上海住房金融业现况及发展思路，本文主要内容关键词为：现况论文,金融业论文,上海论文,发展思路论文,住房论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
我国住房市场起步较晚，改革开放前，基本上不存在住房流通交换。城镇土地全归国家所有，任何单位需要土地均须向政府申请，实行无偿无限期划拨使用。随着土地使用制度改革和住房制度改革的不断深入，上海住房市场得到了较大发展，住房建设规模逐年扩大，这对上海经济和社会的发展，调整产业结构，转换城市功能，增强城市综合实力等方面，都起到了有力的促进作用，同时也发展了住房金融业，逐步形成了较为完善的住房金融体系。
一、上海住房建设发展及现状
（一）上海住房建设概况
从全国范围看，城市住房建设大致经历了四个阶段。第一阶段是住房由国家（地方政府）统一规划、统一投资、统一建造、统一分配，住房作为福利产品对职工无偿分配，没有商品属性，缺少流通和消费环节：第二阶段是发挥企事业单位建房积极性，在国家继续保持部分统建住房的同时，由单位负责解决职工的住房问题，但采取的仍然是实物福利分配形式；第三阶段实行由国家、企事业、职工个人三者结合集资建房体制，开始突破全福利型的格局；目前进入到第四阶段，即初步实行住房商品化和自住其力的分配机制。上海住房建设也经历了这样四个阶段。
从1991 年起， 上海住房建设规模每年都有较大增长。 1991 年至1996年底，上海共完成住宅建设投资1277.81亿元，竣工面积5289.62万平方米，人均居住面积已达到8.7平方米（见下表）。
上海市住房建设投资、人均居住水平变化表
年份完成住宅建设投资(亿元) 人均居住面积(平方米)
1991 35.67
6.7
1992 44.71
6.9
1993 66.70
7.3
1994289.06
7.5
1995407.82
7.95
1996433.85
8.7
（二）上海市土地使用权有偿出让
目前，房地产开发商获得土地方式主要有政府划拨、出让、转让和出租等。自1988年开始实行土地使用权有偿出让以来，随着土地使用制度改革的不断深化，土地有偿使用范围继续扩大，形成多层次、多样化的格局。首先，在征收外商投资企业土地使用费的基础上，先是出让外销用房地块，然后扩大到外资内销商品住宅用地；1992年2月， 以“联建、参建”开发房地产项目的划拨土地纳入了出让的轨道；1994年，上海商业等六类内资项目用地和花园住宅建设用地使用权列入有偿出让的范围；1996年4月， 以土地使用权出让空转形式盘活市中心国有土地存量的改革试点开始实质性启动。土地出让由点到面，从经济技术开发区向浦东新区、市中心旧城区和市郊延伸，为吸引大量国内外资金参与城市基础建设，开辟了重要的资金来源，开创了一条土地使用权有偿出让与新区开发、旧区改造相结合的新路子。最近，市政府出台有关搞活市场、盘活存量、加强土地管理等一系列重大决策，进一步强化土地供应总量的调控，土地出让结构趋向合理。
（三）上海住房制度改革
上海城市住房制度改革，从1980年4 月邓小平同志提出住房制度改革设想算起，经过了租金改革、建立住房公积金制度、公有住房出售、实施国家安居工程计划这四个阶段。
1.租金改革
上海租金改革，由于考虑到要和城市的经济发展水平相适应，采取的是小步走、慢慢提的方式，提租的速度低于职工收入增长速度。“九五”期间提租方案为每年在上一年的基础上提高50%，计划到2000年，住房租金原则上达到双职工家庭平均收入的15%。在租金水平达到成本租金以前，新建公有住房可一步到位达到成本租金。
2.积极推行住房公积金制度
1991出台的上海市房改方案把推行住房公积金制度作为主要内容之一，过去一直困扰房改的资金难题因此有了解决的基础。
住房公积金是职工长期义务性的储蓄，也是长期住房储蓄。单位交公积金，是单位由向职工实物分房到货币化分房的一种转变。1991年开始时，职工个人和单位按月各缴交工资比例5%的住房公积金，1997 年7月1日开始从各5%调整到各6%，同时有条件的单位，实行补充住房公积金，缴交比例个人和单位最高可达各为9%。截至到1997年9月底，上海市已有441.15万名职工参加了住房公积金，占职工总数的98%，累计归集住房公积金164.9亿元。
