试析物业管理发展的大趋势与必备条件，本文主要内容关键词为：物业管理论文,必备条件论文,趋势论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、物业管理之发展趋势
1、物业管理企业化
物业管理作为一种全方位、多功能的不动产管理模式，引进深圳已有15年了。在这15年中，它与特区具体实践相结合，得以蓬勃发展，现在已成为房地产行业中一个不可缺少的重要组成部分。随着住房制度改革的推进，我国的物业管理发生了异乎寻常的变化：住房商品化、社会化目标的确立，各行各业、内资外资参与房地产竞争，国有房产进入市场循环，在建的大量住宅、别墅、写字楼、高层将归不同的投资者所有，房屋统一管理的模式被冲破，出现了一个产权多元化的新格局。住房的商品化、产权的多元化、市场经济运行机制的形成，必然要求房地产管理走向企业化、专业化及社会化，这也是社会化大生产的客观要求。
目前，我国的物业管理公司中真正做到独立核算、自负盈亏的并不多，由于我们长期实行福利性住房制度，租金标准低，导致房租收入无法支付全部房屋的维护费用。而物业公司是个企业，企业必须在讲求经济效益的前提下，以成本和 利润为基础来核定收费标准，这样测算出来的管理费用往往大于该地产业的全部租金收入，尤其是一般标准的居住楼房反映更加明显，使广大居民或物业管理单位均难以承受。为求得企业经营上的平衡，物业公司不得不在发展多种经营上下功夫，希望能以“副业”养“正业”。这种由于特定历史原因造成的情况，随着人们收入水平的不断提高，住房制度改革的逐步深化，也必将得到相应的改善，并促进物业管理工作走向正规。
（1）企业化要强调规模经济。物业管理虽然是服务性行业，但物业公司作为一个企业，发展新物业点时在立足于提高企业经济效益和减低房屋业主或使用人管理费负担的基础上，也应该考虑运用规模经济发展企业化经营。显而易见，500户的居住小区和5000户的居住区在实施管理时的费用开支不是按比例增加了10倍，而是小于10倍，也就是说物业点的规模越接近经济规模，单位管理成本就越低。由此可见，现在许多物业公司手中的物业点过于分散往往会造成管理成本居高不下，经济效益无法提高。与此类似，一个居住区内“诸侯割据”，也会使各位“诸侯”都难于管理，难以收益。
（2）企业化应强调“一业为主，多种经营”。物业要取得经济效益，既要通过各种方法降低管理成本，又要开拓经营渠道增加收入。物业管理本身就是个涵盖面很广的行业，在从事物业的管理和服务的同时，也可将经营范围扩大到与物业相关的业务。如拆迁、房屋咨询、中介、代理房屋买卖、估价、建筑装饰等。也可以根据自己企业的特点向餐饮业、商业、文化娱乐业等方向发展。这样物业公司不但可以通过副业经营获利，而且业务范围的拓展也可减少企业风险。
2、专业服务社会化
专业服务社会化包含着两个方面的内容，一是专业化，是前提条件。社会生产服务的内容专业了，服务水平才会有很大的提高。但这种专业化的生产服务又要求社会上其他专业服务与之相配套，这样才有充足的市场，这就产生了第二方面的内容——社会化。专业服务社会化是当今世界的一种发展趋势，物业管理当然也包括其中了。
与国外同类型企业相比，我国的物业管理公司机构大、人员多，特别是文化低、素质差的员工多。一个物业管理公司往往要配齐从管理员到环卫工、绿化工、水电工、保安员、车管员等一套人马，工作量和人员配置极不相称，也势必增加各类管理开支。“五脏俱全”式的机构和一支庞大的员工队伍让企业背上沉重的包袱。如此这般的物业管理群落，要实现“追求社会效益、讲求环境效益、提高经济效益”的奋斗目标，其难度是可想而知的。
从香港的成功经验看，从事楼宇、商业大厦和公共屋村管理的管理机构人员组成都少而精。管理机构将保安、清洁、维修等工作都以合同形式发包给专业公司、承包商去做。物业管理人员主要工作是按照合同进行管理、协调。除日常需要少数维修人员外，各种专业技术人员都不需配置，物业公司成为物业管理的组织者，管理开支大为减少，物业管理机构定期对承包商的专业公司进行考核，评价其工作业绩，按照市场竞争、优胜劣汰的原则选择专业公司和承包商。这种社会化经营方式使物业公司的管理水平和专业水平都有很大的提高。
