从供给视角看我国房地产市场的“两难困境”，本文主要内容关键词为：看我论文,视角论文,困境论文,国房论文,地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
JEL分类号：D43;D44;R31;R38 文献标识码：A 文章编号：1002－7246（2011）01－0073－20
一、引言
近年来，中国房地产市场发展迅猛。根据国家统计局月度报告数据，2009年1－11月全国商品房销售面积达到7.5亿平方米，同比增长53.0％；销售额达到3.6万亿元，同比增长86.8％。与此同时，全国房地产价格涨幅已经达到5.6％，深圳、温州、杭州等部分城市的房价涨幅已经超过两位数。居高不下的房价给居民生活带来了沉重负担。
房价上涨的重要原因之一在于在现有政治经济格局下，地方政府把土地出让收入作为地方财政收入的重要来源之一，依靠现有的土地整理和招拍挂机制，集中和垄断土地资源，通过招拍挂获取高额的土地出让收入。而现有的土地招拍挂机制下，少数几个资金雄厚房地产开发商具有绝对优势竞拍到土地。房地产开发商为实现利润最大化，人为控制住房供应数量，造成房地产市场供求矛盾加剧，导致房价持续上涨。另一方面，当土地出让金已成为地方政府收入的重要来源时，房价的下跌必然直接损害地方政府财政收入。因此，地方政府拥有足够的动机默许和鼓励房价的上涨。这种因素把我国的地价与房价间接性地联系起来，而这种联系是与经济基本面因素无关的。由此可见，我国房地产市场面临“两难困境”：一方面，地方政府运用土地出让收入有力支持地方经济的增长；另一方面，土地财政和开发商垄断又造成房价高企不下，加重了中低收入居民的生活压力，降低社会福利水平。
笔者力求通过理论模型和数据解释这一困境存在的内在机制，并提出若干政策建议。基本模型中，我们假设存在四种参与人：中央政府、地方政府、开发商和消费者。地方政府垄断土地，将土地拍卖给开发商并将土地出让收入投资于地方基础设施建设等项目。开发商参与竞购土地，并采取古诺竞争销售住房。消费者购买住房获取消费者效用。中央政府的一个宏观调控工具是调整开发商购地的土地出让金首付比例。中央政府面临消费者购房效用和地方政府投资效用之间的权衡，通过制定首付比例的最优值来实现总效用最大化。随后我们扩展模型，引入保障性住房的政策工具。我们发现，当中央政府通过推动地方政府提高保障性住房供给数量时，中央政府可以兼顾消费者住房效用和地方政府投资效用。可见，从供给视角看，在不改变“土地财政”格局的前提下，中央政府可通过推动建设保障性住房建设计划有效是解决我国房地产市场的“两难困境”。
本文共分五部分。第二部分介绍相关文献，第三部分构建理论模型，第四部分进行数据分析，最后给出结论及政策性建议。
二、文献综述
目前，从供给视角研究我国房地产市场的实证研究十分丰富。根据沈悦、刘洪玉（2004）的研究，1998年以来，我国各城市住宅价格的高速增长已经不能很好地用经济基本面和住宅价格的历史信息来解释，用完全竞争的房地产市场模型已经无法解释我国房地产市场的现状。作者提出，地方政府对土地的招拍挂行为造成了地价和房价的上涨。林义相（2009）认为土地垄断和人为的供应短缺造成了“地王”的层出不穷和保证了房地产价格不断上涨，并提出发展租房市场来解决房地产市场供给不足的问题。在实证方面，况伟大（2004）、李宏瑾（2005）等人均通过测算勒纳指数，发现我国房地产市场的垄断程度相当严重。冯邦彦和刘明（2006）、郭微和樊必武（2008）的实证研究都表明，房价和地价存在长期的相互影响。这些研究得出的结论和我们的观点相吻合。