3.稳步出售公有住房
1994年国务院颁布的《深化城镇住房制度改革决定》，规定了公有住房的出售方案，公有住房出售价格有两种，一是标准价，一是成本价。标准价不是按住房成本来计算，而是按城市上一年的职工收入来计算，标准价只有部分产权。上海市1994年开始实施规范的公有住房出售政策，采取成本价出售。到1996年底，出售公有住房3419万平方米，占可售公有住房的51%，有65.9万户居民购买了住房，全市居民住房自有率明显提高。
4.实施国家“安居工程”计划
国家“安居工程”的政策框架是：统一规划、合理布局、综合开发、配套建设，采取集中建设，建成的住房原则上直接向城镇中低收入家庭出售。根据国家“安居工程”政策，上海也制定了“安居工程”政策，规定以成本价向中低收入者出售住房，资金采取国家、单位、个人共同承担的原则，即国家贷款扶持、单位投资建房、个人投资买房。同时制定了吸引外资参与平价房建设的优惠政策，形成了保障性住房建设的供应体系。
二、住房建设和消费，离不开资金的筹措和金融支持
（一）住房建设资金筹集渠道的演变
住房市场中的生产、流通消费过程，同时也是货币运动的过程，具有一般商品货币运动的特征。但住房还具有如下特点：资金投入量大，运动过程复杂，周转期限长。上海市房地产经历了1992年以后的高涨期后，从1993年6月开始进入了盘整期，今年以来逐步走出低谷。 要使住房市场进入健康发展轨道，应实现住房供需的平衡。在改革开放之前，上海的住房建设绝大部分由政府包揽，建房投资通过预算拨款安排。80年代开始，企业通过扩权留利，掌握了较多财力，自筹资金建房开始得到发展。为了适应形势需要，80年代初，建设银行上海市分行正式开办了“土地开发与商品房贷款”业务，对工商企业和部分城市综合开发部门提供融资服务。进入90年代，上海的其他各家商业银行也相继开办了此类业务，从而形成了国家（政府）、企业、银行三者共同承担住房投资的格局。
上海1991年5月正式实施住房公积金制度，于94 年末开始实施公有住房出售，采取这些重大的举措，大大地加快了住房资金筹措的速度。近6年来，累计归集的政策性售房资金超过81亿元， 初步形成了政策性住房金融和商业性住房金融两大系列。
（二）上海市房地产信贷资产基本情况
上海市各家商业银行都广泛开展了房地产金融业务，逐步形成政策性住房金融和商业性住房金融相辅相成的局面。截至1997年9月底， 上海市各类房地产贷款余额共332.5亿元，其中政策性房地产贷款余额152.5亿元，经营性房地产贷款余额180亿元。
住房消费的个人住房抵押贷款近三年才有比较大的发展。个人住房抵押贷款主要包括政策性业务中的个人住房公积金贷款和经营性业务中的个人住房商业性贷款。房地产开发住房建设贷款主要包括政策性业务中的公积金单位住房专项贷款、维修基金委托增值贷款、政府（公积金管理中心）委托贷款和经营性业务中的房地产开发贷款（含国家安居工程贷款）、房地产开发企业流动资金贷款。到1997年9月为止， 上海市个人住房抵押贷款余额为60亿元，占全市房地产贷款余额比重为18%（其中政策性个人住房公积金贷款余额为34亿元，占个人住房贷款比重为57%，经营性个人住房公积金贷款余额为26亿元，占个人住房贷款比重为43%）。
商业银行的经营性房地产贷款余额占其房地产贷款总余额比重为54%，个人住房抵押贷款占其房地产贷款总余额的18%。
房地产贷款结构不够合理，投向住房生产环节—房地产开发企业多，投向住房消费环节——个人住房抵押贷款少。中国建设银行上海市分行这几年开始改变贷款投向，采取对生产环节、消费环节并重原则，不断增加消费性贷款。消费性贷款——个人住房抵押贷款每年成倍增加，1995年个人住房商业性贷款余额2.4亿元，1996 年个人住房商业性贷款余额6.4亿元，1997年9月底个人住房商业性贷款余额19.1亿元，适应了全市住房消费需求，为广大购房者提供了资金融通。
