠送面积建筑方案及面积计算方法表达不清，前后版本调整大造成结构模型多次修改，且已发桩基础到现场施工。
武汉越秀•汉阳星汇云锦项目单体报建过程中，方案设计面积超出不少计容面积，方案设计对武汉市幼儿园计算规则不熟悉，很多房间功能未设置或者面积不满足规范要求，造成施工图设计反复调整与修改。且方案设计在报建协审问题上抱有突破侥幸心理，挑战规范、挑战规划等政府相关部门，数次修改不到位，造成有限的设计时间的浪费。
建议：方案设计单位要熟悉当地规划、建筑面积计算规则，按满足规划设计要点的计容面积，满足报建深度先提供初版图纸进行规划咨询。提醒业主未报建先施工，后续报建存在换图等风险。建议业主有幼儿园、小学等各配套公建的项目需要取得教育局等相关部门的咨询正式意见后再出施工图。
四、方案设计单位对当地消防报审要求及规则不清晰，导致方案多次调整，影响项目整体进度计划。
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武汉越秀•汉阳星汇云锦项目方案单位对当地消防报建规则不熟悉，总图因消防问题，多次修改调整方案，造成施工图设计数次修改。
建议：方案设计单位要熟悉当地消防要求，需了解报审规则。按满足当地消防要求，满足报建深度先提供初版图纸进行咨询。
五、卫生间、电梯、楼梯、过道、门、窗等内容方案设计单位未按《房屋建筑制图统一标准》和集团设计标准指引；模型、效果图与CAD平立面不一致；柱网及轴号等不符合制图规范等。
如：南海上海村地块项目、花都凤凰地块路项目和南洲路1026号地块项目提供的方案设计图纸按《房屋建筑制图统一标准》和集团设计标准指引模数设计，施工图设计需对图纸进行了重新绘制，增加大量的重复工作。
南沙滨海花园七期7-2区项目的模型、效果图、CAD平立面不一致，施工图设计需根据模型、效果图及业主的意见重新深化设计及绘制CAD图。缺少细部节点做法，图纸未达到初步设计深度，由于现场已进行施工，我院根据现有初步方案推敲细节节点做法，主动联系业主进行方案确认，增加施工图设计的工作量。
武汉越秀•汉阳星汇云锦项目总平面、塔楼标准层平面以及地下室平面，缺少避难层平面示意、剖面示意（明确层数、层高等）等关键性数据图纸；
建议：方案设计单位按规范、集团设计标准指引；模型、效果图、CAD平立面需一致；符合《房屋建筑制图统一标准》制图规范；在设计合同要求方案设计公司提供满足规范和标准的文件。
六、方案设计单位未有给排水、暖通、电气专业提资条件要求完善平面，图纸深度不足；总图设计方案未完全考虑竖向标高和景观专业提前配合。
如：南海上海村地块项目、花都凤凰地块路项目、南洲路1026号地块项目、南沙滨海花园七期7-2区项目和武汉越秀•汉阳星汇云锦项目的方案设计单位都存上与设备专业配合不足问题，管井的大小，水暖电井的大小不满足设备专业要求等。且相关平面均未与结构、设备专业充分配合深化。
南洲路1026号地块项目总图设计深度不够，未考虑对保障房和商品房之间进行分隔，及日后物业和小区管理问题。集中大堂与地下室关系及下沉关系，园林泳池与园区场地的竖向标高未定。
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建议：方案设计单位需对各专业提资条件要求配合并在图中落实，景观专业需提前介入配合，方案设计要整体考虑小区竖向标高关系等。
七、方案设计单位未考虑住宅创新户型的落地性，如扩展面积的实操性等。导致大量重复修改工作，影响项目整体设计进度。
如：南海上海村地块项目、花都凤凰地块路项目和南洲路1026号地块项目都采用创新住宅户型，如部分户型的生活阳台未考虑煤气管，煤气表，热水器、洗衣机、雨水立管的设置。后续施工图设计难以实现基本的配置。
建议：方案设计单位应充分考虑创新户型的实操性、落地性，综合考虑技术经济的合理性。
八、结语
综上所述：建议从以下五点进一步规范方案设计与施工图设计阶段的提资、交接和配合。
1、建议在合同上明确方案阶段与初设及施工图设计阶段的工作内容、界面。明确提资滞后带来的相关罚则，明确后续方案修改由方案设计单位完成后，方可提交施工图设计单位。
2、施工图设计阶段根据方案提资的完整性及深度组织方案评审，邀请业主、方案设计单位参与，重点对规划设计要点、规划报批特殊要求，总技术经济指标说明（当地计算面积规则）、结构是否超限，景观、设备各专业配合等问题进行落实。
3、过程中明确方案调整与提资的截止时间，没有无限挤压、消耗有限的设计周期，以利于后续施工图工作能够高质、高效完成。
4、业主组织方案设计单位和施工图设计单位进行方案交底会，交底会前施工图设计单位需收到业主签字确认的方案，交底会可参照我院《项目设计交底实施细则》忠实做好《方案设计交底记录单》，有正式移交手续，会后业主、交底双方签名确定。
5、建议业主建立方案验收标准及成果确认流程，对方案的完整性及深度等进行整体验收。
参考文献：
1.《建筑工程设计文件编制深度规定》中华人民共和国住房和城乡建设部建质[2016]247号
2.《房屋建筑制图统一标准》 GBT 50001-2017
3.《广州市保障性住房设计指引（2013正式版）》
4.《广州市城市规划审批技术标准与准则》（建筑工程规划管理篇）
论文作者:杨青春
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第17期
论文发表时间:2019/3/16
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