香港物业管理的经营情况反映出专业服务社会化的优越性。我们的物业管理要想在原有基础上得到快速发展，必须摆脱现行的“小而全”模式，尽早实现专业分工，建立专业公司，实行责任承包服务，这样才能使物业管理踏上一个新台阶。
3、物业管理现代化
物业管理是个复杂的系统工程，其包含的内容与我国原来实行的房管制度有很大的差别。如果仍然采用旧的管理方法和手段，物业管理这个新的模式也只不过是个空架子。而对物业管理的量大、复杂多样、细化、长期性等特点，实现管理现代化是十分必要的。
物业管理实际上是专业服务机构通过先进的科学管理方法，依靠有关专业技术，依据法律契约，以建筑物、不动产管理为中心，以向房屋产权所有人或使用人提供安全、舒适的生活环境为目的的经营性综合服务。
从广义上讲，管理现代化的内容即包括五个方面：管理观念现代化，管理方式程序化，管理标准规范化，管理组织网络化，管理手段自动化。
（1）管理观念现代化。现代化的管理与传统的房产管理在观念上的区别在于：
①信息观念。在物业管理中，信息作为一种重要的资源来管理和利用，物业管理人员要全面了解物业的运行情况，面对一个不断变化的系统，随时随地对其进行调整，使其达到最佳工作状态。居民业主对物业的意见建议等信息是管理人员进行下一步工作的基础。因此物业管理必须充分运用信息，加强信息传递，促进信息循环，及时组织反馈，达到与客观实际的相对一致，从而为科学的决策提供依据。
②系统观念。物业管理的目标不只是单一的建筑物，应该将建筑物与其周围环境总和起来作为一个系统来管理，这个系统不仅包括有形的物质，它还包含了无形的精神意志、文化、文明、道德规范等。
③经营观念。物业管理不能完全依靠行政手段，而要采用经济手段来管理，通过有偿经营服务，使管理走上以业养业，自我发展、自我完善的道路。
（2）管理方式程序化。物业管理是要通过人的经营活动来实现的，管理人员的水平高低直接影响到管理和服务的质量和效果。我们无法要求每一位工作人员都具有较高的工作能力。那么，要保证公司的水准就必须建立起一套完整的制度。每一位员工在工作中都有章可循、照章办事，保证工作质量，由“人制”变为“法制”，全面提高企业水平，保证整个系统长期稳定的运行。
（3）管理标准规范化。物业管理是服务行业，它的“产品”质量就是管理服务的行为。公司为了保证“产品”质量也应该建立一套规范化的管理标准，它也可以象工业企业一样采用TQC，对管理服务行为实施的整个过程实行全面考核。所制定的管理标准要求细化、量化，具有可操作性。此外，在这些管理标准中人员培训考核标准是不可缺少的。企业需要有严格的考核制度来保证员工的素质，毕竟人员是管理行为的实施者。只有一流的职工队伍才能提供一流的管理服务，企业才能达到一流的水平。
（4）管理组织网络化。物业管理涉及的面很广，物业公司内部、物业公司与许多政府部门、行业单位都有着千丝万缕的关系。我们将包含在物业管理系统中的各个部门作为一张“网”上的点，它们之间的关系就是“网”上的“线”。这样我们就可建立一张简单的“网”。在物业管理组织网络中，有大量的信息资源、人力资源等，这些均可采用联网的方式共享。
（5）管理手段自动化。物业管理中的信息量大、面广，而且要长期保存，经常调用，只有采用计算机技术，将信息分类、联网运行，才能方便物业公司的各部门共享。使用电脑既提高了文档统计工作的效率和质量，也可在企业远期预测上进行辅助设计。
二、物业管理发展的必备条件
物业管理虽然有美好发展前景，但从物业管理的现状来看，行业内部和社会环境之间有一系列的问题需要解决，只有随着社会经济进一步发展为物业创造良好的外部环境，行业内部不断自我完善，物业管理的美好前景才能变为现实。
1、外部条件
外部条件是社会政治、经济、文化等方面的总和，可概括为五个方面，即：人们的观念转变；人大、政府立法，确立规范；房屋管理体制改革；房地产业内部的协调；处理好物业管理公司与其他方面之间的关系。