三、发展上海住房金融的基本思路和对策
发展上海住房金融，其出发点是有力地支持本市住房制度改革和房地产业的发展。从目前上海市住房金融业务开展情况看，应加大发展个人住房抵押贷款业务的力度，不断完善住房金融体制，保持适度的住房建设信贷规模，形成住房供给需求良性循环的机制。
（一）加强住房信贷结构调整
银行的信贷支持，应从支持生产性贷款转为重点支持消费性贷款，对目前住房建设的生产性贷款和住房需求的消费性贷款不合理结构进行调整，实行生产性、消费性并重，不断压缩不良信贷。
一方面，加大对住房消费信贷的投放，使住房信贷在总量与结构、供给与需求之间保持平衡，可促使开发的商品房尽快实现销售，盘活存量住房，回笼的资金又可以对房地产建设进行二次投入，并引导房地产商建造在市场上适销的商品房。银行采取对房地产开发商实行建设贷款和销售贷款相配套的贷款新思路，盘活银行以前业已发放形成沉淀的建设贷款的资金，分散银行的信贷风险，提高资产质量。
另一方面，我们还应看到上海市区人均居住面积4 平方米以下的特困户仍然存在，还有不少居住拥挤户渴望改善居住条件；全市旧住房改造动迁任务很重，动迁户要求相应的房源给予选择，这个市场需求潜力仍然很大。国家“安居工程房”的实施，平价房的建设，仍然要严格按照国家政策，把好保障性住房建设信贷投向，对保障性住房、普通适用住房开发，需要保持适度信贷规模。
（二）在政策上向住房消费信贷倾斜
住房消费贷款包括政策性和经营性两大部分，是银行为消费者购买、建造住房融通资金的一种信用方式。住房是一种位置固定、价值量大的特殊商品，同时也是生活必需品，这些因素决定了其消费的特殊性，这就需要有政府的政策性引导，真正使居民的买房梦想变成现实。
政策性的公积金使用，过去侧重于单位建房贷款的发放，现在应该严格控制这类贷款的发放，而扩大对个人购房贷款的发放。但对社会保障性住房建设的贷款仍应积极支持，使保障性住房建设获得相应启动资金，更好地解决中低收入职工的住房问题。
关于经营性的贷款，银行的信贷规模中要切出一定比例发放个人住房贷款，同时增配人员开展这项业务，真正地从人力、物力上提供保障。
（三）大力开展个人住房抵押贷款
从近两年的情况看，当前住房市场销售不旺，其一方面原因是支付能力不足，另一方面银行对个人购房的消费信贷支持仍显不够。银行应在发展个人住房抵押贷款业务中制定一个准则。例如，若房地产开发企业需要银行给予贷款支持的，当所有开发楼盘基本竣工时，一律只给予个人住房贷款（销售贷款）的支持，同时将回收的销售款归还原已向银行所借的建设贷款，这样做的目的，既支持个人购房，增加住房有效需求，又限制房地产开发企业的进一步开发，引导房地产开发企业销售完成以后再进行新的开发。
个人住房抵押贷款是一项政策性强，涉及面广，综合性很高的工作，不仅银行自身要大力发展该项业务，付出努力，同时需要社会有关部门的配合和支持，完善个人住房抵押贷款的配套措施。近期可开展以下两方面的工作。
1.建立个人住房抵押贷款的保险机制
个人住房抵押贷款从理论上讲有住房实物作抵押，又有阶段性保证人担保，安全程度很高。但按照我国国情，如果借款人和阶段性保证人由于某种原因丧失了还款、保证能力时，贷款方即使能依法处理抵押物，也会考虑到因会引发社会问题而难以付诸实施。从长远着想，必须参考国际通常做法，制定相适应的抵押保险制度，即对借款人提供按照约定按时清偿贷款的保险，实行这一制度一方面能有效地提升贷款的安全度，解除银行办理该项业务的后顾之忧，另一方面保险机构理赔能力强，并拥有抵押房产的最终处置权，能给清偿能力较差的中低收入人士提供更多的购房借款的机会。
2.加强部门协调、完善相应法规，形成完整的个人住房抵押贷款系统配套办法
在办理住房抵押贷款过程中，银行必须与保险、公证、抵押产权登记等部门协调运作，减少互不衔接、甚至互不相容的情况。这样，有必要由政府部门牵头，建立权威性的住房抵押贷款促进会或指导委员会，银行大力开办该项业务，也需有关部门大力支持，消除一头热，一头冷的现象，同时尽可能做到政策、办法、收费标准统一，使贷款运作趋于透明和规范，形成完整的个人住房抵押贷款系统配套办法。