国外大量学术研究发现，地价是房价的一个重要组成部分。这是因为土地周边的设施等经济基本面因素都将会反映在土地价格和房屋价格当中。Davis和Palumbo（2006）通过研究1984～2004年间美国46个大城市的房屋价格及成本，发现这些城市的土地价格平均上涨了32％，占到同期房屋价格上涨幅度的一半。Bostic et al.（2007）提出了“土地杠杆”的概念，即土地价格占房屋价格的比例。Bostic et al.认为房屋价格根据其土地杠杆的不同会对地价变化有不同的反应，并通过分析美国Wichita的房价数据证明了这一观点。Grimes和Aitken（2010）也发现土地价格对房地产的供应弹性（supply elasticity）有显著影响，说明土地成本影响开发商供应数量的重要因素之一。
另一方面，Somerville（1996）通过分析美国房地产的开发数据，测算土地成本和建筑成本对开发商利润的影响。Somerville发现，短时间内开发商利润对土地成本的敏感度要比对建筑成本的敏感度高，并因此推断开发商可将建筑成本的短期变化通过价格转递给消费者，但是土地成本却无法转递。这与我们的理论模型是相吻合的：由于土地费用是固定成本，任何短期的（与经济基本面无关的）变化都不会反映在价格中。但是，我们发现当土地由地方政府控制时，地价将会间接性地与房价联系起来——这是我国土地拍卖的机制造成的。
很多研究表明，各种形式的政府监管将会对地价和房价造成影响。Glaeser和Gyourko（2002）及Glaeser et al.（2005）都认为区域划分及其它限制大规模土地开发的政策是造成20世纪末美国房价上涨的主要因素。Vermeulen和Rouwendal通过对荷兰房地产市场的研究发现，荷兰政府对市场的干预造成了房地产投资与建设对上涨房价的非弹性（inelasticity）。这些监管政策同我国土地拍卖制度相类似——都通过政府对土地使用的干预和限制，造成了房价的上涨。
另外，部分研究还分析香港土地拍卖制度与房价的关系。Chang et al.（2007）发现在香港房地产价格严重高估的情况下，土地竞拍者会理性地过高出价。Chang et al.认为，这是由于竞拍者预先拥有附近的地产，而更高的土地成交价可以保护竞拍者所拥有地产的价值。Chau et al.（2010）通过研究发现香港土地成交价格对房价有显著的影响，但是该影响是不对称的：低于预期值的成交价格对房价有负面影响，但高于预期值的成交价格对房价几乎没有影响。
本文所使用的理论模型与许可证拍卖（license auction）方面的研究非常相关，因为政府垄断土地并出售的行为与拍卖市场许可证十分类似。Shleifer and Vishny（1992）指出，在竞拍者财力有限的情况下，拍卖利润将不会达到最大，因为估值最高的竞拍者无法支付足够的订金。Che and Gale（1998）提出，许可证的价值取决于拍卖许可证的个数，因为获得许可证的公司越少，市场竞争就越小。这些结论都符合我们模型所预测的结果。但现有的研究尚缺乏理论层面的分析，特别是把中央政府、地方政府、房地产开发商和消费者纳入到一个统一的博弈框架下分析其利益博弈的机制与行为。因此，我们将资金限制、土地拍卖和房地产市场垄断等要素结合起来，并在中国独特的政策环境下，对中国房地产市场的现状进行探讨和分析。
三、理论模型
（一）基本模型设定
理论模型分为两期：t＝0，1。假设经济中存在四种理性参与人：中央政府、地方政府、开发商和消费者。中央政府只有一个，地方政府可以有一个或数个①，开发商的数目趋近于无限大，消费者分布在某连续区间上。我们假设有一种通用消费品充当价格单位，另外存在两种资产：土地和住房，而住房又分为低档房和高档房。只有消费者才会从购买住房中获取效用，其他参与人只能从消耗通用消费品中获取效用。消费者从每套低档房中获取的效用为u，从每套高档房中获取的效用为0②。