（1）重视居住质量。随着生活水平的提高，人们对住房的要求已经从有房住，住得下，升格到住得好，而住得好的概念即是良好的管理服务，优美宜人的周围环境，强而有力的治安防卫措施，正常的水电供应，配套的各类设施及文化娱乐场所、商业网点等。
（2）重视房屋的保值、增值作用。随着经济水平的提高，人们有了钱，都会寻找高回报的投资，在继国库券、债券、股票后，房屋成了新的投资热点。房屋土地的稀缺性，决定了房地产增值的趋势，尤其在中国，住房与人口的矛盾还未缓解，所以买房不失为一种保值、增值且获利很大的投资渠道。虽然市场上的商品房只有少数人有能力购买，但现在正在实施的住房制度改革，让居民购住的旧公房在一定年限后可上市交易，为居民不动产创造了潜在的升值空间。
（3）人大、政府立法，确立法律、法规。当前物业管理发展中遇到的最突出的问题就是缺乏法律、法规。管理系统中各因素之间的关系、权利、义务没有明确的规定。物业管理公司、业主之间产生纠纷后也缺乏仲裁机构和处理规定，因此政府有关部门需要在以下方面立法，确定基本原则。
①规范公共契约，确立法律地位。物业管理是通过签订合约来行使管理的。契约确定了管理公司职责、业主的权利、义务，以及各方面的法律责任，它是管理公司和业主的行为准则。为了保证契约内容的公正性，物业管理公司的主管部门应确定一个公共契约的标准范本，明确各方职责和权利义务，使之成为公司和业主（或住户）的行为准则。
公共契约一旦签定便受到法律的保护，且具有延续性，不能由物业公司或业主单方面变更。更改公约需经业主委员会与管理公司协商修改，并交主管部门备案，以保证公约内容的稳定性。
②确定纠纷处理规定。物业管理公司与业主之间的关系，往往会产生矛盾，若无法内部协商解决就必然提交仲裁，甚至诉之法律，对簿公堂。在这期间需要有一个处理规程作为物业公司和业主的行为规则，使纠纷处理法制化，保护双方合法利益。
（4）房屋体制的改革。我国原有的福利性房管制度是在计划经济条件下形成的。在市场经济中，国家对经济的控制不再是采用行政命令，而是通过法律、法规、经济手段来调控。因此房屋管理体制改革是要建立一种适应市场经济的企业化管理模式——物业管理机制。随着管理体制改革进一步深入，国家将把房屋管理工作推向市场，由物业管理企业通过市场竞争，双向选择，与业主委员会签订管理合同。
（5）搞好房地产行业内部协调。这里所说的房地产行业是指包括参与房地产开发、经营、管理的各种企业，它包括了设计、勘察、施工、销售、中介、咨询和物业管理等子行业。在房地产开发过程中各子行业之间必须保持均衡关系，才能促进其健全发展。
①搞好房地产内部结构调整。房地产开发的数量大、层次高，而与其配套的物业管理单位数量相对少，管理服务水平普遍低，开发建设与售后服务比例不协调。有远见的开发商特别重视物业管理，因为推行物业管理是一项符合社会趋势、顺应居民不断增长的对改善居住环境要求的重大改革措施，有利于政府职能的转换。
②开发商与物业管理公司合作，推行规划设计—建设施工—管理服务一条龙模式。开发商在住宅开发建设中，由于没有把售后管理联系起来统一规划，往往造成建成后管理上的困难及矛盾。如现在常见的车位不够、住房使用功能不全，空调位置失当，房内柱子、管子位置不对，管理服务用房不足，这种整体布局上的缺陷以后往往难以补救。因此如果开发商在规划设计阶段选择好物业管理公司，即可利用管理公司的丰富经验和专业知识对设计提出修改意见，使它更符合使用需求，并为日后管理工作打好基础。
（6）处理好物业管理公司与其他方面的关系。国家对物业的管理最终是通过管理公司实施的，而物业公司对物业点的管理也必须符合当地的政策规定，并接受属地政府职能部门的管理，因此物业公司在管理中要处理好这样的双轨关系，积极与当地区委会、派出所、交警队、居委会、街道办、物价局、税务局等单位取得联系，辅助行政机关工作，共创安全文明模范小区。
2、内部条件