（四）发展住房储蓄业务，提高居民购房能力
住房公积金制度，实际上就是一种住房储蓄存款和贷款相结合的制度。推行住房公积制度。同时，还可以发展住房专项储蓄业务。住房专项储蓄业务应该吸引广大居民参加，而不仅是在职职工。居民参加住房专项储蓄，获得现行的居民一般存款利息，银行在发放贷款时适当降低贷款利率，贴息给购房贷款者，政府对参加住房专项储蓄并购房贷款者给予一定的奖励，从而扶持住房专项储蓄业务的开展，形成住房储蓄的多样化局面，将个人闲散的消费资金积累起来，为个人住房贷款提供长期稳定的资金保证，为中低收入者提供一个较好的解决住房问题的途径。
（五）激活房地产二、三级市场，提供配套金融服务
近一、二年，上海住房市场中存在大量的空置商品房，已经成为房地产业健康发展的主要障碍，引起各级政府有关部门和众多房地产开发商高度关注。这一问题存在，对于企业来说，造成大量自有资金和银行贷款资金的积压；对于国家来说大量资金在房地产业中沉淀，不仅会影响到国家的投资环境及其对外形象，而且会对整个国民经济的正常运作产生负面影响。
目前，开展房屋置换的条件和时机已经成熟。启动住房的二、三级市场，将新、旧商品房进行联动，通过旧房换新房，小房换大房，消化空置房，实现二、三级市场联动。部分区县政府、房地产局根据市政府有关办法进行了搞活住房二、三级市场的试点，成立住房交易市场和住房置换服务公司。但是在试点中也遇到以下二个问题：
1.进行置换后，有一部分住房一时找不到“买主”而使上市中断；
2.银行对置换住房的业主能够提供的个人贷款量少，因而影响了交易的正常进行。
针对置换住房上市找不到“买主”的问题，银行可对各区县政府批准成立的收购公司提供资金融通，同时鼓励进驻“住房交易中心”的房地产开发公司对一时未找到“买主”的住房开展收购业务。这样，原来必须自己找到“买主”才能成交并获得房款，现在通过收购公司，签定收购协议可先获得售房款，然后再去购买新房，收购公司则将收购的住房通过住房交易中心挂牌上市交易，这样可提高置换的成功率并加快进度。
银行为居民置换住房提供个人住房抵押贷款业务，能增强置换住房业务中的购房者支付能力。此项工作通过在几个区县的开展，目前已经理顺贷款操作程序，形成了一套行之有效的贷款办法。
银行的介入，能对住房二、三级市场联动增添润滑剂，迅速拓展住房有效需求，使住房市场真正成为百姓的市场，为盘活存量房、消化空置房提供了新途径。
四、创造条件实现抵押贷款证券化
1992年，建设银行上海市分行在市公积金管理中心的支持下代理发放了政策性个人住房公积金贷款，上海市个人住房贷款业务实现了从无到有的突破。1993年又推出了经营性个人住房商业性贷款。以上两类贷款开办5年来，每年都有大幅度增长。在商业性个人住房贷款业务中， 存差大的行开展个人住房贷款业务的积极性要比存差小的行或借差行高，这反映了资金富裕程度对个人住房贷款业务的影响。
商业银行的资金来源，历来是以短期储蓄存款和企业存款为主，因而归集的资金集中运用于短期的企业贷款。当商业银行大量地发放个人住房抵押贷款以后，必然会感到资金短缺。可考虑将所拥有抵押权的房产作为银行发行住房抵押债券的担保，从而解决个人住房贷款中的资金问题。
抵押贷款证券化，改变了原先个人住房贷款缺乏流动性的缺点，由此产生新的效应：非销售性的银行资产转变为可在市场上进行交易的证券，实现了资产证券化； 银行可解决资金来源的短期性（储蓄最长为5年）与资本运用的长期性（抵押贷款大多在10－20年）之间的矛盾，通过证券化，用得到的资金再次发放，促使个人住房抵押贷款的良性循环。目前，抵押贷款证券化由于受宏观经济的大背景制约，要有所突破困难重重，但我们正在积极探索之中。巩固发展房地产金融业务的良好势头，加快发展个人住房抵押贷款，是支持上海市住房制度改革，促进房地产市场健康发展的重要任务，中国建设银行上海市分行将继续为此作出我们的贡献。
标签：房地产抵押贷款论文; 上海贷款论文; 上海房地产论文; 上海论文; 个人住房贷款论文; 购房论文; 住房公积金论文; 银行论文; 房地产业论文;