在t＝0时，经济中没有住房，只有m单位的土地。为简化模型，我们将m设为1。只有开发商能够购置土地、建设住房并出售给消费者。开发商在土地上建造住房需要支付固定的边际成本，我们设低档房的边际成本为
，高档房的边际成本为
。每单位土地上可建造住房的数目上限为b。另外，地方政府可以在t＝1时投资于一种立即收益的无风险项目，其当期的回报率为R。
我们假设在t＝0时地方政府拥有全部土地，因此开发商必须从地方政府手中购买土地才能够建造住房。土地在t＝0时采取拍卖的方式出售，即拍卖时土地将分为k份出售，对每份土地出价最高的开发商得到该份土地。另外，同一个开发商不可以同时参与竞拍两份土地。地方政府出售土地的数量m是固定的，但是可以选择拍卖土地的份数k。由于没有信息不对称，均衡条件下的拍卖结果是可预知的。我们假设开发商是竞争性的，完全相同，且开发商初始所拥有的财富为W。另外，开发商在购买土地时采用分期付款，即在t＝0时支付α，在t＝1时支付1－α。首付款比例α的大小由中央政府制定。消费者在t＝1时从开发商手中购买住房，开发商在出售住房时采取古诺竞争③。
我们假设除中央政府外的所有参与人均最大化其t＝1时的效用，中央政府最大化其他所有参与人的总效用。所有人均为风险中性，且贴现率为0。
简单来讲，我们的模型中有四个部门：中央政府、地方政府、开发商及消费者。开发商通过建造并出售住房获利，但是建造住房所必需的土地全部由地方政府控制，因此开发商必须通过拍卖的方式来得到土地。均衡房价由消费者的需求及房产商建造房屋的数目决定。而中央政府通过制定开发商的首付款比例来最大化总体效用。
注意开发商在模型中有两种竞争：竞拍土地和出售住房。由于开发商竞拍土地是一个相对即时和透明的过程，没有信息不对称和参与成本，我们假设该竞争是完美的（perfect competition）；而开发商建造及出售住房时，难以随时调整住房数目，因此我们假设该竞争为古诺竞争。两种竞争中，后者通过市场供求关系对房价有直接的影响；而由于买地成本在土地交易完成之后已经成为了沉没成本（sunk cost），前者对房价并没有直接的影响。这也是为什么对竞拍土地时开发商竞争性的假设并不会影响模型基本结果的原因。
模型的时间线如下：
t＝0时：
·中央政府决定首付比例α
·地方政府决定出售土地的份数k并拍卖土地
·开发商支付α比例的地价
·开发商决定建造住房的数量
t＝1时：
·消费者购买住房
·开发商支付余下1－α的地价和建房费用
·地方政府投资
·所有人消耗并取得效用
（二）均衡解
我们通过对每个子博弈的求解，通过倒推法求得整个模型的子博弈完美纳什均衡解。首先，我们通过引理1来得到一些t＝1时开发商策略的基本结果。
引理1：假设开发商采取古诺竞争，那么当有N
此引理的含义在于，拍卖土地时，在均衡情况下，拍卖结果将永远趋向于更加垄断（拿到土地的开发商数目更加少）。这是因为更加垄断的拍卖结果将会导致更大的利润，从而导致开发商所愿意支付的价格更高。如果W足够大，均衡情况下将永远只有一个开发商拿到全部土地，因为这种情况下没有其它开发商愿意支付更高的单位地价（两个开发商竞争可得利润低于一个开发商可得利润）。
由于地方政府希望最大化卖地的收入，一个开发商得到全部土地将会是地方政府最希望看到的局面。因此只要开发商的财力和土地数量允许，房地产业将会形成垄断，地方政府出售的土地数量为最低，开发商的建房数量也达到最低，房价为最高。这意味着通过拍卖出售土地的方式将会促进房地产业的垄断，产生“地王”。拿到土地后的开发商为了最大化卖房利润，将不会在所有的土地上建造房屋，也就是囤地。显然，这种局面是对消费者最不利的。
在这种情况下，高地价和高房价同时出现。我们之前谈到过，开发商在建造房屋时，土地成本已经成为了沉没成本，因此房价和地价并没有直接的联系。但是，如我们上面所示，房价和地价有着间接的联系：开发商垄断造成了高利润（高房价），同时高利润使得地方政府拍卖土地时也可以得到高收入（高地价）。
