浙江杭州 311400
摘要：随着房地产项目全过程造价要求的不断提高，对其精细化管理和成本控制进行研究具有重要意义。首先，应总结相关内容，分析了房地产开发各阶段成本控制管理中存在的问题。结合相关实践，从多方面研究精细化管理和成本控制的要点。
关键词：全过程；房地产项目；精细化管理；成本；造价控制
前言
作为房地产项目建设中的一项重要工作，全过程造价精细化管理在近期得到了广泛的关注。本课题的研究将更好地提高精细化管理和成本控制的实践水平，从而有效地优化房地产项目全过程造价管理的整体效果。
一、项目成本控制概述
房地产建设项目成本管理的过程不是简单的房地产建设项目会计，而是一个复杂的过程。在整个的系统工程中，必须多各部门合作、全员参与、全面控制和实施，形成了全员参与成本管理工作的氛围。为确保系统功能强大，责任明确，评估严格，目标明确，房地产建设项目应在安全有序的状态下进行。
成本控制和管理的特点是倾向性、主动性和系统性。这也是施工项目安全所必需的。成本控制和管理必须与采购管理、生产管理相结合，包括分包合同管理、质量安全管理、技术管理和资金管理。
只有将所有管理职能、管理目标和管理要素纳入施工成本管理中，施工过程中的成本控制才能起到主动和综合的优化作用。同时，在施工管理过程中，应根据施工前的计划，对计划进行监督、控制、调整和修改，以实现施工过程中成本控制与管理的动态跟踪。
二、工程项目实施精细化成本控制的必要性
1、由于建筑行业长期存在的客观问题，许多施工管理人员在项目管理过程中进行了管理。随着建筑业的快速发展，建筑工程的规模和复杂度不断提高。产业市场竞争日趋激烈。建设项目的利润率在一定程度上受到了限制。建筑企业要想提高自身的竞争力，在市场上主动，就必须加强成本控制和控制，将传统的管理模式转变为精细化的管理模式，使建筑企业从项目中获得更大的利润和投资价值。在工程项目中实施精细化成本控制，也意味着成本控制更注重细节，在各个阶段都能把成本控制的关键要素联系起来。
2、以项目总成本控制目标为指导，将成本控制任务分解到不同阶段，把握各阶段的关键环节和影响因素，达到精细化的控制。
三、房地产开发项目各阶段造价控制管理存在的问题
1、对房地产投资决策阶段的重要性还没有充分的认识
由于房地产项目投资巨大，需要更多的人力和物力，一旦开工，就不能中断，否则将延误工期。所以对于每一环节都要严格，如果有错就要一步，一步错，步步错。因此，对房地产开发项目的全过程，首先要重视投资决策，这一环节是房地产开发项目的成败直接相关，但这一环节，是目前我国最薄弱的房地产企业的运作流程。
2、工程设计阶段对工程造价的控制不严格
因为中国的进步，在激烈的市场竞争，中国的房地产开发项目的力度不断加大，原材料市场价格上涨，而建筑工人的工资也会增加，这会给项目的成本带来了一定的困难，所以成本上升会导致增加工程成本。此外，由于成本的管理和控制，在设计阶段是很容易被忽视，没有实施限额设计，和设计质量更重视成本控制设计，忽视或缺乏足够的重视，预算能力等因素的影响，会导致设计概算设计单位有一个大的偏差，使工程成本增加很多。
3、建设项目选择不当
工程设计完成后，应采取公开、公平、公正的原则，并通过通知或邀请的方式，选择一个值得信赖、信誉好、实力强、价格合理的环节，这一环节尤为重要，做好这部分工作，作为项目成功的一半。但目前，开发商在选择单位时，一般选择最低的单位，而这些单位可能有成本中标价高于投标价格，这一单位很可能发生在施工过程中的不良现象等不良现象，并对施工进度和质量产生不利影响。因此，成本价格难以控制。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆此外，工程合同还需要反复讨论和检查，使合同内容不够严格，不够明确。建设单位利用漏洞增加工程造价。
4、房地产开发项目精细化管理与成本的控制要点
1.投资决策阶段
（1）认真做好市场调研工作。
应该在家里调查和近几年国内外市场需求情况，预测未来市场趋势；产品销售价格的预测与分析，确定产品的市场竞争能力和进入市场的前景；在产品方案和技术经济比较的发展方向，立足市场，充分考虑技术、环境和其他因素。合理建设项目规模，努力实现规模经济。
（2）合理确定施工标准
从目前的经济发展水平来看，要区分不同的地区、不同的规模、不同的档次、不同的功能和不同的消费群体，充分研究建筑标准、质量要求、建筑材料的性能价格等等。
2.设计阶段的成本管理与控制
首先，要积极推行限额设计，完善经济责任制。限额设计符合批准。可行性研究报告及投资估算控制初步设计，初步设计审批、全面预算控制技术设计和施工图设计，从而避免了设计部门的设计工作太方便或保护自己的设计问题，毫不犹豫地提高安全系数的设计，在控制成本业主的工程造价费用。然后技术与经济有机结合。严格控制设计变更，确保投资限额不易被打破。其次，设立一个特别审查部门，对设计单位设计的图纸进行全面审查，以防止设计粗糙。
三、施工阶段
根据施工组织和施工工艺，工程造价控制开发单位造价管理人员应“3多”、“多看、多问”。要多看“就是要看施工组织计划、施工过程和现场实际情况”。“问更多的问题”是对预算中经常遇到的边际工程问题作出决定，或者不急于处理自己的经验问题。我们需要咨询和核实专业人员和工程师。配额仍是市场建设的主要依据，决定了市场的成本，但也应该客观地认识到配额是不可能包括市场的。要严格控制材料消耗，合理确定材料价格。工程材料的成本一般占项目总成本的60%左右。显然，材料成本直接影响到项目的总成本。我们应该建立我国企业的价格信息网络，保持信息渠道的畅通，及时、准确地掌握不同地区、不同规格的材料、半成品的价格信息，使相关人员可以称为监督随时随地，以共享资源。
四、竣工结算阶段的造价控制方法
（1）标准预算审查
对标准图纸或一般图纸进行预先审查和结算的方法。标准设计图纸或一般图纸的施工在结构和实践上大体相同，但只是由于当地施工条件不同。这是不需要工程结算审查的，可以集中在编制标准图纸或全面预算的详细审查为标准预算后，所有的标准图纸或一般工程图纸，与标准预算，控制审查。部分修订可以单独审查。
（2）筛选和审计方法
筛选方法是一种协调方法。虽然类似的建筑项目在面积和高度上有所不同，但他们的项目建筑面积的各个部分的数据变化不大。因此，可以收集和优化建筑物的分区数据。总结了单位面积工程造价、人工和工程量的基本价值，以此作为建筑物的结算标准。根据这些基本值，可以对施工项目结算中的分项工程数据进行筛选，如果数值在基本的数值范围内，可以忽略，否则将对分项工程进行详细的检查。如果审查的建筑标准与适用于“基本价值”的建筑标准不同，应作出调整。
五、总结
通过成本管理和房地产项目成本控制的全过程，我们可以发现，该项工作的顺利开展，充分控制取决于链接和影响相关人员数量的因素应该从房地产项目的客观实际的要求入手，并制定最细致的管理和成本研究。
参考文献：
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[2]张军.论房地产项目全过程成本精细化管理与造价控制［J］．中华民居:下旬刊，2013(5):257－258.
[3]蔡志英.房地产开发项目成本控制[J].城市建设理论研究（电子版）.2012（34）：115-116.
论文作者:盛敏名
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第33期
论文发表时间:2018/4/26
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