事物的发展都是外因和内因共同作用的结果，物业管理的发展除了需要提供外部条件外，其行业内部也需要在以下几个方面进行努力，才能取得预期的效果。
（1）处理好行业内部平衡。物业管理行业内部也存在着不同层次的管理服务在数量、质量上的平衡，企业与企业之间的平衡问题。各种不同层次的管理服务要根据房地产开发产品中各层次房屋之间比例决定他们的数量，根据业主要求来确定服务的质量。目前深圳市物业管理公司120多家，从业人员两万余人，管理着全市90%的住宅区，80%的高层楼宇和70%以上的工业区，行业管理、配套服务比例渐趋协调。
（2）成立行业协会，提高整体水平。参照香港、新加坡物业管理的发展经验，深圳市住宅局已成立一个物业管理行业协会，对整个行业实行协调管理，并已在以下两方面发挥作用：
①协助政府部门制定行业规范。行业协会聚集了众多的物业管理行家，具有较强的专业知识和实践经验，了解物业管理中存在的问题和解决途径。由他们组成“顾问团”，协助政府部门制定行业规范才更具有专业性和可操作性。
②组织各种经验交流活动，提高企业管理服务水平。行业协会可以通过与房地产行业协会横向交流，帮助会员单位，开拓市场，引导全行业的企业在提高管理服务上苦练内功。行业协会可结合协会工作组织多种课题的讨论活动，让每个企业都能了解行业现状、存在问题、发展方向，并可以进一步沟通企业与政府之间的关系，承上启下，帮助企业沿着正确的方向发展。
（3）重视员工的素质，保证基本队伍的技术力量。物业公司应建立职工考核制度、岗位职责，从服务态度、职业道德到专业水平综合考察，不合格人员要经系统培训，考核合格者方可上岗工作。高级管理人员、技术人员也要通过参加专题研讨、出访学习、交流经验，进一步开阔视野，开拓思路。只有具国际水准的头脑和眼光的决策者才能让企业立于不败之地。
（4）提供多种服务和多层次服务。物业管理在国外是微利行业，而国内由于人们的经济承受能力有限，业主所缴纳的水电费、综合管理费等收入仅够维持物业公司的日常开支，物业公司要想自我发展、收支平衡就必须依靠提供多种有偿服务，增加收入。根据自己的优势，设立特殊服务项目，如开办幼儿园、洗车场、装饰工程公司、家电维修中心、车辆维修中心、健身健美俱乐部、商业网点等。
对于高级涉外物业要依靠“星级化宾馆”管理。对管理服务人员不仅要求具专业水平、职业道德，还要求懂外语、懂各国的风俗习惯，寓管理于经营服务之中。
所谓物业管理之精髓是“功夫在诗外”，换言之，其实质不是去严管居住群体，而是为其提供综合服务，做到“不出住宅门，能办天下事”，这是社会发展的一种趋势，在社会竞争日益激烈的情况下，“花钱买时间”的观念已被人们所接受。
（5）合理收取和使用管理经费。经费来源合理充足与否，直接影响住宅区管理效果和质量。屋村的管理实质是一种基于产权关系的共同体内的经营管理。只有以雄厚的经济实力为后盾，才能搞好小区内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、机电维修等方面的服务。目前我们屋村的经费来源主要有以下五个方面：一是综合管理费。该费用是公司根据提供的服务项目，以开支的科学、合理、民主为基础制定的，即根据“以支定收”的原则制定收费标准，报经市物价局批准后，由屋村管理处向业主定期收取。二是装修管理费。业主装修房屋时对消防、卫生、治安带来不同程度的影响，给经营工作增加了困难，依据有关规定，按装修工程总造价预收5%的押金，最终按每天20元计价结算总费用。三是机动车辆管理费。对指定地点或停车场停放车辆收取租用场地费，按社会公共类标准收取。四是房屋管理按金或住宅维修基金。用于住宅保修期以后的机电设备、消防设施、土建维修养护等。五是公共公用设施养护专用基金。这笔钱按开发商总投资额的2%提取，用于住宅区管理工作办公用房及相关设备的购置，以及住宅区公用设施的改建、更换、整治和扩建等大宗开支。此笔开支可打入成本，对房屋售价、对开发商影响都不大，相反，良好的物业管理，有利于提高物业价值及开发商的信誉。