需要注意的是，开发商需要t＝0时支付一定比例的买地款项，地价越高则首付款越高。在我们至今为止都假设开发商的财富W足够大，即开发商有足够的实力支付买地的首付款。但是，当开发商的财富不足的时候，首付款比例将会对地价和房价造成打击。
定理2：假设b足够大，且
当W较小，开发商可能没有能力支付足够的首付款，因此拍卖结果将不再趋向于更加垄断。也就是说，由于开发商财力不足，N－1个开发商得到土地时可支付的最高地价会低于N个开发商得到土地时可支付的最高地价，造成地方政府拍卖土地的收入减少。因此地方政府会选择最优出售土地份数，从而最大化拍卖土地的收入。地方政府的反应函数如图1⑤：
可见，当土地出让金首付比例越高，地方政府出售的土地份数就越大。这是因为随着首付比例的提高，开发商的财力不足以形成垄断局面，因此地方政府将会增多出售土地的份数以最大化土地出让收入。同样，当首付款比例α越小，得到土地的开发商就越少，房地产就越趋于垄断，地方政府土地出让收入就越高，房价就越高。如图2所示：
图3 土地出让金首付比例与高低档房房价关系
可见，土地出让金的首付比例，对t＝0时地方政府的土地出让收入和t＝1时的房价都有着重要的影响。调高首付比例可以降低房价，但是地方政府的土地出让收入将会不可避免地下降。
图4 土地出让金首付比例与地方政府、消费者效用
综上所述，房价的高低与竞拍土地的开发商数目有直接关系。开发商的数目越大，竞争越激烈，住房供应就越多，房价越低，反之亦然。而开发商必须采用拍卖的方式，从地方政府手中购买土地。地方政府为了最大化土地出让收入，将会通过大块拍卖土地的方式，加大房地产业的垄断程度，造成了房价的居高不下。但是得到土地的开发商数目会受到首付款比例的影响。首付款比例越高，土地拍卖越难以形成垄断局面，房价就会越低。因此中央政府权衡消费者购买住房效用和地方政府投资收益，规定最优的首付款比例，以最大化总体效用。
（三）政策求解方案
尽管许多人提议，应当切断地方政府财政收入与土地出让收入的关系。例如，刘明权（2009）提出，地方政府的增量土地出让收入应当部分或全部上缴给中央财政，从而切断地方政府“土地财政”的利益动机。也有人提出，地方政府的土地出让金应当实现跨代平滑，本届政府仅限于运用土地出让收入的50％，下一届政府方能运用另外部分收入。但笔者认为，这一根本性的制度变革意味着新一轮的财税体制改革，触动的利益团体牵涉面广、影响深远，尤其是一些目前依靠土地出让收入弥补“隐性负债”的地方政府财政状况可能急剧恶化，捉襟见肘，出现较大面积的财政危机。我们并不主张贸然进行新一轮的财税体制改革。
但另一方面，依靠现有的政策工具—土地出让金首付款比例调整，中央政府必须要在消费者利益和地方政府投资收益中有所取舍。如果要抑制房价上涨，必须减少地方政府土地出让收入，而政府投资在中国经济增长中的作用是十分重要的。其它抑制房价的政策，如打击信贷等，也会有类似的效果。那么有没有一种方法能够两者兼顾？我们认为，现行财税体制格局下，次优的选择是大力推动地方政府建设保障性住房，并鼓励开发商进行高档房开发。
最后，我们假设中央政府可以强制要求地方政府建设保障性住房。
我们可以看到，保障性住房在模型中与低档房一样为消费者提供效用，并且影响低档房的房价，但是不同之处在于其利润为0。这意味着建设保障性住房将会对地方政府的收入有负面的影响。但是，由于高档房的房价并不受影响，地方政府仍然可以从卖地中收取相当可观的收入，如下面定理5所示。
定理5证明，当保障性住房的需求S足够大的时候，建设保障性住房将是中央政府的最佳选择。且当地方政府投资收入R足够小的时候，消费者的效用及地方政府投资的收益都将大于没有保障性住房时的水平。由此可见，保障性住房的建设较好地解决了消费者购房需求和地方政府财政收入之间的矛盾。由于保障性住房解决了老百姓的基本住房需求，消费者的效用得到大幅提升；另外地方政府通过拍卖土地给开发商，建设高档住房，也可以得到可观的利润⑨。由于高档住房的消费者均为富人和投资者，边际效用较低，因此高房价带来的负面效应很小。这样通过一方面强制地方政府建设保障性住房，另一方面开发高端房地产市场增加地方政府利润，有效地解决了房地产市场的两难处境。
当然，上述结论的一个关键性假设就是目前我国对保障性住房的需求足够大。对这个假设我们将在下面数据分析的部分进行证明。
最后，上述模型力求尽可能简洁地抽象解释当前中国房地产市场“两难困境”的内在机制，并提出政策求解方案。现实中，一些重要的细节尚未进入模型的假设。例如，开发商之间存在规模的差异，土地拍卖时往往是财力更加雄厚的开发商（例如国有企业）能够拿到土地，从而加剧市场垄断。而且开发商之间为了以更加低廉的价格拿到土地，可能会勾结（collusion）。另外，投机者是房地产市场中重要的参与者，对房价有很大的影响，尚没有包括在模型中。这些因素都是我们下一步继续研究的方向。
四、数据分析
（一）地方政府的财政利益驱动是造成地价和房价上涨的根本原因
当土地出让金日益成为地方政府财政收入的重要来源时，地方政府一方面倾向于逐步提高土地出让价格，力求获得更高的出让收入，另一方面，地方政府具有足够的动机把土地尽可能地整合集中，通过招拍挂的机制，高价出售给房地产开发商，实现最大化土地出让收入。以2007年为例，全年土地出让金收入占到了地方政府投资总量的25％以上（搜房网）。
1.土地成本占开发成本比重日益提高的现状。根据REICO工作室（2008）对房地产开发成本的调查，土地成本占到了总成本的41.2％，占直接成本的比例更是高达58.2％。
图5 2008年土地成本占总开发成本比例
资料来源：REICO(2008)。
与此同时，土地出让金的数额也在逐年上涨。根据中国指数研究院的统计，2009年，土地拍卖屡屡拍出“地王”，土地出让价款高达1.59万亿元，同比增加63％。在这1.59万亿元中，房地产用地占了84％。当年新增房地产贷款2.05万亿元，占新增贷款总额的21％。1.59万亿元的卖地收入为全国财政收入6.85万亿元贡献了23％，地方的“土地财政”愈演愈烈。天量信贷涌进了房地产，买地，然后回到了政府手中。贷款、房款、卖地和财政有着千丝万缕的关系。
图6 2008～2009年前20位城市土地出让金
资料来源：中国指数研究院
2.平均购地费用逐年攀升。土地出让金的大幅上涨一方面是2009年土地销售量大幅增加，另一方面，更为重要的是房地产开发商平均土地购置费用一直呈快速上升趋势。
图7 2002～2009年我国平均土地购置费用
资料来源：中国统计年鉴
3.土地集中拍卖与开发商垄断程度愈演愈烈。近年来地方政府频频将大块土地一次性出让给少数几家房产商，虽然增加了土地出让收入，但同时也加剧了房地产市场的垄断。根据搜房网统计，2009年，广州亚运城地块成交总价255亿元，超过同年其他地块成交总价之和。2009年成交总价排名前10的地块成交总金额为758亿，占70个城市总成交总金额的7％。地方政府对国有企业和私人企业的区别对待也是造成“地王”频出的原因。少数几个国有企业资金雄厚，加上在贷款和地价方面都收到一定的优待，成为“地王”并不是难事。
4.地方政府对房地产商囤地行为打击不力。虽然政府明文规定连续2年未使用的闲置土地，可由政府无偿收回土地使用权，但是现实中执行情况却不尽如人意。克而瑞（中国）研究中心的报告显示，2005年至今产生的全国50个地王项目中，约有半数尚未开工，仅有四分之一的土地已经建好项目上市销售。另外根据中原地产的调查，全国12个城市40家知名开发企业2003年以来在公开市场获取的230块地中，仍有27％处于未开发状态。其中2007年之前拿地，至今尚未开发的有28块，至今多数并未转让，仍囤积在原有开发商手中闲置。地方政府对囤地现象的“睁一只眼闭一只眼”，使得开发商们更加无所顾忌。因此，地方政府对开发商垄断地位的纵容，是造成房价和地价上涨的根本原因。
（二）开发商垄断是高地价和高房价的直接原因
在垄断利益的驱动下，大型房地产企业动辄出动巨资在全国各处“圈地”，增加土地储备，造成了地价的上涨。
但是，在开发商增加土地储备的同时，住房供应并没有相应地增长。戴德梁行研究报告数据显示，1998～2008年间，全国用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，但截至2008年年底，全国土地开发量仅占购置总量的62％，即近40％的土地被发展商同积。从图9可以看到，全国待开发土地面积和完成土地开发面积之比，在2001年以后基本上呈一路上升的态势，表明土地囤积的现象越发严重。
图9 1997～2007年我国待开发土地占比
资料来源：中国统计年鉴。
因此，地价和房价的上涨形成了恶性循环。一方面，高地价将很多小开发商拒之门外，只留下少数资金雄厚的开发商，造成了“地王”的产生和房地产业的垄断；另一方面，缺乏竞争的房地产商为了最大化垄断利润，将会尽可能购买更多的土地，并控制住房供应数量，造成房价和地价的上涨。这些现象都是与模型结果相吻合的。
（三）保障性住房建设不足，导致中低收入家庭住房需求不能满足
高涨的房价给我国居民的生活带来了沉重的负担。根据中国社会科学院的最新调查，中国85％的家庭无力购房。购房难的压力尤其集中在中低收入居民的身上。从图10可见，1998年以来，低收入家庭的住房购买力的增长要低于中收入和高收入家庭购买力的增长，这是由于低收入家庭的收入增长幅度最低的原因。也就是说，在如今房价一路上涨和国内贫富两极分化日益严重的情况下，中低收入家庭的住房压力要远远大于高收入家庭。
图10
不同收入阶层家庭住房购买力（收入/房屋月供）变化情况
资料来源：工银瑞信基金管理有限公司。
图10说明房价降低给中低收入家庭带来的边际效用要远大于给高收入家庭带来的边际效用。这也是模型中的一个重要假设。根据李培（2008）的调查，之前以租赁、与父母同住或单位提供宿舍方式满足自己住房需求的被调查者在入住经济适用房后对住房改善情况的评价显著高于之前购买商品房的被调查者对入住前后的评价。
因此我们可以看到，满足中低收入阶层居民的购房需求所带来的社会福利要远远大于满足高收入阶层居民的购房需求所带来带的社会福利。但是，地方政府在保障中低收入家庭的住房需求方面做得还远远不够。
从图11我们可以看到，2000年以来，全国经济适用房开发面积占比和投资占比一直处于下降趋势。同时，经济适用房在绝大多数城市都是供不应求，销售率普遍达到90％以上，远远超出一般住宅和高档住宅的销售率。这说明政府在保障性住房的建设以及具体实施上还有很大的提升空间。这是我们提出应当大力发展保障性住房的现实依据。
五、结论及政策性建议
我们通过上述模型证明，首付比例越大，房价越低，消费者的效用越大，但地方政府的投资收益越小。因此中央政府面临消费者购房效用和地方政府投资效用之间的权衡，并制定首付比例的最优值来最大化总效用。我们随后扩展模型，加入了保障性住房。由于保障性住房的价格很低，地方政府将不会自发建设保障性住房，但是中央政府可强迫其建造保障性住房。在“土地财政”的财税体制未能根本性变革之前，次优选择是推动地方政府大力建设保障性住房。我们发现，当建设保障性住房的数量足够大时，中央政府可以兼顾消费者住房效用和地方政府投资收益，证明大力建设保障性住房将是解决当前我国房地产市场两难处境的有效手段。
关于保障性住房的建设，我们有如下政策性建议：
1.严格监督地方政府对政策的执行力度。我们要看到，在追求利润最大化的前提下，地方政府是没有动机自发地建设保障性住房的，这也解释了为什么长期推广保障性住房政策以来，地方政府的执行力度一直难以令人满意，保障性住房的供应一直难以满足需求。我们认为中央政府应当通过各种手段敦促保障性住房的建设，严格控制保障性住房的价格，并划分为不同的细分市场，确保各阶层居民的基本住房需求得到满足，并且利益不受损害。
2.限制中高收入居民购买保障性住房，打击投机转售行为。保障性住房政策在具体实施过程中存在许多现实问题。例如，经济适用房居民的收入难以判别，因此存在许多中高收入居民入住经济适用房的现象。而且，经济适用房的投机转售现象很严重，出现了一边是排队苦苦等待的缺房户，另一边是大量闲置的房屋的现象。根据李培（2008）对北京市1184位经济适用房住户的调查分析，家庭年收入已经超过审核标准的住户比重达到了40.69％，而这一群体中23.9％的住户拥有两处或两处以上住房。因此，应加强地方政府的监管力度，严格甄别购房对象，并采用税收等手段限制经济适用房的转售，确保低收入人群的住房需求。
3.加强经济适用房的规划和管理。李培（2008）的调查发现经济适用房住户的满意度普遍较低，主要集中在小区物业管理混乱，小区离工作地太远等方面。而且，许多经济适用房项目为独立选址布局，多与以旧城衰败街区、经济效益差的工厂企业单位旧有公房、自建简陋房为代表的低收入居住区相邻，使得社会阶层化现象非常严重，不利于社会安定团结。因此，一方面要加强经济适用房的管理，另一方面在规划上要尽量避免过于集中，在街区生活水平和地理位置方面都做到尽量发散分布，防止社会阶层化的加剧。
4.不能完全用廉租房取代经济适用房。由于经济适用房的政策在执行过程中遇到各种各样的问题，有观点认为应当用廉租房完全取代经济适用房。我们认为不能因噎废食，在发展廉租房市场的同时也要发展经济适用房，原因如下：首先，真正对廉租房有需求的是收入极低，不足以租赁普通住房的特困家庭，而这部分人口相对于大量买不起房的普通家庭是极少数，说明人民对经济适用房的需求远远大于廉租房。其次，“愿买不愿租”是我国的传统观念，人们希望拥有真正属于自己的安定的居所无可厚非，应当保障他们的住房需求。最后，经济适用房和廉租房的本质区别在于廉租房的居民没有产权，而经济适用房居民拥有产权，可以享受房地产的增值收益。在租房市场发达的西方国家，低收入人群只能租房，而高收入人群可以购买多套房屋，不仅收入租金还可以享受房地产的增值收益，这样穷人只能一辈子租房，而富人随着房价的上涨越来越富。因此如果完全放弃经济适用房，将会造成我国社会贫富分化的日益严重。
本文仅反映作者个人观点，不代表所在单位意见。
收稿日期：2010－09－10
注释：
① 地方政府的数量对模型结果没有影响。
② 这是因为购买高档房的消费者基本为拥有多套住房的富人及投资者，其购买住房的边际效用将会小很多。设一个大于零的值不会对模型的结果产生实质性影响。
③ 这是一个合理的假设，因为现实中房地产开发商难以迅速调整住房的供应数目。
④ 我们假设低档房和高档房的价格是相互独立的，该假设对模型结果没有关键影响。
⑥ 也就是说，保障性住房的价格将固定为其建设边际成本。
⑦ 这是因为高收入的消费者将不会对保障性住房有太大的需求。去掉此假设不会对模型的结果产生实质性影响。
⑧ 这是因为保障性住房的需求是有限的。
⑨ 当然，模型中一个开发商将垄断高档房市场，这是简化假设的结果。如果我们假设高档房效用大于零，将会得到更加符合现实的结果，但是对模型的基本原理没有改变。
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